Casa condonata difforme in tutto con l'esistente

[IV76]

Buongiorno, scrivo per avere un consiglio su come procedere all'interno di una questione abbastanza ingarbugliata e problematica.
Ho acquisito un bilocale in corte dove i proprietari e il titolare dell'agenzia Immobiliare mi hanno "spergiurato e spacciato" per edificio ante 1 settembre 1965 con perfetta conformità e regolarità urbanistica. Questo nonostante i dubbi da me sollevati a causa di un'altezza della zona giorno pari a 245 cm e una scala di accesso particolarmente ripida.
Da parte loro ho sempre ricevuto rassicurazioni e minimizzazioni a questi miei dubbi, nonostante la mia dichiarata ed espressa richiesta di informazioni; domanda posta un'ora prima del rogito e dove il titolare dell'agenzia immobiliare per rassicurarmi mi suggerisce di sottoscrivere una scrittura privata in cui la parte venditrice in caso di problematiche legate all'agibilità si sarebbe accollata ogni onere.
Due mesi dopo il rogito, ottenuto l'immobile sono andata in comune per avere delucidazioni in merito alla Dia da presentare e mi disegnano la mia UI asserendo che sull'UI non esistono pratiche in archivio e che si deve fare una ricerca per nome degli ex-proprietari.
La faccio breve: prima l'immobile risulta un fienile, poi spunta un condono che però è difforme dallo stato di fatto da me visto e compravenduto.
In più gli ex-proprietari si sono resi latitanti e poco partecipi al mio problema.
Il tecnico comunale mi pone come unica scappatoia la regolarizzazione rispetto alle normative vigenti oppure il ripristino rispetto il disegno di condono presentato, che risulta essere graficamente impreciso e assurdo: scala che rappresenta 11 gradini per colmare oltre 4 m di interpiano.

Cosa mi suggerite di procedere?
Quante possibilità di vincita di una causa ho in caso gli ex-proprietari non volessero giungere ad un accordo ( cosa molto probabile dato che dichiarano che non hanno soldi ed io è un anno che non sto godendo del bene e rischio di perdere tutte le agevolazioni prima casa)?
E' preferibile andare in causa chiedendo un deprezzamento del valore di acquisto o annullare l'atto?

Ultima domanda: l'agenzia che mi ha fornito il servizio e a cui ho esplicitamente richiesto di andare a controllare l'agibilità in comune che dista dal loro ufficio meno di 20 mt, ha un concorso di colpa in questa faccenda?

Mi sento un'ingenua nell'aver creduto alle parole dettemi e pagato profumatamente la professionalità di chi dovrebbe fare anche i miei interessi.

Ringraziando anticipatamente per l'attenzione,saluto.

Un persona "logorata"

 

[Roby]

Ma il notaio che ha stipulato l'atto notarile cosa ti ha detto??

 

[IV76]

Ho contatto chiunque anche il notaio. Il quale si rende disponibile a rettificare gli atti ma nulla può fare per quanto riguarda la regolarità urbanistica in quanto la pratica di condono è magicamente spuntata dopo 7 mesi di ricerche e perchè il proprietario dell'immobile all'epoca del 1985 è andato in comune a dimostrare che l'immobile l'aveva condonato.
In pratica esistono dei vizi formali nell'atto che il notaio sanerà, ma per quanto riguarda il vizio di sostanza se ne lava le mani in quanto per lui era impossibile risalirvici con la sola disamina delle trascrizioni ipotecarie del 20ennio. In più ha fatto la voce grossa per la scrittura privata.
Dimenticavo un aspetto: nessun atto notarile riporta o richiama la pratica di condono e così sino al 1970.

PS: il notaio fa parte del pacchetto da me acquisito dall'agenzia immobiliare

 

[richy149]

In nessun atto è richiamato il condono è va bene. In conservatoria giustamene il notaio mi dice che non nè ha trovato traccia e volevo ben vedere visto che si trattava di un condono del 1985 e quasi mai erano richieste trascrioni per il suo rilascio. Ma hai fatto delle ricerche storiche in catasto terreni e fabbricati? Perchè sicuramente sarà stato accatastato (se no non gli rilasciavano la C.E. in sanatoria) sto benedetto immobile e nelle annotazioni è indicata la data di avvenuta denuncia di accatastamento o variazione catastale.

 

[IV76]

Qualcosa compare ma a detta del notaio a cui ho contestato la forma dell'atto mi ha risposto:" esiste un frazionamento di due unita immobiliari ma i frazionamenti poccono essere anche senza opere", peccato che in realtà non sia un frazionamento ma un accorpamento. Inoltre è al di fuori del ventennio dove lui è tenuto a visionare. Ammetto che la documentazione sull'immobile non è per nulla chiara ne al catasto ne sui rogiti.

Ma....Avendo trovato il condono, appurato che realtà e disegno sono difformi (diversa scala, diversa posizione e dimensione finestre e porte, diversa scala secondaria) la responsabilità di questa situazione è solo mia che non ho appurato in comune?
Come potrei procedere senza rischiare l'annullamento dell'atto?

 

[richy149]

A parte il fatto che frazionare un'unità immobiliare in due o accorpare due unità immobiliare necessita di autorizzazione.
E' vero che il notaio dal punto di vista urbanistico non è responsabile perchè è la parte venditrice che dichiara quando sono state fatte le opere, se sono state fatte modifiche dalla concessione originaria e se ci sono stati condoni.
Ma è anche vero che se dalle visure catastali è individuabile che sono state fatte delle opere verso una certa data (diciamo 1980) è più difficile per il notaio "giustificare" un suo errore. Perchè sarà anche vero che è fuori dal ventennio di ricerca, ma se sulla visura del catasto fabbricati risulta scritto: "variazione del 27.10.1984" il notaio saprà leggere o perchè è fuori del ventennio non sa più leggere?
Per questo ti chiedo fai una verifica in catasto: visure storiche sia al catasto terreni e fabbricati e vedi cosa risulta.
Hai provato, se è ancora attivo, a contattare il geometra o il tecnico che ha presentato il condono? Anche lui ha sbagliato a rappresentare lo stato dei luoghi.

 

[akaihp]

Qualcosa compare ma a detta del notaio a cui ho contestato la forma dell'atto mi ha risposto:" esiste un frazionamento di due unita immobiliari ma i frazionamenti poccono essere anche senza opere", peccato che in realtà non sia un frazionamento ma un accorpamento. Inoltre è al di fuori del ventennio dove lui è tenuto a visionare. Ammetto che la documentazione sull'immobile non è per nulla chiara ne al catasto ne sui rogiti.

Ma....Avendo trovato il condono, appurato che realtà e disegno sono difformi (diversa scala, diversa posizione e dimensione finestre e porte, diversa scala secondaria) la responsabilità di questa situazione è solo mia che non ho appurato in comune?
Come potrei procedere senza rischiare l'annullamento dell'atto?

per prima cosa cerca dei professionisti seri di tua fiducia che ti aiutino a:

- capire se si può uscirne senza annullare l'atto
- recuperare tutti i soldi che saranno necessari dai vecchi proprietari che hanno fatto i furbi.

Ti servono in sostanza un architetto/geometra/ingegnere e un avvocato.

 

[gioborghini]

Concomitanza di colpe

L'agenzia immobiliare assieme al tecnico e al notaio sono responsabili della difformità delle carte dallo stato di fatto:
il tecnico incaricato dall'agenzia ha firmato una conformità urbanistica (in cui vengono citati i precedenti, dal progetto di costruzione al condono, con tanto di date e di n. di protocollo) che in realtà non esiste;
l'agenzia non poteva non essere d'accordo con il tecnico al quale ha conferito l'incarico, e molto probabilmente era a conoscenza delle problematiche dell'immobile;
il notaio ha l'obbligo di leggere tutta la documentazione e di verificarne l'esattezza;
io personalmente andrei spedito dall'avvocato più cattivo.

auguri

 

[IV76]

Ringrazio tutti per le risposte e preciso un fatto: l'agenzia nonostante le mie richieste non ha fatto controlli presso il comune e sostiene che non ha l'obbligo di effettuare verifiche ma solo di porsi come intermediazione tra le parti. Quindi unico compito è quello di mettere in contatto acquirente e venditore.

Ammetto che ingenuamente mi sono fidata delle parole degli agenti e dei proprietari e dalla lettura del rogito di acquisto della parte venditrice.

Ho già contattato un avvocato e quello che mi prospetta è una assurdità in fatto di tempi, costi e mal di fegato . Tra l'altro l parte acquirente aggiunge oltre al danno al beffa sostenendo che se avevo dei dubbi e avendo un diploma tecnico da geometra (nella vita faccio tutt'altro) avevo tutti i mezzi e le opportunità per controllare e verificare.

Grazie ancora.

 

[irma]

E' preferibile andare in causa chiedendo un deprezzamento del valore di acquisto o annullare l'atto?

io personalmente andrei spedito dall'avvocato più cattivo.

Anch'io; se vuoi ricominciare a vivere annulla l'atto e metti nelle spese anche le tasse che pagherai per aver perso i benefici prima casa...poi vedi tuma...

una scrittura privata in cui la parte venditrice in caso di problematiche legate all'agibilità si sarebbe accollata ogni onere.

Anzichè scrivere all'agibilità, era meglio ci fosse scritto a difformità..cmq l'onere è la nullità dell'atto.
Se hai comprato dopo il 31 luglio 2010....all' Avv. più cattivo occorre solo l'atto di vendita e la scrittura privata
per procedere con l'annullamento della compravendita.....io non mi logorerei più in altri tentativi. Questi sono i tuoi diritti: Gli atti di compravendita devono contenere, a pena di nullità una dichiarazione degli intestatari circa la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto; devono anche contenere i riferimeti a tutte le sanatorie chieste.
Cosa c'è scritto a proposito sul tuo atto?

vedi il Decreto-legge del 31/05/2010 n. 78 Articolo 19 comma 14
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Articolo 46