Casa con gravi difformità, posso annullare l'atto di acquisto?

[fabio79]

Intanto mi presento, mi chiamo Fabio e vi scrivo da Assisi, ho scoperto questo forum indagando su vari motori facendo ricerche sui dubbi che mi sono venuti in merito all' acquisto della mia casa.
Circa tre anni fa dopo varie ricerche io e mia moglie riusciamo a trovare la casa che faceva al caso nostro, una porzione di bifamiliare proprio qui ad Assisi, ad un passo da tutti i servizi ma praticamente indipendente, con un piccolo giardino (in comune), una bella mansarda, annessi esterni, cantina e un grande appartamento, certo, non proprio a buon mercato ma abbordabile facendo qualche sacrificio.....
Premetto che l' acquisto è stato fatto tramite agenzia ed eravamo seguiti da un nostro legale di fiducia.
Facciamo la proposta in agenzia, versiamo la caparra, andiamo dal notaio, facciamo il compromesso, nel frattempo facciamo qualche piccolo ammodernamento e poi l' atto di compravendita, il tutto dopo la perizia della banca per il mutuo.
Fin qui tutto ok!
Quasi subito iniziano i problemi, problemi di convivenza con l' inquilino del piano di sotto, cosa che nessun perito e nessun tecnico può prevedere, e dopo tre anni di sopportazione che non sto qui a raccontare decidiamo di andarcene da casa "nostra".
Essendo in una zona di forte afflusso turistico pensiamo di adibire la casa a bed & breakfast e traslocare lontano dai suddetti soggetti (in affitto.....e ho detto tutto!).
Vado in municipio, vado all' ufficio promozione turistica e comincio a raccogliere informazioni sui passi da seguire per l' inizio dell' attività.
Facendo varie considerazioni decidiamo di contattare un geometra (amico) per realizzare 2 bagni in camera e rendere fruibile al meglio l' appartamento e durante i lavori (mai realizzati) di riaprire una finestra precedentemente murata dai vecchi proprietari, nel frattempo comincio anche a muovermi per procurarmi il certificato di agibilità (obbligatorio per una struttura ricettiva).
Premetto che il certificato di agibilità il giorno dell' atto non ci è stato fornito perchè l' immobile è antecedente al 1967 e quindi (a detta del notaio e dell'ì agenzia) i precedenti proprietari non erano tenuti a fornirmelo........
A questo punto cominciamo ad andare sul "pratico" viene il geometra a casa, gli fornisco le mappe catastali (uniche in mio possesso, allegate all' atto con tanto di timbro del tecnico dell' epoca) e iniziamo a fare tutti i rilievi del caso.
Qui inizia una serie di scoperte sulla casa che hanno dell' incredibile, finestre inesistenti, muri portanti che sono fondelli, balcone più corto della metà, insomma difformità piuttosto sostanziose tra carta e mattoni.
Fin qui ancora credendo alla buona fede dei venditori imputammo tali incongruenze ad un "errore grafico", cosa abbastanza diffusa al tempo.
A questo punto ormai che c' ero decido di far controllare tutta la proprietà e di farmi fare un grafico sullo stato di fatto dell' immobile, con conseguente ricerca di tutto lo storico della casa e tutti i "titoli abitativi".
Signori, i risultati sono stati sconvolgenti, veniamo a sapere che sull' immobile ci sono 2 condoni edilizi (di cui uno rigettato) il sottotetto è un metro più alto, in pratica c' è una mansarda di 100 mq praticamente abitabile (secondo il grafico iniziale il punto più alto doveva essere circa un metro) gli annessi esterni (mensionati nell' atto di compravendita come wc e ripostiglio) non esistono da nessuna parte, il cancello d' ingresso carrabile della corte scopriamo che invece doveva essere un garage che a questo punto non si sa di chi è, benchè non esista (manca una parete ma c' è la porta.....sembra assurdo ma è così).......andando avanti con la discussione, vostra pazienza permettendo posterò qualche foto.
Ora dopo tutto questo papello sperando di non avervi annoiato troppo arrivo a quelli che secondo me sono i punti focali della situazione.
1) nell' atto di compravendita il venditore dichiara che sull' immobile non ci sono ne condoni ne pendenze di alcun tipo, posso scrivere esattamente la dicitura nell' atto nel caso servisse.
Nella proposta di acquisto fatto in sede di agenzia proprio nella parte dedicata la parte venditrice ha dichiarato "NULLA".
2) il certificato energetico, che tra l' altro mi è stato fornito in ritardo (molto dopo l' atto) risulta totalmente non corrispondente al vero (e non di poco).
L' immobile è stato valutato in classe "D", ho visto che in questo forum ci sono molti professionisti quindi capiranno sicuramente il mio dubbio e quello del mio geometra. la casa è in mattoncini pieni, la caldaia (del 1999) è al piano interrato, l' impianto idrico è in tubi di ferro senza isolante, i termosifoni sono in ghisa, gli infissi non sono a taglio termico........e c' è di peggio..........insomma un' evidente e spudorata classe "G".
3) scopro facendo tutte queste indagini che il piano interrato "dove si trova la mia caldaia" e la mia cantina sono stati scavati tra le fondamenta della casa. ( nel disegno originale dell' epoca che sono riuscito miracolosamente a reperire non esiste)
Insomma, riassumendo, alla luce di questi fatti che avrò il piacere di documentarvi con scannerizzazioni degli atti, dei condoni, delle fotografie fatte in maniera piuttosto sommaria (tanto per capirci...finestre coperte da rami in fiore e da tende svolazzanti) ovviamente il tutto omettendo nomi e cognomi di tutti i personaggi in causa.
Ringraziandovi anticipatamente per la pazienza per essere arrivati alla fine di questo 3d, spero di avere buoni consigli per il seguito di tutta la vicenda, vi ringrazio per il lavoro che fate in questo forum che è prezioso per chi lavora tutta la vita per avere una casa e dare un futuro ai propri figli pensando che la cosa più sana per la continuità della loro vita sia mettergli un tetto sicuro sulla testa!


ripeto........non è tutto! ho provato ad essere sintetico...........siamo solo a metà dei problemi!..........

 

[fabio79]

secondo voi posso far annullare l' atto?
oppure rivalermi in qualche modo sul venditore?

 

[alessandro66]

L'annullamento dell'atto deve avvenire tramite giudice e gli estremi per richiederlo ci sono tutti...senti un legale e prova a chiedere prima un fortissimo risarcimento a chi ti ha venduto casa....sempre che tali abusi e difformità siano sanabili,, in caso contrario rimane solo l'annullamento

 

[fabio79]

grazie per il tuo parere alessandro, infatti sto mettendo in mano tutto ad un avvocato, in effetti molte difformità secondo un primo parere del mio geometra (siamo solo al' inizio) non sono sanabili e comunque, anche sanando il sanabile le spese sono esorbitanti, considerando anche le varie sanzioni della paesaggistica (questo luogo è patrimonio mondiale dell' unesco, le leggi sono severissime).
Infatti non riesco a capire come hanno potuto realizzare tutto questo......
Non riesco a capire come mai nessuno si sia accorto di tutto questo, ci sono riuscito io, privato cittadino, ignorante in materia e non ci sono riusciti professionisti pagati e tengo a precisare "profumatamente" proprio per essere tutelato.
Se avessi saputo tutto, avrei sicuramente acquistato un altro immobile!

 

[alessandro66]

Le agenzie non sono obbligate ad un controllo tecnico a meno che non gli venga conferito esplicito incarico che andrebbe, comunque, espletato da un tecnico competente e le agenzie non lo sono anche se...lavorando abitualmente sulle stesse zone, si impara a conoscerne le problematiche. In effetti è strano che non abbiano avuto almeno il dubbio che potesse esserci qualche problema. Comunque bisogna sempre farsi seguire da un tecnico di fiducia e controllare prima di impegnarsi o, almeno, inserire una clausola sospensiva.

 

[studiopci]

Salve, a parer mio ( beninteso sulla base di quello che dici, poi una lettura delle carte potrà cambiare il tutto ) non credo che ci siano estremi per annullare l'atto, per alcuni motivi che ti elenco:
1 - qualunque cosa abbia scritto in proposta il venditore, quello che fa fede, alla fine di tutto , è l'atto notarile... atto che tu hai firmato per accettazione e che ti lega ( consapevolmente o incosapevolmente ) alla conoscenza della situazione, per questo motivo credo che ti sarà difficile invocare qualche vizio occulto o di forma, anche perchè è facile che gli stessi proprietari fossero all'oscuro di tutto.
2 - l'immobile è ante 1967 per cui in linea di massima molti documenti e molti strafalcioni tecnici sono normali e comprensibili, credo che la soluzione migliore sia quella di affidarsi ad un tecnico " navigato " della zona e con lui vedere cosa e come è sanabile.
Fabrizio

 

[alessandro66]

Salve, a parer mio ( beninteso sulla base di quello che dici, poi una lettura delle carte potrà cambiare il tutto ) non credo che ci siano estremi per annullare l'atto, per alcuni motivi che ti elenco:
1 - qualunque cosa abbia scritto in proposta il venditore, quello che fa fede, alla fine di tutto , è l'atto notarile... atto che tu hai firmato per accettazione e che ti lega ( consapevolmente o incosapevolmente ) alla conoscenza della situazione, per questo motivo credo che ti sarà difficile invocare qualche vizio occulto o di forma, anche perchè è facile che gli stessi proprietari fossero all'oscuro di tutto.
2 - l'immobile è ante 1967 per cui in linea di massima molti documenti e molti strafalcioni tecnici sono normali e comprensibili, credo che la soluzione migliore sia quella di affidarsi ad un tecnico " navigato " della zona e con lui vedere cosa e come è sanabile.
Fabrizio

Mancanza di conformitá=nullità dell'atto...puoi dichiarare quello che ti pare in atto ma la norma è imperativa e non derogabile...l'atto può essere dichiarato nullo!

 

[fabio79]

vi ringrazio per le risposte.
Voglio precisare alcune cose, magari per rendere un pò più chiara la situazione.
1) i venditori sono anche i costruttori.
2) nell' atto notarile la parte venditrice dichiara che l' immobile ha tutto in regola e che non ci sono ne condoni ne ipoteche.
A me l' immobile andava bene, tanto è vero che lo ho acquistato, ma credo che sia stato obbligo dei venditori menzionarlo nell' atto, avrei potuto decidere in precedenza di optare per un altro immobile oppure trattare sul prezzo visto che ora mi trovo in un calvario di spese e perdite di tempo bestiali, so benissimo che si può acquistare una casa con un condono edilizio ma penso sia stato mio diritto saperlo!
3) il fatto che ci siano tali problemi rendono invendibile l' immobile e questo mi sembra un danno piuttosto rilevante.
4) anche nel preliminare fatto prima in agenzia e poi dal notaio, proprio nella parte dedicata a questo argomento è stato scritto "NULLA".

Alla luce di questo cercate di capire i miei sospetti, le cose stanno uscendo fuori esponenzialmente.

Ci sono state anche tante altre faccende poco chiare che magari esporrò nel corso della discussione, altrimenti avrei dovuto iniziare l' argomento scrivendo la "divina commedia"!

per quanto riguarda l' agenzia, mi sento solo di imputargli un pò di faciloneria e un pò di superficialità, anche nel mio mestiere non sono tenuto a tante cose, ma a volte qualche premura in più verso chi ti paga non ci sta male!........ovviamente non lo pretendo! Mettiamola così, per quanto riguarda lo stile ho visto esempi migliori.

 

[od1n0]

Diciamo che da quello che descrivi ci sono gli estremi e tanti per una causa. L'unico grosso problema e' che se capiti in situazioni di questo genere anche se hai ragione passeranno anni prima che possa essere fatta valere vista la cronica lentezza delle giustizia italiana.Sarebbe sempre opportuno fare le verifiche del caso prima di procedere con l'acquisto onde evitare problemi poi.

 

[fabio79]

grazie anche a te per la risposta od1n0!
In effetti come ho già premesso proprio per tutelarmi oltre ad aver pagato un agenzia ed un notaio ho pagato anche un avvocato proprio per evitare fregature, ma la cosa che ripensandoci mi da seriamente da pensare è il fatto che anche il perito della banca che è venuto a fare le sue verifiche alla modica cifra di 700 euro non abbia riscontrato niente ed abbia fatto in modo di farci ottenere il mutuo.
Anche la banca stessa....... mi ha concesso un mutuo su un bene che risulta abusivo in molte sue parti, sprovvisto di importanti titoli abitativi (pertanto invendibile) ........... non so cosa pensare, se smettessi un giorno di pagare che cosa mi pignorerebbero? e soprattutto come fanno a recuperare il loro capitale se l' oggetto risulta invendibile? credo che neanche all' asta potrebbero metterlo.
Comunque per aggiornarvi sulla situazione, in questo momento il geometra si trova negli archivi del comune a recuperare tutto quello che esiste su questo fabbricato e per continuare la procedura.
Poi sono consapevole della tempistica della giustizia italiana, comunque in questo immobile ci abito, è mio e non mi butta fuori nessuno, pertanto la mia fretta è relativa
Anzi, con la mancata apertura dell' attività di b&b credo che ci siano gli estremi per ulteriori danni.
Non sono uno sciacallo ma quando vedo il marcio e vengo preso in giro mi altero, specie se si parla di casa.......un bene su cui una persona investe i risparmi di una vita ed in più si indebita con una banca!