E
EnCa78
Ospite
Come vendere affittando
La locazione con opzione di riscatto è la formula speciale per permettere ai proprietari di vendere il proprio immobile e agli inquilini di riscattare i canoni versati.
Per rispondere a questo particolare momento del mercato immobiliare, ci siamo guardati attorno e interrogati per capire se esistessero già strumenti utili a migliorare una situazione certamente critica sul fronte delle compravendite immobiliari. Così abbiamo deciso di inserire nell’operatività delle nostre agenzie (oltre 300 in Italia), il contratto di locazione con patto di opzione d’acquisto (o locazione con riscatto). Dal punto di vista tecnico si redige un contratto di locazione classico, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto: con questa scrittura il locatore concede al conduttore un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile locato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di “acconto” sul prezzo di vendita. E’ una formula che consente all’agente immobiliare di vendere gli immobili rimasti sul mercato a quei potenziali acquirenti che oggi non hanno la possibilità di accedere all’acquisto. Il locatore prende l’impegno di vendere al locatario l’immobile stesso a determinate condizioni, preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l’opzione di acquisto entro il termine concordato. Anche se lanciato nel 2010, sta suscitando un interesse crescente legato all’attuale momento di stagnazione del mercato immobiliare. Sembra attecchire soprattutto al Nord e al Centro, specie per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati. Le formule applicabili sono svariate. All’inizio non è stato facile per i proprietari accettare questo strumento contrattuale. Perciò abbiamo lavorato per dare più garanzie alle due parti. Ad esempio capita di legare al contratto di locazione un preliminare d’acquisto con un acconto del 10% sul prezzo stabilito dell’immobile così il proprietario si sente più tutelato. Con il contratto di locazione legato all’opzione di acquisto la manutenzione dell’immobile passa all’inquilino. In alcune situazioni per ulteriore sicurezza abbiamo aggiunto una polizza a garanzia del canone di locazione (affitto sicuro). L’inquilino che vuole acquistare ma non può avere un mutuo in quel momento è come se lo avesse direttamente dal proprietario. E di questi tempi non è poco. Certo ci sono diverse variabili da ponderare. Il proprietario sul canone d’affitto prima del riscatto paga le tasse (IRPEF, IMU, condominio, ecc.). E’ ovvio che voglia recuperarle facendo leva sul prezzo finale fissato per l’immobile. Così nel parco naturale La Mandria di Venaria Reale, residenza lussuosa e per vip, un nostro agente ha concluso l’affare per un immobile di pregio grazie al contratto di locazione con opzione d’acquisto entro 4 anni, il massimo previsto dalla legge. L’attuale affittuario versa un canone mensile di 1500 euro al proprietario. Da questi vengono scalate tasse e altre spese e un 50% va a cumulo per il riscatto finale dell’immobile. A testimonianza di come la fattispecie si possa adattare alle esigenze delle parti in causa, ad Asti diversi appartamenti di una palazzina ristrutturata da 5 anni sono stati “piazzati” con questa modalità. Presi dallo snervamento per mancata vendita alla fine l’azienda costruttrice è contenta di una simile formula.
). Circa la sua utilità, bah, chi lo può dire? Ormai si naviga a vista su tutto...
