Che senso ha valutare gli immobili in modo spropositato?

[Carlo Garbuio]

Carlo, guarda che ti leggo

leggendo il tuo precedente intervento (n.24) mi son venuti dei dubbi

 

[Alessandro Frisoli]

Nessun dubbio, Carlo, è proprio perchè ti leggo

 

[Carlo Garbuio]

Nessun dubbio, Carlo, è proprio perchè ti leggo

accipicchia ... allora devo cambiare la mia comunicazione

 

[gcaval]

Carlo continui giustamente a distinguere il valore dal prezzo. Fai un solo errore: quello di ritenere, anche quando non c'è mercato, che il valore si possa individuare con precisione e debba essere il parametro di riferimento. In un mercato lento, statico, bloccato o addirittura inesistente, come in alcune aree del nostro paese, cosa vuoi valutare? La valutazione ha senso in un mercato equamente distribuito, con molti acquirenti e molti venditori (non in proporzione 50-50, ma neanche 0-100).

Ho una casa appartenente a mio nonno, che anni fa, in un paesino del subappenino, fu valutata oltre 800 milioni di vecchie lire. Ma allora, vivo ancora mio nonno, non se ne parlava proprio di vendere. Adesso, dopo molti anni, malgrado il passaggio lira-euro, quella casa è inestimabile (in senso peggiorativo). Semplicemente i miei zii sono arrivati a dire "fate voi un'offerta", ma nessuno propone niente, semplicemente perché non si è presentato nessuno! In quel paesino il numero di immobili oggi è superiore agli abitanti. Per quanto ne so, l'ultima agenzia ha chiuso circa un anno fa. Non esiste mercato. Quale valore vuoi dare a ciò che non ha mercato? Il valore varia nel tempo, e se fino a qualche anno fa i cambiamenti erano lenti, in salita, ed era facile quasi per tutti dare il giusto valore ad un immobile (poi sul metodo, ti dò assolutamente ragione, molti sono praticanti stregoni), oggi, dove il mercato è crollato, tutto può valere 0 o 100 a seconda del fatto che ci sia un acquirente interessato o meno.

La mia tesi, che si fonda su elementi concreti e di buon senso, ma anche su teorie finanziarie, è che, per fare tutti i bei discorsi che tu spesso vuoi fare, devi avere un mercato, con un minimo numero di acquirenti, di venditori, e nel caso dell'immobiliare, anche un terzo attore addetto al prestito (banche o società finanziarie). Se il mercato è fortemente alterato, il valore è un concetto astratto e basta. L'acquirente che arriva con il denaro contante compra al prezzo che decide lui. Non c'è valutazione o metodo scientifico che tenga.

 

[Carlo Garbuio]

Carlo continui giustamente a distinguere il valore dal prezzo. Fai un solo errore: quello di ritenere, anche quando non c'è mercato, che il valore si possa individuare con precisione e debba essere il parametro di riferimento. In un mercato lento, statico, bloccato o addirittura inesistente, come in alcune aree del nostro paese, cosa vuoi valutare? La valutazione ha senso in un mercato equamente distribuito, con molti acquirenti e molti venditori (non in proporzione 50-50, ma neanche 0-100).

Ho una casa appartenente a mio nonno, che anni fa, in un paesino del subappenino, fu valutata oltre 800 milioni di vecchie lire. Ma allora, vivo ancora mio nonno, non se ne parlava proprio di vendere. Adesso, dopo molti anni, malgrado il passaggio lira-euro, quella casa è inestimabile (in senso peggiorativo). Semplicemente i miei zii sono arrivati a dire "fate voi un'offerta", ma nessuno propone niente, semplicemente perché non si è presentato nessuno! In quel paesino il numero di immobili oggi è superiore agli abitanti. Per quanto ne so, l'ultima agenzia ha chiuso circa un anno fa. Non esiste mercato. Quale valore vuoi dare a ciò che non ha mercato? Il valore varia nel tempo, e se fino a qualche anno fa i cambiamenti erano lenti, in salita, ed era facile quasi per tutti dare il giusto valore ad un immobile (poi sul metodo, ti dò assolutamente ragione, molti sono praticanti stregoni), oggi, dove il mercato è crollato, tutto può valere 0 o 100 a seconda del fatto che ci sia un acquirente interessato o meno.

La mia tesi, che si fonda su elementi concreti e di buon senso, ma anche su teorie finanziarie, è che, per fare tutti i bei discorsi che tu spesso vuoi fare, devi avere un mercato, con un minimo numero di acquirenti, di venditori, e nel caso dell'immobiliare, anche un terzo attore addetto al prestito (banche o società finanziarie). Se il mercato è fortemente alterato, il valore è un concetto astratto e basta. L'acquirente che arriva con il denaro contante compra al prezzo che decide lui. Non c'è valutazione o metodo scientifico che tenga.

La soluzione c'è e c'è sempre stata, per questo consiglio di aggiornarsi professionalmente.
Quello che mi stupisce è che una volta appreso che ci può essere una soluzione invece di cercare di capirla si continua nelle proprie convinzioni: questo è apertura all'aggiornamento professionale?
Io ritengo di non aver mai finito di imparare