Casa di 300 anni - Cantina NON Accatastata

[itan71]

Se quella che mostri è l'ultima agli atti (nel 2014 lo era!) non vedo troppi problemi.
Intanto incaricherei il tuo tecnico di recuperare i precedenti edilizi e catastali dell'immobile (non potrai andare avanti a lungo con la planimetria allegata all'asta), poi non è vero che nella visura non compare la cantina, semplicemente è un po' più nascosta. Basta verificare sotto la voce "consistenza" il numero dei vani e vedrai che la cantina ti è stata conteggiata un quarto di vano! (N.B. i vani vengono arrotondati al mezzo vano). Quindi le tasse le stai pagando attualmente tu, e nel passato i precedenti proprietari almeno fino al 1944.

Non vedo di cos'altro abbia bisogno il tuo legale per associare quanto scritto negli atti di compravendita (che sono provanti) presenti in conservatoria a quanto denunciato in catasto (che di per se non è provante).

Riguardo la voce "Consistenza" c'è scritto solo "2 Vani" ed è riportato solo un subalterno

 

[Jan80]

Inoltre la ricerca catastale dovrebbe anche chiarire se la cantina in questione sia davvero quella occupata da questa persona. Dalla sola planimetria che hai postato non si capisce e sarebbe opportuno verificare in catasto la presenza di un elaborato planimetrico/ elenco dei subalterni o similari che riesca a individuare con più precisione l'ubicazione di quel sub. all'interno della sagoma del fabbricato. Non vorrei che alla fine la cantina fosse un'altra....

 

[itan71]

Inoltre la ricerca catastale dovrebbe anche chiarire se la cantina in questione sia davvero quella occupata da questa persona. Dalla sola planimetria che hai postato non si capisce e sarebbe opportuno verificare in catasto la presenza di un elaborato planimetrico/ elenco dei subalterni o similari che riesca a individuare con più precisione l'ubicazione di quel sub. all'interno della sagoma del fabbricato. Non vorrei che alla fine la cantina fosse un'altra....

Sotto l'immobile c'è solo una cantina che corrisponde perfettamente alla planimetria e alle misure... Lo abbiamo verificato attraverso la cancellata con assi in legno...

Riguardo la ricerca è già stata fatta, non esistono altri subalterni.. gli unici disponibili, oltre a quelli della casa, sono degli edifici confinanti.

 

[Jan80]

Secondo la legge, la planimetria non prova la proprietà..

Infatti è così, ma se nell'atto di trasferimento c'è scritto che sono comprese tutte le pertinenze e la cantina è evidentemente presente al catasto come porzione di quell'immobile non vedo davvero quali problemi possano sorgere nell'individuare con certezza quella cantina come pertinenza (di per se, come ti ho scritto sopra, il catasto non è probante ma da una mano!).

Due vani sono un po' pochini, ma dipende dalle destinazioni d'uso dei locali.
Supponevo tre vani, dando per scontato che si parlasse di un ingresso/soggiorno, camera da letto, bagno e cantina (1+1+1/3+1/4). Declassando la camera per ridotte dimensioni tornerebbero i due vani. Però qui si devono guardare le carte!!

 

[Jan80]

Sotto l'immobile c'è solo una cantina che corrisponde perfettamente alla planimetria e alle misure... Lo abbiamo verificato attraverso la cancellata con assi in legno...

Riguardo la ricerca è già stata fatta, non esistono altri subalterni.. gli unici disponibili, oltre a quelli della casa, sono degli edifici confinanti.

Non vedo quindi problemi su questo fronte...... l'unico dubbio che ho, da quello che hai scritto, è la possibilità di causa per usucapione, sebbene ti abbiano già risposto che questa persona non ne abbia i requisiti.

 

[itan71]

Infatti è così, ma se nell'atto di trasferimento c'è scritto che sono comprese tutte le pertinenze e la cantina è evidentemente presente al catasto come porzione di quell'immobile non vedo davvero quali problemi possano sorgere nell'individuare con certezza quella cantina come pertinenza (di per se, come ti ho scritto sopra, il catasto non è probante ma da una mano!).

Due vani sono un po' pochini, ma dipende dalle destinazioni d'uso dei locali.
Supponevo tre vani, dando per scontato che si parlasse di un ingresso/soggiorno, camera da letto, bagno e cantina (1+1+1/3+1/4). Declassando la camera per ridotte dimensioni tornerebbero i due vani. Però qui si devono guardare le carte!!

l'immobile è una categoria A5 (Abitazioni di tipo popolare) inoltre i divisori interni NON sono fino al soffitto, sono a metà... Sugli atti precedenti si parla si "Stanza al pian terreno"

l'usocapione è sicuro al 1000% che non ha i requisiti., anche perchè è stata occupata dall'abusivo da meno di un decennio (da quando è andato ad abitare in quella zona) non può dimostrare assolutamente nulla... (Si tratta di un signore IGNORANTONE!)

 

[Jan80]

Non male, allora probabilmente ti è stata sovrastimata per eccesso di metratura l'"unica stanza" al piano terra con aggiunta di cantina. Poco importa comunque perché sei in possesso della planimetria catastale dove sono molto chiari i vani che vanno a creare la consistenza dell'immobile e tra questi è presente la cantina!

Se e quando farai dei lavori sarai costretto a riaccatastare il tutto con le regole attuali, con conseguente sdoppiamento delle unità immobiliari che passeranno da un A/5 a un A/3-A/2 + un C/2.

 

[itan71]

Non male, allora probabilmente ti è stata sovrastimata per eccesso di metratura l'"unica stanza" al piano terra con aggiunta di cantina. Poco importa comunque perché sei in possesso della planimetria catastale dove sono molto chiari i vani che vanno a creare la consistenza dell'immobile e tra questi è presente la cantina!

Se e quando farai dei lavori sarai costretto a riaccatastare il tutto con le regole attuali, con conseguente sdoppiamento delle unità immobiliari che passeranno da un A/5 a un A/3-A/2 + un C/2.

il mio tecnico ha già detto che dopo i lavori cambierà la categoria. Attualmente è sprovvista anche di agibilità... C'è un bel po di lavoro da fare..

 

[itan71]

jan80 toglimi una curiosità... i vani come vengono considerati? mi spiego meglio, attualmente la casa in oggetto ha solo 2 divisori alti circa 2 metri che non arrivano al soffitto... Sono 2 vani oppure è un unico vano?

Dimenticavo, grazie per il tempo dedicato..

 

[Jan80]

Il vano è uno spazio chiuso da pareti dal pavimento al soffitto, quindi ben delimitato e aggiungerei, con una sua funzione ben definita.