Cedolare secca e cambio locatore

[elisabettam]

pochi mesi fa ho redatto un contratto libero 4+4 con cedolare secca. Ora il locatore ha deciso di vendere l'immobile e il probabile acquirente è una società. Cosa potrà succedere
se andasse in porto la vendita?

 

[Pennylove]

La presenza di un contratto di locazione in cedolare non è di ostacolo alla vendita dell’immobile ad una società che subentra - dal momento del suo acquisto - nella medesima posizione del locatore e si sostituisce a lui nel rapporto locativo.

Dal punto di vista degli adempimenti fiscali la strada più lineare da seguire, in tale fattispecie, appare quella della cessione di contratto da parte della persona fisica alienante alla società acquirente nuovo locatore. Ora va evidenziato che in caso di cessione a seguito di compravendita, esistono pareri discordi fra i vari uffici dell’Agenzia delle Entrate in merito sia all’obbligo o meno di comunicare la cessione, sia al criterio di tassazione da applicare: la teoria prevalente è che la comunicazione sia comunque necessaria, senza alcun versamento, nonostante esista già un atto pubblico a monte (il rogito di vendita).

Basterà, pertanto, compilare il modello 69, da portare a registrazione nei 30 giorni successivi al verificarsi della transazione, indicando:
a) nel quadro A: in TIPOLOGIA DELL’ATTO cessione + gli estremi del contratto.
b) nel quadro B: al n°ord 1 i dati della società e al n° ord 2 i dati del conduttore.
c) nel quadro F: OPZIONE CEDOLARE: No

Sarà poi cura della società dare comunicazione formale al conduttore del cambio di regime fiscale dal momento dell’avvenuta cessione della proprietà dell’immobile.

 

[elisabettam]

grazie. Il mio problema principale era sapere se ci fosse il modo di mantenere la cedolare per l'inquilino (un amico) che è appena entrato e che ha scelto questo alloggio proprio per questa ragione .
Il regime di cedolare sta diventando un discriminante nel mercato delle locazioni.

 

[Alessandro Frisoli]

Non credo, le società non possono, che io sappia, applicare la cedolare secca, pertanto il conduttore, ne seguirà le sorti. Giusto Penny?

 

[Pennylove]

Il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 - con il quale sono state definite le modalità di esercizio dell'opzione per la cedolare - ammette l’opzione per la cedolare solo nell’ipotesi di locatore persona fisica. Sempre l'Agenzia, nella successiva circolare 26/E, ha spiegato che "la riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell'articolo 3 del decreto legislativo [D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23] che, dall'assoggetamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l'obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell'imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonchè di altri benefici, anche di natura non tributaria, da cui la rilevanza ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.)": pertanto, nel caso in cui l’acquirente nuovo locatore dell’immobile sia una società di persone e di capitali, l’opzione per la cedolare, secondo le Entrate, risulta impraticabile.