Che parametri usa il perito per stimare la casa?

[Seroli]

Un perito di solito telefona a 2/3 agenzie del posto e chiede quanto valgono le case a mq in quella zona, descrive l'appartamento e chiede agli AI secondo loro qual'è il valore, poi fa una media e redige la perizia.

In 10 anni ho visto solo fare cosi' come dice lo Spalti.

 

[Carlo Garbuio]

In 10 anni ho visto solo fare cosi' come dice lo Spalti.

Anch'io ma ... proviamo a migliorare la percezione dell'ambiente esterno rispetto alla nostra categoria ... cosa ci costa?
peggio di così

 

[Seroli]

Anch'io ma ... proviamo a migliorare la percezione dell'ambiente esterno rispetto alla nostra categoria ... cosa ci costa?
peggio di così

io lo faccio per principio........sono nella convinzione che i periti che fanno valutazioni mi rubano lavoro (perchè altrimenti chiederebbero a me il prezzo di vendita di quella casa? sono loro i Valutatori, no?).....quindi credo di essermi fatto anche un nome nel loro ambiente: il Rejetto

 

[Antonello]

Come in tutte le professioni c'è il buono ed il cattivo, il professionista è l'opportunista ... e via così.
Ha ragione Roberto che molti operano così, facendo la media (come viene determinata?) e moltiplicandola per la superficie commerciale (come viene calcolata? ) e, aggiungo io, affermando che la perizia è affidabile perché fatta da loro!!

La Supoerficie commerciale non come, ma deve essere calcolata secondo le norme uni 10750 in ossequio al D.P.R. 138 del 1998, che allego:

 

[Carlo Garbuio]

La Supoerficie commerciale non come, ma deve essere calcolata secondo le norme uni 10750 in ossequio al D.P.R. 138 del 1998, che allego:

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non la contempla.

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (vedi l'elenco di tutti quelli cha hanno partecipato alla stesura ...) prevede
SEL Superficie Esterna Lorda
SIL Superficie Interna Lorda
SIN Superficie Interna Netta

Le Norme UNI ed il DM801/77 espongono criteri per la misurazione ma nulla dicono per i criteri di valutazione, sono convenzioni.
Il Codice delle Valutazioni immobiliari invece tratta criteri di misurazione e criteri di valutazione, è completo e tutto è in funzione della valutazione immobiliare, è tutto finalizzato alla stima.

 

[Antonello]

Ho risposto alla tua domanda che era:

e moltiplicandola per la superficie commerciale (come viene calcolata? )

Il calcolo è quello indicato.

 

[gino_63]

Io proverei a dare un criterio che potrebbe essere valido.
Sono d'accordo nel valutare la media delle compravendite avvenute nella zona, per cui è sicuramente lecito chiedere agli AI una stima dei costi (veri) di compravendita. Una volta ottenuta una media di vendita al mq della zona, siccome le caratteristiche di ogni unità immobiliare sono diverse, si potrebbero utilizzare i criteri delle tabelle millesimali (coefficienti di differenziazione), che tengono conto dell'esposizione, dell'altezza piano, dell'orientamento, della destinazione funzionale. Considerando lo spostamento percentuale dei coefficienti dalla media, è possibile determinare la variazione media del prezzo al mq, tenuto conto dei coefficienti correttivi. In allegato vi posto un esempio di valutazione.
Cordialmente

 

[Carlo Garbuio]

Io proverei a dare un criterio che potrebbe essere valido.
Sono d'accordo nel valutare la media delle compravendite avvenute nella zona, per cui è sicuramente lecito chiedere agli AI una stima dei costi (veri) di compravendita. Una volta ottenuta una media di vendita al mq della zona, siccome le caratteristiche di ogni unità immobiliare sono diverse, si potrebbero utilizzare i criteri delle tabelle millesimali (coefficienti di differenziazione), che tengono conto dell'esposizione, dell'altezza piano, dell'orientamento, della destinazione funzionale. Considerando lo spostamento percentuale dei coefficienti dalla media, è possibile determinare la variazione media del prezzo al mq, tenuto conto dei coefficienti correttivi. In allegato vi posto un esempio di valutazione.
Cordialmente

Il metodo da te illustrato presenta, secondo me, troppa soggettività e quindi la valutazione può essere "contestata" da chi si ritiene (a ragione o torto) più esperto o qualificato di te.

Se si imparano ad applicare gli standard di valutazione internazionale utilizzando metodologie oggettive questo non sarà più possibile, il confronto sarà sul metodo e come viene applicato e non su chi lo applica, la differenza è abissale.
In questa maniera, secondo me, potremmo riuscire, come categoria, a qualificarci verso tutti gli altri professionisti del settore immobiliare

 

[gino_63]

Non sono completamente d'accordo con te sulla soggettività. Il criterio delle tabelle millesimali è oggettivo (ed è usato normalmente nelle ripartizioni delle spese). Chi può dire che un primo piano sia un piano alto ? chi può contestare l'esposizione o l'orientamento ? e la destinazione d'uso ? forse, la parte effettivamente non oggettiva è proprio il dato iniziale della media delle compravendite nella zona di interesse, che acquisita o da AI o da borsini vari, potrebbe essere affetta o da sopra-valutazione o da sottovalutazione. Ma tant'è, da qualche parte bisognerà pure partire.
Per quanto riguarda i metodi "europei" io ci credo poco: è difficile pensare che un criterio valido in Danimarca possa ancora essere valido in Italia ( a Milano o a Palermo); le situazioni ambientali, le aspettative di chi vende e chi compre, l'oggettività del mercato sono così diverse che è impensabile di trovare un criterio "oggettivo" valido ovunque.
Un saluto

 

[Carlo Garbuio]

Non sono completamente d'accordo con te sulla soggettività. Il criterio delle tabelle millesimali è oggettivo (ed è usato normalmente nelle ripartizioni delle spese).

Le tabelle millesimali vengono usate per la ripartizione delle spese, come hai detto te, non per le valutazioni immobiliari

Chi può dire che un primo piano sia un piano alto ? chi può contestare l'esposizione o l'orientamento ? e la destinazione d'uso ?

Queste sono TUTTE caratteristiche da considerare assieme a tutte le altre. La soggettività del criterio da te proposto riguarda il come le valuti ... applicando un coefficiente correttivo??? e cosa c'entra con la valutazione? E poi il coeficiente si sceglie all'interno di un campo, non è determinato ... qui sta la soggettività della valutazione

forse, la parte effettivamente non oggettiva è proprio il dato iniziale della media delle compravendite nella zona di interesse, che acquisita o da AI o da borsini vari, potrebbe essere affetta o da sopra-valutazione o da sottovalutazione.

Come vedi, e ti sembra poco, già parti da un valore ritenuto soggettivo

Ma tant'è, da qualche parte bisognerà pure partire.

e allora parti da una analisi puntuale dei dati, se non lo fai te sai che un altro perito lo può fare e contestare la tua perizia

Per quanto riguarda i metodi "europei" io ci credo poco: è difficile pensare che un criterio valido in Danimarca possa ancora essere valido in Italia ( a Milano o a Palermo); le situazioni ambientali, le aspettative di chi vende e chi compre, l'oggettività del mercato sono così diverse che è impensabile di trovare un criterio "oggettivo" valido ovunque.

Ci sono gli Standard internazionali IVS, quelli europei EVS e l'applicazione al mercato italiano , il "Codice delle Valutazioni immobiliari", come vedi .

Un saluto

Ciao