Cedolare secca e maggiorazione del canone

[enea.a]

Salve, sto per stipulare un contratto di locazione abitativa a canone libero; vorrei avvalermi della tassazione a "cedolare secca" in quanto per me conveniente.
A quanto ho capito però questo tipo di tassazione prevede la rinuncia a qualsiasi tipo di maggiorazione del canone per tutta la durata di tale opzione.
Questo però si scontra con la richiesta del locatario, il quale vorrebbe partire con un canone più basso di quello da me richiesto, inserendo nel contratto una clausola di rivalutazione annua del canone, in percentuale da definire, anche non vincolata all'indice ISTAT.
Esiste una soluzione per venire incontro alle mie esigenze (cedolare secca) e a quelle del locatario (aumento progressivo del canone) o una cosa esclude categoricamente l'altra?

Altra domanda: per quanto riguarda i contratti di immobili ad uso abitativo con canone libero, l'unica durata possibile è 4+4 o è possibile aumentarla (tipo 6+4 o 6+6)?
La legge di riferimento 431/98 dice:
" Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni..."
quindi mi par di capire che il primo periodo può essere anche più lungo, mentre il rinnovo è fisso a 4 anni...
Qualcuno può chiarirmi la cosa?

Grazie e saluti
Enea

 

[Irene1]

Buongiorno Enea, mi dispiace, ma nel caso di rischiesta dell'opzione cedolare secca il canone non può essere modificato, ne da accordi precedenti ( tipo canone a scaletta) ne con gli aumenti dell'ISTAT, pena la decadenza dell'opzione.

Per il canone di locazione ad uso abitativo può la prima scadenza essere superiore a 6 con il rinnovo di 4, ma non con il rinnovo di 6.

Buona giornata
Irene

 

[enea.a]

Grazie Irene.
Una curiosità: se, ipoteticamente, io registrassi all'Agenzia delle Entrate un contratto di locazione ad uso abitativo con durata 6+6, chi e in che modo potrebbe contestarmi la cosa? E soprattutto...per quale motivo, dato che le imposte verrebbero versare regolarmente?

Infine, un'ultima domanda: è necessario inserire nel contratto una clausola che indichi la volontà del locatore di avvalersi della cedolare secca?

Grazie di nuovo
Enea

 

[Irene1]

Diciamo che nessuno ti contesterebbe nulla fin quando non sorgono dei problemi tra locatore e conduttore, in fin dei conti l'ufficio delle entrate controlla la regolarità del contratto, imposte versate dati catastali, ma non entra in merito ai termini, quindi giustamente potresti scrivere paradossalmente 6+6, ma comunque la legge 431 del 98 prevede che il contratto si rinnovi di soli 4 anni, quindi potresti trovati ad aver registrato 6+6 ed al 9^ anni e sei mesi la lettera di aumento del canone o risoluzione del contratto e non potresti opporti, inquanto la legge prevede il rinnovo di 4 anni.

Anche se nel contratto non inserisci la clausola della cedolare, non e' questa che disciplina l'opzione fiscale, ma la raccomandata con la lettera da inviare al conduttore con ricevuta di ritorno da consegnare all'ufficio delle entrate, e consegnarla ogni anno (fotocopia) dell'avvenuta richiesta iniziale al conduttore. Anche se ti consiglio di inserirla visto che fai il contratto nuovo.

 

[Pennylove]

Anche se nel contratto non inserisci la clausola della cedolare, non e' questa che disciplina l'opzione fiscale, ma la raccomandata con la lettera da inviare al conduttore con ricevuta di ritorno da consegnare all'ufficio delle entrate, e consegnarla ogni anno (fotocopia) dell'avvenuta richiesta iniziale al conduttore. Anche se ti consiglio di inserirla visto che fai il contratto nuovo.

Ciao Irene! Scusami, ma non mi risulta che le cose stiano proprio in questi termini. La recente circolare n°20/E del 4 giugno 2012 ha, infatti, chiarito che nel caso di contratto di locazione già contenente una specifica clausola di applicazione della cedolare e di rinuncia agli aggiornamenti del canone, la comunicazione – a mezzo lettera raccomandata - al conduttore risulta superflua (cfr. pagg. 14 e 15), né mi risulta che debba essere presentata in Agenzia copia della lettera raccomandata. Chi ha inviato la raccomandata nel 2011, non deve nuovamente ripetere l’adempimento nel 2012, essendo validi gli effetti della precedente raccomandata sino a revoca, oppure a scadenza del contratto (cfr. pagg. 7 e 8), ma l’opzione deve essere confermata con il modello 69, entro il termine per il versamento dell’imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la residua durata del contratto (vedi il dibattuto esempio n°10, circolare n°26/E del 1° giugno 2011).

 

[Irene1]

Ciao Irene! Scusami, ma non mi risulta che le cose stiano proprio in questi termini. La recente circolare n°20/E del 4 giugno 2012 ha, infatti, chiarito che nel caso di contratto di locazione già contenente una specifica clausola di applicazione della cedolare e di rinuncia agli aggiornamenti del canone, la comunicazione – a mezzo lettera raccomandata - al conduttore risulta superflua (cfr. pagg. 14 e 15), né mi risulta che debba essere presentata in Agenzia copia della lettera raccomandata. Chi ha inviato la raccomandata nel 2011, non deve nuovamente ripetere l’adempimento nel 2012, essendo validi gli effetti della precedente raccomandata sino a revoca, oppure a scadenza del contratto (cfr. pagg. 7 e 8), ma l’opzione deve essere confermata con il modello 69, entro il termine per il versamento dell’imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la residua durata del contratto (vedi il dibattuto esempio n°10, circolare n°26/E del 1° giugno 2011).

Ciao Pennylove, l'Agenzia delle Entrate del mio territorio ( Montebelluna TV) ha richiesto a noi agenti di consegnare ogni anno il mod 69 per convalidare l'opzione anche negli anni successivi, ( ovviamente assieme a copia della prima ricevura della raccomandata ) e anche se inserito nel contratto viene richiesta l'applicazione dell'opzione fiscale cedolare secca, quando ci rechiamo a registrarlo via cartaceo ( cosa che adesso noi agenti non possiamo più fare) loro vogliono cmq vedere la richiesta, inquato a loro dire è un'opzione che può essere richiesta come no.

Mi studierò le circolari, e sarò ben felice di non dover far ulteriori adempimenti

 

[gerico1978]

Salve a tutti, ho bisogno di un chiarimento sulla cedolare secca, sto' effettuando un ctr di locazione, dove ci sono tre locatari di cui due chiedono l'opzione della cedolare secca, mentre il terzo proprietario non vuole aderire alla cedolare secca. In questo caso devo comunque specificarlo nel ctr? e per quanto riguarda le imposte vanno comunque pagate? Grazie.

 

[enea.a]

Continuando le ricerche su Internet mi è venuto un terribile dubbio: il mio contratto di locazione, pur essendo abitativo, concederà al locatore la possibilità di esercitarvi l'attività di libero professionista (uso promiscuo).
Sbaglio, o in questo caso la cedolare secca NON è applicabile?
Grazie
Enea

 

[Bastimento]

Sbaglio, o in questo caso la cedolare secca NON è applicabile?

Non sbagli: in caso di uso promiscuo non è applicabile la cedolare (è un caso espressamente esemplificato nelle sopracitate circolari)

In questo caso devo comunque specificarlo nel ctr? e per quanto riguarda le imposte vanno comunque pagate?

In questo caso troverei più opportuno non specificare niente nel contratto, farei mandare al conduttore una raccomandata, credo possibile inviata congiuntamente dai tre, che comunicano le rispettive opzioni, compilerei il Mod69 dove ciascuno fa la scelta che crede opportuna.

In questo caso è dovuta la tassa di registro, calcolata sulla quota di canone spettante al 3° che non adotta la CD. Il contratto deve però essere bollato normalmente, e depositato .

@Penny: vorrei chiederti un parere anche sulla altra domanda iniziale di Enea: (non ho visto una eventuale comemnto); perchè si nutrono dubbi su un contratto abitativo 6+6 ? Certo non lo si può definire secondo la 431: ma può benissimo soddisfare i requisiti "minimi" della 431. Quindi se redatto senza contraddizioni, non vedrei problemi. E' solo una mia curiosità, visto che non mi spiego la necessità.

 

[Pennylove]

Perchè si nutrono dubbi su un contratto abitativo 6+6 ? Certo non lo si può definire secondo la 431: ma può benissimo soddisfare i requisiti "minimi" della 431. Quindi se redatto senza contraddizioni, non vedrei problemi.

Come si desume dall’art. 2, comma 1, della legge 431/1998, rientra nell’autonomia negoziale delle parti stabilire un termine di durata del contratto superiore a quello minimo previsto dalla legge (4 anni). In questo caso, tuttavia, il contratto si rinnova per quattro anni, essendo tale termine stabilito dalla legge (“Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali, i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni”). Ne deriva che, ove sia stato convenuto un termine iniziale di sei anni, la durata complessiva del contratto è di dieci anni (6+4), come ha precisato Irene, salvo ulteriori proroghe legali. Analogo discorso per i “concordati”.

* Contratti “liberi” (durata) = minimo 4 + 4 di rinnovo automatico (in mancanza di disdetta motivata da parte del locatore)

* Contratti “concordati” ordinari (durata) = minimo 3 + 2 di rinnovo automatico (in mancanza di disdetta motivata del locatore)