Certificato di agibilità mancante: è possibile ottenere il mutuo?

[Rita86]

Buongiorno a tutti, avrei un quesito da porvi, sperando possiate aiutarmi: sto acquistando un appartamento tramite intermediazione di un agente immobiliare. Durante il compromesso (avvenuto il 05/04/17), è risultato che l'immobile è sprovvisto del certificato di agibilità, e pertanto sul compromesso stesso i venditori si sono impegnati a produrre tale certificato "in proprio" se i tempi si fossero allungati parecchio con i restanti condomini. Ad oggi, tuttavia, di tale certificato non c'è neanche l'ombra, e l'ingegnere al quale i venditori, insieme al resto dei condomini, si sono rivolti, mi ha comunicato che non gli è stato effettuato il versamento per presentare la domanda all'ufficio tecnico del comune, e che quindi non può procedere, ma che comunque a suo avviso la situazione si risolverà entro i termini previsti (l'atto deve essere concluso entro il 30/09/17). Ho contattato anche l'amministratore del condominio in questione, e questi mi ha detto che entro il 30/09 è praticamente impossibile ottenere il certificato.
A seguito della perizia tecnica, la Banca mi ha comunicato che il mutuo è stato deliberato ma in mancanza di tale certificato non può essere erogato.
Sono un po' in ansia, dato che ho anticipato quasi 30.000 euro di caparra ai venditori, e la commissione provvigionale all'agente è già stata pagata per intero. Penso che l'ultimo tentativo che possa fare per non mandare tutto all'aria e non perdere soldi, sia quello di cercare un accordo con la Banca.
Mi chiedo se c'è un modo per ovviare a tale ostacolo e se, nel caso la compravendita non andasse in porto, l'agente è tenuto a rendermi la provvigione.

 

[francesca63]

Se non ci sarà il certificato nei tempi previsti i venditori saranno inadempienti (a meno che decidiate di posticipare il rogito e attendere il certificato,se ci sono possibilità di ottenerlo),e dovranno restituirti il doppio della caparra.
Avendo versato una caparra alta,la somma che ti dovranno sarà in grado di coprire le provvigioni gia versate,che l'agente non è tenuto a restituire.
Ovviamente se non ti rendono il doppio "spontaneamente" sarà necessaria una causa.
Se invece hai subito danni documentabili più alti dei 30.000 puoi chiedere il rimborso degli stessi ,sempre con una causa.

Se fossi nei venditori preferirei pagare tutta la cifra necessaria ad ottenere il certificato (anche quella a carico degli altri condomini,se non supera la caparra) ,per non perdere la vendita e i 60.000 che ti dovrebbero altrimenti.

 

[MrHard]

Io non ho capito una cosa. Tu dici che all'atto del compromesso veniva fuori che non vi era il certificato di agibilità. E che questo è stato riportato sul compromesso. In che termini? In altre parole se tu eri a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità ed è stato scritto sul compromesso non sono sicuro che il venditore sia inadempiente. Infatti tutte le sentenze sono a favore del recesso con versamento del doppio della caparra ma con il configurarsi dell'ipotesi che il promissario acquirente fosse all'oscuro della mancanza di tale certificato e che lo stesso non venga consegnato all'atto del rogito. Quindi il venditore è ancora in tempo a consegnare il certificato di agibilità. Inoltre tu eri a conoscenza della mancanza di tale certificato quindi non si può invocare "aliud pro alio" cioè la vendita di cosa difforme da quella "promessa". La cosa migliore è quella di agire con la banca. Ma a quale banca ti sei rivolto? L'unica banca che non concede mutui in mancanza di certificato di agibilità/abitabilità è l'INPDAP, le altre sono abbastanza flessibili in materia. Dalle mie parti i certificati di abitalità/agibilità non escono, non faremmo più un mutuo e non si venderebbero più case.

 

[Rita86]

Sempre nel compromesso, è specificato che, qualora l'atto di compravendita non dovesse andare a buon fine, mi sarà restituita la caparra, ma non il doppio. Ho accettato ingenuamente, lo ammetto, fidandomi della parola dei venditori, che avrebbero dovuto agire indipendentemente dai condomini per tale certificato. Quindi non mi aspetto di ottenere nulla di più rispetto a quanto versato.
Mi sono rivolta al Banco di Napoli, proverò a chiedere come fare e sperare in una loro risposta positiva.

 

[n3m3six78]

ma scusa invece di far saltare tutto non puoi aspettare qualche mese in piu per il certificato? perche' tutta questa fretta se alla fine tutto il resto è in regola? premesso che comunque ti dovresti pagare le spese di istruttoria ed il perito della banca. alla fine mancano 2 mesi , non fasciarti la testa e non pensare alla malafede del venditore. abbi pazienza e passa un'estate serena

 

[ab.qualcosa]

Bisognerebbe leggere il preliminare per capire bene...

 

[francesca63]

Bisognerebbe leggere il preliminare per capire bene...

Concordo,troppe frasi riportate in modo non letterale,di cui il senso non è molto chiaro.

pertanto sul compromesso stesso i venditori si sono impegnati a produrre tale certificato "in proprio" se i tempi si fossero allungati parecchio con i restanti condomini.

Si sono impegnati ....in che termini precisi? così vuol dire tutto e niente

Sempre nel compromesso, è specificato che, qualora l'atto di compravendita non dovesse andare a buon fine, mi sarà restituita la caparra, ma non il doppio

Chi ti ha fatto scrivere una scemenza simile,quando bastava chiamare la somma anticipata acconto e non caparra ,se non si voleva prevedere la restituzione del doppio? o forse per risparmiare sulle imposte di registrazione (diverse tra acconto e caparra) ti hanno convinto a firmare una bestialità del genere ?
Secondo me è una clausola vessatoria( limitazione di responsabilità,prima fattispecie identificata dal' art. 1341 cc),ma almeno è stata firmata a parte ?

Inoltre tu eri a conoscenza della mancanza di tale certificato quindi non si può invocare "aliud pro alio" cioè la vendita di cosa difforme da quella "promessa"

Era consapevole ,certo,infatti hanno previsto che il venditore dovesse attivarsi;se non si attiva e non porta il certificato al rogito è inadempiente (se il contratto è scritto bene e corrisponde a quanto esposto qui )

 

[Rita86]

Avete ragione, forse farei meglio a riportarvi pari pari il testo del compromesso, onde evitare di incappare in equivoci e malintesi. Appena ho un po' di tempo lo faccio.
Nel frattempo, vi ringrazio

 

[Rita86]

ma scusa invece di far saltare tutto non puoi aspettare qualche mese in piu per il certificato? perche' tutta questa fretta se alla fine tutto il resto è in regola? premesso che comunque ti dovresti pagare le spese di istruttoria ed il perito della banca. alla fine mancano 2 mesi , non fasciarti la testa e non pensare alla malafede del venditore. abbi pazienza e passa un'estate serena

Certo, sono solo un po' preoccupata. So che fino alla data del 30/09 non posso muovermi un granché, però vorrei essere preparata nel caso mi si voglia raggirare in qualche modo.

 

[Rita86]

Eccomi qua, vi cito testualmente parte del compromesso:

“… Le parti dichiarano di aver concordato il prezzo di vendita in € …… così regolato:

- Euro …… da valere quale caparra confirmatoria per entrambe le parti, sono stati versati in data odierna mediante ……;

- Il saldo di € …… in sede di stipula del contratto definitivo di vendita con modalità conformi alla vigente normativa antiriciclaggio, anche con i proventi di un mutuo bancario.

A tal fine, la parte promittente venditrice presta sin d’ora il proprio consenso al ricevimento, in sede di stipula del contratto definitivo di vendita, di disposizione irrevocabile da parte dell’eventuale banca mutuante.

La stipula dell’atto definitivo di vendita potrà quindi essere effettuata entro il termine ultimo del 30 settembre 2017 a semplice richiesta della parte promissaria acquirente, dal Notaio…

L’immissione nel possesso legale e materiale di quanto in oggetto, libero da persone e cose, avverrà coevemente alla stipula del contratto definitivo di vendita, con ogni effetto utile ed oneroso.

La parte promittente venditrice garantisce sin d’ora la piena ed esclusiva proprietà, la libera disponibilità di quanto in oggetto, nonché l’assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi anche di natura fiscale.

La parte promittente venditrice dichiara che alla data odierna non sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, e che ove saranno deliberati successivamente a tale data saranno a carico della parte promittente venditrice; dichiara inoltre di essere in regola con il pagamento dell’IMU e delle spese condominiali.

La parte venditrice, in riferimento alla normativa urbanistica vigente, dichiara che quanto in oggetto è stato realizzato in virtù di licenza edilizia n. … del …; dichiara inoltre che per le difformità interne di fatto realizzate rispetto allo stato progettuale, hanno dato mandato all’Ing. ……, per la redazione di una CILA in sanatoria con successiva segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell’art. 24 del DPR 380/2011.

La parte promittente venditrice, ai sensi dell’art. 6, comma 1, del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e s.m.i., dichiara che l’immobile in oggetto è dotato dell’attestato di prestazione energetica, in corso di validità, redatto in data ... dal …, che all’uopo consegna alla parte promissaria acquirente.

Il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva che, entro il termine stabilito per la stipula dell’atto definitivo, la parte promittente venditrice presenti la CILA in sanatoria e ottenga la segnalazione certificata di agibilità, qualora non dovesse verificarsi detta condizione di presentazione della CILA in sanatoria e ottenimento della segnalazione certificata di agibilità, il presente preliminare sarà da considerarsi risolto, e la parte promittente venditrice restituirà immediatamente le somme riscosse in data odierna a titolo di caparra confirmatoria, senza aggravio di interessi, perché con la restituzione della caparra, entrambe le parti non avranno altri a pretendere in relazione al presente atto.”