Cedolare secca per contratto transitorio e comunicazione con AR al conduttore

[PALLPET]

Ringrazio tutti per le risposte.... comunque il mio è un transitorio di 12 mesi senza tacito / automatico rinnovo, quindi esclude eventuali adeguamenti di canone e/o ISTAT. Capisco, dalle Vs risposte, che la norma è abbastanza "oscura" e si presta a molteplici interpretazioni e possibili discussioni..... a questo punto, per fugare ogni dubbio, penso che invierò la raccomandata. Come diceva qualche mio antenato, "melius abundare quam deficere".....
Ancora grazie a tutti

 

[skymax84]

scusate l'intrusione, sono un inquilino e ho stipulato nell'ottobre 2010 un contratto transitorio di 12 mesi
il proprietario dell'appartamento mi ha sempre detto che il contratto è rinnovabile tacitamente di altri 12, ma solo qualche giorno fa, rileggendo il contratto, mi son reso conto che non c'è alcuna traccia del termine "tacitamente"...
a questo punto temo che mi abbia preso in giro...
fatto sta che ad aprile prossimo dovrò inserire i dati nella dichiarazione dei redditi (come ho già fatto lo scorso anno), ma ho paura di ritrovarmi con un pugno di mosche in mano...

inoltre sempre il proprietario mi aveva detto che dopo il secondo rinnovo non si può più intestare alla stessa persona, ma bisognerebbe cambiare tipologia di contratto per rimanere nello stesso appartamento...

confermate quanto detto? come consigliate di comportarmi con il proprietario?
grazie anticipate

 

[Pennylove]

No panic, skymax! Se il tuo contratto - come presumo - è un contratto di locazione abitativo per studenti universitari (durata: min. 6 mesi - max 3 anni) - disciplinato dalla Legge 9 dicembre 1998, n°431, art. 5, comma 2 - tale tipologia di contratto prevede il rinnovo automatico dello stesso, per un periodo uguale a quello conclusosi, in difetto di disdetta. Perciò, se non hai dato disdetta al locatore, il contratto si rinnova automaticamente per un altro annetto. Se, invece, presumo male, e il tuo è un semplice contratto transitorio per soddisfare, ad esempio, tue esigenze lavorative (durata: min. 1 mese - max 18 mesi), tale tipologia di contratto non prevede il rinnovo automatico.

 

[skymax84]

allora...l'intestazione dice: contratto di locazione ad uso transitorio art 5 comma 1(e non 2) 9 dic 98, n 431

quindi temo sia il secondo tipo, tant'è che il motivo è: trasferta lavorativa
in questo caso non potrei godere di detrazioni fiscali nella prossima dichiarazione dei redditi?
quali rischi comporta il fatto di non rinnovare esplicitamente il contratto? sono praticamente a nero?

 

[Pennylove]

Nel caso proposto servirebbe un esame approfondito del contratto in essere per una risposta adeguata, se non altro per verificarne le condizioni di rinnovo: che cosa è scritto, in proposito, sul contratto? Ad ogni modo, pur non essendo ancora veggente (ma è solo questione di tempo ), provo ugualmente a risponderti.

Se si tratta, come pare, di un tipico contratto transitorio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n°431, tali contratti escludono la tacita e automatica rinnovazione, ma cessano, alla scadenza pattuita, senza bisogno di disdetta alcuna, fatto salvo l'onere - bada bene - per il solo locatore - di confermare con lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto, i motivi di transitorietà indicati inizialmente alla stipula del contratto. La tipizzazione del contratto transitorio, in base agli accordi locali depositati presso ciascun comune, non è modificabile per volontà delle parti.

Detto ciò, e assodato il fatto che la transitorietà in questione riguarda te, in quanto conduttore (motivo: trasferta lavorativa), e non quindi il proprietario, il contratto in essere, di fatto, sarebbe cessato l'ottobre scorso: se l’esigenza transitoria che ha giustificato il contratto è riconducibile al solo conduttore, infatti, non è necessario l’invio della lettera raccomandata di conferma o disdetta, poiché il contratto si risolve automaticamente al decorso del termine previsto dalle parti.

Così la legge speciale che disciplina le locazioni transitorie per motivi di lavoro del conduttore. Nel caso in cui il contratto in esame prevedesse il rinnovo dello stesso, alla prima scadenza - configurandosi, quindi, come locazione stabile, e pertanto contraria allo spirito della legge - (l'Agenzia delle Entrate registra anche la carta igienica! ), se è interesse dei contraenti non impugnarlo in sede giudiziale, il contratto, ai fini fiscali, potrebbe proseguire, nel silenzio delle parti , ottemperando gli adempimenti fiscali derivanti dal contratto.

Nel caso specifico, il suggerimento che ti posso dare, skymax, è quello, comunque, di porre la cosa all'attenzione del locatore, eventualmente concordando, in tempi rapidi, con lui la stipula di un nuovo contratto.

 

[Lap]

Cedolare e contratto turistico o transitorio

Salve; chiedo scusa se torno sull'argomento "comunicazione all'inquilino" in particolare su quanto scritto da Pennylove ("Provo a ricapitolare") (omissis).
Dunque, se non ho frainteso: anche se in contratto NON è presente una clausola di adeguamento all'Istat, permane l'obbligo di inviare raccomandata al conduttore. Invece, se " il contratto esclude espressamente qualsiasi possibilità di aggiornamento del canone.", allora non è necessaria la raccomandata. Sarebbe a dire che, se in contratto si scrive lo stesso contenuto dell'ipotetica raccomandata, quest'ultima non è necessaria.
Mi arrovello sul tema perché sono in dubbio riguardo alle locazioni di breve durata, inferiori a 30 giorni, che non necessitano registrazione. So che anche per queste si può aderire alla Cedolare Secca, ma che senso ha la rinuncia all'aumento Istat per un contratto turistico di 15 giorni (o un transitorio, che per sua natura non è rinnovabile né prorogabile), dato che l'aumento non sarebbe in ogni caso applicabile? E poi: a quale indirizzo dovremmo mandare la raccomandata: alla residenza del conduttore (cioè, non nella casa che occuperà transitoriamente, o per vacanza)... e quando la riceverà?! E a chi va mostrata la ricevuta di ritorno, per provare di averla inviata? E in che momento?
Se i contratti non sono soggetti a registrazione obbligatoria, si può aderire alla CS in fase di dichiarazione dei redditi: quindi, anche MESI dopo l'avvenuta locazione per vacanze. E' in questo frangente che chiedono la prova della raccomandata? Oppure, se basta davvero scriverlo in contratto come indica la circolare 26E, chiedono di LEGGERE ogni contratto?
Ok, ho finito, e ho ammorbato abbastanza. Grazie a chi vorrà o potrà rispondermi.

 

[Pennylove]

Salve; chiedo scusa se torno sull'argomento "comunicazione all'inquilino" in particolare su quanto scritto da Pennylove ("Provo a ricapitolare") (omissis).
Dunque, se non ho frainteso: anche se in contratto NON è presente una clausola di adeguamento all'Istat, permane l'obbligo di inviare raccomandata al conduttore. Invece, se " il contratto esclude espressamente qualsiasi possibilità di aggiornamento del canone.", allora non è necessaria la raccomandata. Sarebbe a dire che, se in contratto si scrive lo stesso contenuto dell'ipotetica raccomandata, quest'ultima non è necessaria.
Mi arrovello sul tema perché sono in dubbio riguardo alle locazioni di breve durata, inferiori a 30 giorni, che non necessitano registrazione. So che anche per queste si può aderire alla Cedolare Secca, ma che senso ha la rinuncia all'aumento Istat per un contratto turistico di 15 giorni (o un transitorio, che per sua natura non è rinnovabile né prorogabile), dato che l'aumento non sarebbe in ogni caso applicabile? E poi: a quale indirizzo dovremmo mandare la raccomandata: alla residenza del conduttore (cioè, non nella casa che occuperà transitoriamente, o per vacanza)... e quando la riceverà?! E a chi va mostrata la ricevuta di ritorno, per provare di averla inviata? E in che momento?
Se i contratti non sono soggetti a registrazione obbligatoria, si può aderire alla CS in fase di dichiarazione dei redditi: quindi, anche MESI dopo l'avvenuta locazione per vacanze. E' in questo frangente che chiedono la prova della raccomandata? Oppure, se basta davvero scriverlo in contratto come indica la circolare 26E, chiedono di LEGGERE ogni contratto?
Ok, ho finito, e ho ammorbato abbastanza. Grazie a chi vorrà o potrà rispondermi.

Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non sussiste l'obbligo di registrazione e l'opzione per la cedolare si effettua direttamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito. Se il proprietario preferisce, niente vieta di registrare il contratto e optare in sede di registrazione. Ovviamente il reddito soggetto a cedolare è solo quello da locazione e devono essere detratti i rimborsi per le spese delle utenze e le altre spese a carico degli inquilini. Il termine di 30 giorni va computato tenendo conto di tutti i rapporti intercorsi nell'anno con lo stesso conduttore. A prescindere dalle modalità di opzione, occorre comunque provvedere al versamento in acconto della cedolare secca, qualora dovuto.

Come si è notato, la circolare in discorso afferma che non è necessaria la raccomandata se nel contratto "è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone". Quando stipulerai un contratto di locazione, quindi, basterà semplicemente inserire una clausola specifica in contratto. Nel caso, poi, tu decidessi, comunque, di comunicare l'opzione al conduttore a mezzo raccomandata, io ritengo che il locatore di contratti di così breve durata (i cui conduttori ben possono essere anche cittadini stranieri con residenza fuori dal territorio italiano) possa - al pari degli altri locatori - spedire la raccomandata al conduttore presso il domicilio eletto nell'ambito del contratto, ossia presso l'indirizzo dell'immobile locato, e ciò ai sensi dell'art. 47 del cod. civ.