Caparra confirmatoria o caparra penitenziale: quale tutela maggiormente?

[enrikon]

L'equazione che propongo è: confirmatoria ridicola su proposta = poca attenzione per ciò che potrebbe succedere ai clienti rispetto all'impegno che hanno preso in quella fase (una mera accettazione di proposta) e rispetto alla poca consapevolezza che spesso, troppo, troppo troppo spesso, è insufficiente per valutare bene tutti i risvolti della trattativa rispetto all'accordo e alle motivazioni dello stesso.

IN soldoni: metti 5k e fermi un immobile di 200mila euro ROVINANDO potenzialmente quel venditore che si vedesse bloccare la vendita in forsa di un disaccordo nato dopo l'accettazione, pagata l'agenzia non gli restano mnemmeno i soldi per fa rmandare la lettera all'avvocato.

Altra cosa è firmare un bel compromesso dopo che il proprio tencico ha fatto i dovuti controlli, versare una caparra bella soda, e nell'interregno avere un obbligo ben definito, una penale, per tutelare la reciproca buona fede, che ci permetta di uscire da una situazione che si venissea creare nella fase pre-obbligo (dopo l'accettazione, prima del compromesso) senza danno sproporzionato all'impegno e alal fase della trattativa.

Ci sono mille casistiche nelle quali la trattativa, in presenza di un obbligo già ACCESO nel momento in cui le cose non sono ben definite (e non tirate fuori i miseri controlli che si fanno tutti alle acquisizioni, che ho le statistiche dell'utilizzo del sister in federazione) può DEGENERARe in qualcosa che non è piacevole.

A me invece l'esperienza (e ci si sta oramai pericolosamente avvicinando ai 20 anni ) non mi ha mai fatto ricredere sulla validità della confirmatoria. E' logico che di fatto ci sono i PRO e i CONTRO per entrambe le formule e quindi una scelta va fatta, ed è anche inutile continuare all'infinito a perorare i vantaggi di una formula piuttosto che un'altra.
Io continuo a preferire la confirmatoria la quale non mi ha MAI (e sottolineo MAI) creato problemi (non a me, ovviamente: ai clienti), altrimenti, al primo casino, l'avrei già abbandonata. Se invece qualche collega ha avuto brutte esperienze (o ritiene che gliene possano facilmente accadere) fa benissimo a scegliere altre strade.

 

[acquirente]

quindi meglio una caparra penitenziale in fase di proposta di acquisto in modo che se qualcuno si ritira, si lascia la caparra minima e non si va avanti con un' azione legale.
al compromesso caparra confirmatoria con caparra piuttosta soda che toglie la voglia di fare scherzi.

 

[Oris]

Certamente.

In fase di controlli (da fare sempre, specie se compri, con TUO tecnico di parte senza fidarsi di quello degli altri) possono vnire fuori cose che non inficiano l'obblogazione sottoscritta ma distruggono totalmente le basi dell'accordo ch esi è formato.

Esempio: io compro un immobile ch eha un giardino, tale giardino ha una bellissima piscina, ed è di 500mq, finalmente compro la casa con piscina dei miei sogni.

Facio la proposta, controllo le piantine catastali, tutto ok Confirmatoria di 2000 euro.

Poi faccio i controlli e il mio tecnico mi dice che fatti i rilievi, la piscina è per metà nel terreno del vicino.

Quindi, siccome nella proposta c'è tutto tranne che la piscina (perchè non era stata accatastata come tale, am come bacino idrico, per non far alzare la categoria della casa) io avrei comprato al mia casa dei sogni con la piscina, SENZA la piscnia.

Ma devo andare avanti.


Posso fare altri mille esempi, meno facili da risolvere (qualsiasi emdiatore saprebbe come risolvere questo qui).

MA anch ese questo è risolvibile, la controparte potrebbe NON esser disponibile ad aggiustamenti visto che ha in mano una propostamaggicacompromessoconfirmatoriodamagodeborgata perfettamente eseguibile, e via di causa: io non compro, lui non vende....

Ci saimo capiti?

Invece, dopo la proposta con PENALE, si scopre il fattaccio e sapendo ch ci sono solo 2000 euro in gioco, il proprietario sarà più accondiscendente quando il mediatore gli dirà: "vuoi arrivare al compromesso? togliamo 7000 euro, con 15mila si rifà la piscina entro il confine e tutti siamo a posto"

Do you see the difference?

 

[enrikon]

Do you see the difference?

No.
In tutte le proposte ci deve essere riportata la pappardella (vado a memoria): "...l'immobile dovrà essere venduto libero da ipoteche, iscrizioni pregiudizievoli, vizi palesi e/o occulti, servitù attive e/o passive e in regola con la legge ...parapà parapà parapà...".
Allora il proprietario (avvisato dall'agenzia dell'impegno che si sta assumendo) giura e spergiura che è tutto a posto, che i pochi lavori che sono stati fatti sulla casa sono stati realizzati sotto la direzione di un suo amico architetto, quindi firma l'accetazione, convinto che sia tutto a posto, e chiama l'amico architetto di cui sopra affinchè prepari la relazione tecnica (guardate che sto citando un caso - uno dei tanti - che mi è realmente accaduto); allorchè - udite udite - viene fuori che ci sono problemi sull'immobile sanabili solo con lunghissimi iter burocratici o addirittura insanabili; insomma: l'immobile risulta invendibile. A questo punto cosa succede?
1) L'acquirente può decidere di imbarcarsi in una controversia legale per danni che potrebbe durare anni e anni e che lo vedrebbe molto probabilmente vincitore, ma al prezzo di un bagno di sangue per entrambe le parti.
2) L'acquirente si rende conto dell'impossibilità del venditore ad adempiere, capisce che non è un capriccio del proprietario ma che questi si trova realmente nell'impossibilità di concludere la vendita, e decide di ritirarsi. Nella migliore delle ipotesi richiede semplicemente la caparra che aveva versato + una liberatoria da parte dell'agenzia sul diritto alla provvigione; nella peggiore richiede il doppio della caparra (proprio come nella penitenziale) + il pagamento del corrispettivo per l'agenzia.
Io dico che di caparre confirmatorie andate male, solo negli ultimi due anni, me ne saranno capitate quattro o cinque e sempre si sono risolte con l'ipotesi n°2.
A questo punto qualcuno potrebbe legittimamente chiedersi: "ma allora la confirmatoria a cosa serve?". A mio parere serve principalmente a tutelare una delle due parti dai "capricci" dell'altra. Se un proprietario (dopo aver accettato una proposta d'acquisto) non volesse più vendere (perchè nel frattempo gli è pervenuta, magari da un'altra agenzia, una proposta più favorevole, oppure perchè ci ha ripensato e ha deciso di affittare) per me si attacca. L'ho detto e lo ripeto: SI ATTACCA!
Aggiungo (e qui finisco) che ho sempre avvisato le parti di cosa significhi e cosa comporti sottoscrivere una caparra confirmatoria e non ho mai trovato resistenza.
Sarà perchè, nel mio modo di lavorare, non ho mai "spinto" un proprietario a vendere, nè un potenziale acquirente a comprare; negli appuntamenti di visita mi limito a far visionare l'immobile (ometto perfino di decantarne tutti i pregi, quasi che il cliente non avesse occhi e cervello per vedere e giudicare per conto suo) e nemmeno - in seguito - richiamo le persone per sapere cosa hanno deciso e invogliarle a fare il passo; tanto se sono interessate...richiamano loro.
Probabilmente perderò qualche affare per la strada, ma chi viene da me sa cosa vuole e lo vuole lui.

 

[Oris]

Al solito, la confirmatoria, alla fine serve solo a limitare le parti in favore dell'affare. A chi va il vantaggio?

Se vogliono vendere e comprare in accordo, e ci sono i presupposti per chiudere le costrizioni non servono in fase di proposta, anche perchè quando l'accorde è maturo si cristallizza in un compromesso vero e proprio che non sarà mai fatto in modo ridicolo come la maggioranza delle proposte.

La dicitura "dovrà essere in regola... libero da..." non tutela affatto dalle "fattispecie" che io ho elencato, che riguardano aspetti molt variegati, inoltre, tale dicitura recita "al rogito" come termine, ma spesso non ne indica in modo inderogabile la data (per ovvi motivi) e se il ritardo che tali sanatorie è importante può creare dissapori notevoli, in alcune casistiche, sempre non prevedibili in fase di proposta...

INoltre.

Tale tutela (la confirmatoria), proprio per la "gravità" che tu esponi, va attivata nel momento della massima consapevolezza e massimo accordo, che si realizza DOPO la proposta di acquisto, durante i controlli che l'acquirente espleta per arrivare alla sottoscrizione di un vero contratto ad effetti obblgiatori.

QUindi, a cosa serve al confirmatoria in fase di proposta? A tutelare la provvigione, c'è scritto ben chiaro nei post qui sopra.

 

[enrikon]

Mi arrendo.
(Amministratore, non c'è - fra l'emoticons - l'omino che sventola una bandiera bianca?)

Anzi no. Non mi arrendo.
Bene, allora io d'ora in poi faccio firmare proposte di acquisto facendomi lasciare una caparra penitenziale pari al 10% del prezzo proposto.
Così ti va bene?

 

[acquirente]

Mi arrendo.
(Amministratore, non c'è - fra l'emoticons - l'omino che sventola una bandiera bianca?)

Anzi no. Non mi arrendo.
Bene, allora io d'ora in poi faccio firmare proposte di acquisto facendomi lasciare una caparra penitenziale pari al 10% del prezzo proposto.
Così ti va bene?

scusa un attimo, ma la scelta di firmare la caparra penitenziale o confirmatoria non e' dell'acquirente???

 

[Oris]

Dovrebbe... se l'acquirente vuole fare in un determinato modo, io non lo impedisco, basta che sia conscio di ciò che fa (e infatti lo rendo edotto dei meccanismi).

Altrettanto faccio con il proprietario, che anch elui può scegliere se accettare o meno una confirmatoria di 5k

Se poi come dice enrikon si fa dare il 10% dell'importo, allora è una buona caparra, anche se rimane da capire come ami non si preferisca fare i passi giusti al momento giusto e arrivare subito a rapporti obbligatori forti, in fase di emra accettazione di proposta, fase nella quale spesso, la consapevolezza di tutti gli aspetti in gioco non è adeguata.

Basta UN caso dove nascono problematiche e possono esser dolori, anch eper l'AI, quindi, preferisco tutelare m stesso e le aprti in modo da far si che quando si sottoscrive obblighi lo si faccia alla luce di dati che cancellano la possibilità di scaricare la responsabilità del gesto sull'agente o sulla contro - parte.

 

[acquirente]

Dovrebbe... se l'acquirente vuole fare in un determinato modo, io non lo impedisco, basta che sia conscio di ciò che fa (e infatti lo rendo edotto dei meccanismi).

Altrettanto faccio con il proprietario, che anch elui può scegliere se accettare o meno una confirmatoria di 5k

Se poi come dice enrikon si fa dare il 10% dell'importo, allora è una buona caparra, anche se rimane da capire come ami non si preferisca fare i passi giusti al momento giusto e arrivare subito a rapporti obbligatori forti, in fase di emra accettazione di proposta, fase nella quale spesso, la consapevolezza di tutti gli aspetti in gioco non è adeguata.

Basta UN caso dove nascono problematiche e possono esser dolori, anch eper l'AI, quindi, preferisco tutelare m stesso e le aprti in modo da far si che quando si sottoscrive obblighi lo si faccia alla luce di dati che cancellano la possibilità di scaricare la responsabilità del gesto sull'agente o sulla contro - parte.

meno male, almeno questo.

 

[Oris]

meno male, almeno questo.

Io parlo per me, ricorda, molti ti diranno ch edevi firmare una proposta con confirmatoria o ciccia