Che tipologie di proposte di acquisto esistono

[alessandro vinci]

Ho letto questo su un forum:
Un momento, le cose non stanno in realtà come sono prospettate da alcune persone sul forum. Il fatto che una proposta d'acquisto diventi automaticamente un contratto preliminare di vendita non è affatto automatico come vogliono farla passare, le massime della Suprema Corte non si applicano nella generalità dei casi. Ti faccio un esempio : solitamente le AI hanno moduli prestampati di proposte di acquisto, il cui modello è depositato in CCIAA. Ma nulla vieta al proponente di presentare una propria proposta d'acquisto, che sia una semplice proposta appunto. Oltre al fatto che, come ho già ribadito più volte, prima di impegnarsi per iscritto e versare un solo euro, occorre pretendere tutti i documenti necessari per far fare i dovuti controlli al proprio consulente di fiducia (notaio che rogiterà l'atto per noi e che noi paghiamo in veste di acquirente).

scusate ma io sapevo che oggi la proposta diventa un preliminare quando viene accettata dal preliminare.
sbaglio??
ma la proposta come dice questa persona e' legalmente valida??
grazie.

 

[alessandro vinci]

volevo dire................accettata dal venditore.
grazie. [/quote]

 

[roberto.spalti]

Alcune proposte si trasformano in preliminare con l'accettazione altre rimangono proposte vincolanti ma senza la funzione di un preliminare vero e proprio. le proposte che si trasformano in preliminare con l'accettazione hanno dato problemi quando rimandavano alla sottoscrizione di un preliminare successivo. la proposta di acquisto è valida in qualsiasi forma purché, trattandosi di compravendita immobiliare, sia redatta in forma scritta. la verifica della commerciabilità può essere fatta anche successivamente alla accettazione, quindi dopo aver trovato l'accordo economico, purché la proposta stessa sia subordinata in maniera sospensiva alla commerciabilità del bene; questo per evitare di spendere soldi in una verifica e poi trovarsi nella condizione in cui il venditore non accetta l'offerta economica. La clausola deve essere sospensiva per evitare pagamenti inutili di spese agenzia o perdita di caparre o cause legali.

 

[un povero notaio]

Roberto ha detto bene: occorre leggere il contenuto della proposta. Ma se la proposta contiene gli elementi essenziali contrattuali, se non è stata condizionata a verifiche, documenti, ecc. , e viene accettata pure senza riserva alcuna, si forma un contratto irrevocabile. Secoli orsono (era il 1980) ho scritto proprio sul punto, a cui vi rimando.

Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[ludovica83]

Secoli orsono (era il 1980)

we gli anni 80 non sono secoli fa...

 

[alessandro vinci]

Alcune proposte si trasformano in preliminare con l'accettazione altre rimangono proposte vincolanti ma senza la funzione di un preliminare vero e proprio. le proposte che si trasformano in preliminare con l'accettazione hanno dato problemi quando rimandavano alla sottoscrizione di un preliminare successivo. la proposta di acquisto è valida in qualsiasi forma purché, trattandosi di compravendita immobiliare, sia redatta in forma scritta. la verifica della commerciabilità può essere fatta anche successivamente alla accettazione, quindi dopo aver trovato l'accordo economico, purché la proposta stessa sia subordinata in maniera sospensiva alla commerciabilità del bene; questo per evitare di spendere soldi in una verifica e poi trovarsi nella condizione in cui il venditore non accetta l'offerta economica. La clausola deve essere sospensiva per evitare pagamenti inutili di spese agenzia o perdita di caparre o cause legali.

strano, io sapevo che la proposta che non diventa preliminare resta solo una lettera d'intenti,....ma senza vincoli giuridici.
almeno questo ho letto...[DOUBLEPOST=1384008866,1384008623][/DOUBLEPOST]

Roberto ha detto bene: occorre leggere il contenuto della proposta. Ma se la proposta contiene gli elementi essenziali contrattuali, se non è stata condizionata a verifiche, documenti, ecc. , e viene accettata pure senza riserva alcuna, si forma un contratto irrevocabile. Secoli orsono (era il 1980) ho scritto proprio sul punto, a cui vi rimando.

Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

non contesto il parere di un notaio.
ci mancherebbe.
pero' io ho studiato il problema prima di comprare qualche settimana fa e avevo letto diversi pareri.
uno diceva
Molti Agenti Immobiliari adottano delle proposte che non diventano preliminari all'accettazione.

allora sono minute......................"puntuazione"....la PdA cosa fondamentale, affinché sia seria, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti.
Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).
la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a tutti gli effetti in contratti preliminare di vendita................ non ci sono altre interpretazioni
liberissimi di fare una minuta o una puntuazione o una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
Altre strade non esistono, perché non conformi alla Legge.

devo dire che meno male che ho gia' comperato e tutto e' andato bene ma mi interesso ancora perche' in famiglia qualcuno vuole comprare a breve e si affida a quello che ho imparato io.
non vorrei troppe responsabilita'.

Lei notaio, dice del 1980, ma io ho letto che dal 2009 molte cose sono cambiate..........soprattutto dopo una certa sentenza di Cassazione che pero' adesso non ho sottomano.
Magari la trovo e la linko.

 

[alessandro vinci]

ho trovato questo del 2011 del sole e 24 ore.
http://www.diritto24.ilsole24ore.co...1/08/la-proposta-di-acquisto-immobiliare.html
Il consenso manifestato dalle parti al momento dell’incontro della proposta e dell’accettazione può dar luogo alla formazione di un contratto preliminare di compravendita solo nei casi in cui il negozio contenga tutti gli elementi del contratto definitivo. Negli altri casi costituisce una semplice puntazione degli elementi del contratto e quindi in caso di inadempimento di una parte contraente, non sono esperibili i rimedi di cui all’art. 2932 c.c. Poiché il diritto al compenso del mediatore sorge al momento della conclusione dell’affare, può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare quando tra le parti messe in contatto ad opera del mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione del contratto stesso. Ne consegue che la provvigione spetta al mediatore quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare, non quando, al contrario le parti, trovandosi ancora nella fase delle trattative precontrattuali, si limitano a puntualizzare solo alcuni elementi del futuro negozio che andranno a stipulare.

io sapevo questo.

 

[studiopci]

Più volte abbiamo disquisito sulla proposta e sulle tipologie di proposte, in sintesi potremmo dire che la proposta è di 2 tipologie, La prima, che chiameremo semplice, non è altro che una puntazione, è redatto in forma scritta ma non contiene al suo interno gli elementi propri del contratto, non è giuridicamente vincolante e deve rimandare obbligatoriamente ad un contratto preliminare. La seconda, che chiameremo composta è una proposta unilaterale, redatta in forma scritta, contiene tutti gli elementi fondanti di un contratto e una volta accettata ( nei modi, tempi e forme prescritte dalla legge ) diventa un contratto preliminare di acquisto, perfeziona e valida il negozio giuridico della compravendita con le conseguenti obbligazioni assunte, non può e non deve rimandare ad un successivo contratto preliminare a pena della nullità del negozio giuridico.
Per quanto riguarda la tipologia della proposta da sottoporre alla firma del cliente offerente, è facoltà del cliente decidere su quale supporto cartaceo redigerla ( modello dell'agenzia o proposta riscritta ex novo ) come è facoltà decidere le clausole e/o le condizioni da scrivere, poichè questo rientra nella normale fase della trattativa antecedente la proposta definitiva. Fabrizio

 

[alessandro vinci]

Più volte abbiamo disquisito sulla proposta e sulle tipologie di proposte, in sintesi potremmo dire che la proposta è di 2 tipologie, La prima, che chiameremo semplice, non è altro che una puntazione, è redatto in forma scritta ma non contiene al suo interno gli elementi propri del contratto, non è giuridicamente vincolante e deve rimandare obbligatoriamente ad un contratto preliminare. La seconda, che chiameremo composta è una proposta unilaterale, redatta in forma scritta, contiene tutti gli elementi fondanti di un contratto e una volta accettata ( nei modi, tempi e forme prescritte dalla legge ) diventa un contratto preliminare di acquisto, perfeziona e valida il negozio giuridico della compravendita con le conseguenti obbligazioni assunte, non può e non deve rimandare ad un successivo contratto preliminare a pena della nullità del negozio giuridico.
Per quanto riguarda la tipologia della proposta da sottoporre alla firma del cliente offerente, è facoltà del cliente decidere su quale supporto cartaceo redigerla ( modello dell'agenzia o proposta riscritta ex novo ) come è facoltà decidere le clausole e/o le condizioni da scrivere, poichè questo rientra nella normale fase della trattativa antecedente la proposta definitiva. Fabrizio

capisci, io sono uno che cerca di informarsi perche' sia io che i miei fratelli, o i fratelli di mia moglie etc etc...abbiamo quasi tutti la stessa eta' e tutti abbiamo in testa di comprare casa nei prossimi tempi.
io ho gia' dato e mi e' andata bene ma adesso tutti mi chiedono aiuto perche'
vogliono stare tranquilli.
ciao e grazie.

 

[Bagudi]

Si tratta semplicemente di una sentenza - la 8038 del 2009 - della Cassazione, che, in ogni caso, non viene seguita da tutti (anzi direi da pochi e sono assolutamente d'accordo) e che per trovare applicazione ha bisogno di una causa.