Per ogni perizia DEVI eseguire una accurata indagine di mercato. Utilizzare valori di qualsiasi osservatorio, listino, prezziario ... che esprime minimo e massimo per tipologie immobiliari è molto rischioso. Lo era prima, figurati ora con gli standard internazionali.
Effettuata l'indagine di mercato potresti trovarti in queste sue situazioni:
HAI trovato prezzi di immobili simili al tuo immobile oggetto di recentemente compravenduti, bene, applichi il confronto di mercato MCA. In pratica metti a sistema TUTTE le caratteristiche immobiliari, le confronti con il tuo immobile oggetto di stima e ... il gioco è fatto.
NON HAI trovato prezzi di immobili simili al tuo immobile oggetto di recentemente compravenduti ma hai trovato locazioni, quindi redditi, allora applichi le metodologie estimative basate sui redditi (Income approach): capitalizzazione diretta, discoutend cash flow analisys ... con i relativi saggi
Nella capitalizzazione il parametro più delicato è proprio la determinazione del saggio! Come fare?
come per i prezzi non fidarsi di niente di "preconfezionato" perchè non si sa come è stato costruito, quindi bisogna cercare di calcolare i saggi rilevando i dati di redditi e prezzi di immobili simili e ricavare il saggio.
La fase più importante e delicata è la raccolta puntuale dei dati immobiliari.
Per verifica tecnica e/o legale intendo le varie conformità:
catastale, urbanistica, paesaggistica .... impianti ... servitù, vincoli ...
Per quanto riguarda il prezzo molto dipende dalla tua conoscenza della materia (monoparametrica, MCS, Income ....) , dal tipo di valore richiesto (mercato, cauzionale, esproprio ....), dal tipo di immobile (Miniappartamento, villa, castello ....)... dal tipo di verifiche richieste ...
Di sicuro per queste perizie non accetterai gli attuali compensi delle banche per le stime! Le opportunità economiche e professionali per la nostra categoria ci sono, te lo posso affermare per esperienza diretta!
Per approfondimenti ti consigli, oltre alla frequenza di un corso base sugli IVS, lo studio dei libri di testo del corso:
Il codice delle valutazioni immobiliari
Metodi di stima immobiliare - Applicazione degli standard internazionali
Altri manuali per le scuole e per i professionisti si stanno aggiornando ...