Cessione di quota possesso a coniuge per riacquisto con benefici prima casa

[anglodea]

Salve a tutti.
Sono nuovo di questo forum e non so se qualcuno ha già affrontato questo problema.
Devo trasferirmi per lavoro e, volendo unificare sotto uno stesso tetto l'intero nucleo familiare (moglie e tre figli), ho deciso di acquistare nel comune dove andrò a risiedere. Dove risiedo attualmente sono possessore al 50% con mia moglie di una casa acquistata nel 1998 con benefici prima casa che stiamo cercando di vendere prima di acquistare nel nuovo comune. Tuttavia vendere di questi tempi non è facile e non so quanto riuscirò a spostare in là il rogito della nuova casa in modo da acquistare dopo la vendita per usufruire dei benefici prima casa (più il credito d'imposta).
L'agente immobiliare mi ha suggerito di cedere il mio 50% alla moglie e riacquistare il nuovo immobile a nome mio con i benefici prima casa. Dovrebbe funzionare, anche se articolato, ma ho alcuni dubbi che vado ad elencare:
1. il valore catastale dell'immobile da cedere a mia moglie è di circa € 50.000, quanto mi costerà l'atto notarile per la cessione di quota a mia moglie?
2. deve esserci un prezzo di acquisto o, visto che si tratta di coniugi, può essere a titolo gratutito (senza però risultare come donazione)?
3. io e mia moglie siamo in regime di comunione dei beni, dovrò fare un atto specifico di separazione o non ha alcuna rilevanza?
4. quando venderemo, anzi quando mia moglie venderà il suo immobile, dovrà pagare tasse sulla plusvalenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto?
Sono molte domande, lo so, ma la differenza tra acquisto come prima casa e come seconda, sono un sacco di soldi (circa € 12.000, equivalenti all'arredamento delle camere dei figli!!!), quindi sarò eternamente grato a chiunque sappia darmi dei chiarimenti.

 

[Antonio Troise]

- primissima cosa da fare è la separazione dei beni.
- deve essere una vera e propria vendita con tanto di passaggio di denaro.
- quando la moglie venderà la casa prima dei cinque anni, se è stata adibita ad abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari per un giorno in più della metà del tempo intercorso dall'acquisto alla vendita, Non c'è plusvalenza.

 

[anglodea]

Grazie Antonio,
e scusa per la risposta così tardi, ma sono stato tutto il giorno a cercare casa e forse ho trovato quella giusta
Per quanto rigurda la questione in argomento, l'agente immobiliare mi ha detto che non serve fare la separazaione dei beni, ma nel dubbio chiederò a un notaio (ho già appuntamento per lunedì 12 luglio).
Come sospettavo il rogito non può essere spostato molto avanti (max 3-4 mesi) e quindi potrei aver bisogno di ricorrere a questa procedura.
Grazie di nuovo per i consigli.

 

[Antonio Troise]

mi tieni informato sui consigli del notaio.
grazie e auguri per l'acquisto!

 

[allberto]

A mio avviso dovresti fare anche altre piccole considerazioni.

Se la casa è di modico valore dovresti valutare se hai convenienza a fare tutti gli atti necessari (separazione beni, vendita moglie della tua quota ect.) oppure comperarla insieme come 2 seconda casa.
Potresti inoltre valutare se è possibile intestare la nuova ai figli.

 

[papponik]

non so se devi fare anche il mutuo per acquistare,ma tieni presente che se così fosse come seconda casa non puoi scaricarti gli interessi passivi e paghi il 2% di imposta sostitutiva.

 

[anglodea]

Ringrazio tutti per i contributi.
I dettagli da tener presente sono infiniti, come ben saprete e le possibilità di rimetterci un sacco di soldi, altrettanto alte.
Ma condividere esperienze e conoscenze con altri sicuramente aiuta.

Mi rendo conto oggi che questo del riacquisto prima casa è un tipico problema all'italiana e mi spiego meglio.
La mobilità è un valore aggiunto per il paese, nel senso che poter spostare un lavoratore con facilità contribuisce a rendere più remunerativo il lavoro di ognuno di noi. Io sono militare e per noi la mobilità non viene neanche messa in discussione, si dà per scontata. Ma quando veniamo movimentati (militari e tutti gli altri lavoratori) i costi della mobilità sono completamente a carico dei dipendenti-cittadini. Come faccio a vendere la casa in cui abito prima di comprarne un'altra nel posto dove andrò a lavorare? Semplice, anzi eccellente, viste le molteplici alternative:
1. compro come seconda casa (pagando uno sproposito in tasse )
2. vado in affitto fino a che non vendo (facendo arricchire i proprietari di casa che se chiedi un contratto registrato ti raddoppiano il canone )
3. vado in albergo (contrbuendo a far crescere il PIL )
4. lascio la famiglia nella prima casa e faccio il pendolare nei fine settima (facendo arricchire le FS o Ryanair! )
Come appare evidente, sono tutte opzioni a carico mio e tutte costose (alcune costosissime ). E questo è solo l'aspetto economico! E il disagio per la famiglia chi lo paga? Ovviamente sempre noi.
Quindi veniamo al problema all'italiana.
La mobilità è un valore aggiunto, ma la mobilità costa. Come ottimizzare la differenza Ricavi-Costi??? La risposta "all'italiana": facciamola pagare ai cittadini!
Mi chiedo, ma cosa ci sarebbe di anomalo nel garantire i benefici in caso di riacquisto a quei lavoratori che, a fronte di un ordine di trasferimento, o a chiunque voglia o debba spostarsi per lavorare, dichiarino di voler vendere la propria abitazione per riacquistarne un'altra? basterebbe stabilire un limite temporale (2-3 anni) entro cui la casa deve essere venduta per non decadere dal benficio, per poi provvedere all'eventuale rimborso.
Invece no! Meglio obbligarci a tortuosi intrallazzi al limite della decenza (se non addirittura illegali) per cercare di non buttare i soldi dalla finestra....
Mi chiedo a volte se non sia il caso di emigrare in un altro stato (o forse su un altro pianeta...)
Scusate per lo sfogo, ma lo stress è tanto (vorrei conlcudere il tutto prima della pausa estiva per iscrivere i figli a scuola nel nuovo comune) e parlare di questi aspetti, oltre all'aiuto pratico dei preziosi consigli che sto ricevendo, ha un indubbio valore psicologico.
Di nuovo grazie a tutti e vi farò sapere cosa dice il notaio, sperando che nel frattempo, abbassando il prezzo della mia casa (altra soluzione a carico mio!!! ) riesca a venderla entro un paio di mesi,
Viva l'Italia!

 

[Ropolino]

hai varie starde da percorrere (puo valutare questa):
1separazione dei beni
2vendita 50% a tua moglie
3 tu compri come prima casa
tua moglie vende prima dei 5 anni e si compra l 1% di una casa (se l avete )intestata ai genitori(nonni),e quindi non perde i benfici usufruiti .Questi passaggi perche se tua moglie si compra poi da te il 50 % ( tu lo stai vendendo prima dei 5 anni) tu perderesti le agevolazioni di prima casa .Mentre se avete una casa dei vostri genitori intestandosi anche l 1% e fattibile

cmq gli interessi sul mutuo seconda casa appena trasferisci la residenza puoi scaricarli tranquillamente
devi farti bene i conti in tasca perche se alla fine facendo piu' atti e sbattimenti vari ballano sotto i 1000 euro di differenza .

 

[anglodea]

grazie rapolino.
di fatto la strada che indichi è quella che sto seguendo, fino al punto in cui io venderei a mia moglie il 50% della nuova casa. Visto l'importo in gioco e la non disponibilità di una casa da acquistare in percentuale minima, credo che manterrò il 100% dell'immobile per i 5 anni e poi, eventualmente venderò il 50% alla moglie che, nel frattempo, ahimè, avrà perso il credito d'imposta della sua vendita. Come detto, alla fine il prezzo, come gira gira, lo paghiamo sempre noi!
A conti fatti, il risparmio sull'opzione seconda casa, è di quasi 10.000 euri! Fare due atti notarili, come tu stesso hai detto, farebbe assottigliare il margine di risparmio e quindi, incasso la perdita e mi ritiro, prima che vada a gambe all'aria!

 

[Manzoni Maurizio]

ciao a tutti, per i militari c'è qualche agevolazione particolare, ora vado a vedere e faccio sapere