Clausole sospensive preliminare di compravendita

[silfy]

Salve a tutti, sono una nuova iscritta e avrei un questito da porvi....
Sono dipendente statale per cui inoltrerò richiesta di mutuo attraverso l'INPDAP
Attraverso un'agenzia immobiliare ho trovato la casa che potrebbe fare al caso mio (acquisto 1° casa )....
Ho incominciato a spiegare all'agente immobiliare la mia situazione dicendogli che avrei intenzione di presentare una proposta d'acquisto per l'immobile di mio interesse e successivamente portarmi avanti con il preliminare di compravendita il tutto però apponendo sullo o sugli stessi delle clausole sospensive, tra cui quella ell'acquisto vincolato alla concessione mutuo "SALVO CONCESSIONE MUTUO".....
L'agente non mi è sembrato molto disponibile, inizialmente mi ha detto che non era possibile, che nessun venditore si sarebbe impegnato in un contratto con tali disposizioni e che neanche lui per "DEONTOLOGIA PROFESSIONALE" avrebbe potuto proporglielo.....successivamente mi ha risposto che si sarebbe informato di tale fattibilità.....e della possibilità eventuale (per il venditore) di recedere da un preliminare già registrato nel caso in cui si presentasse in corso d'opera una soluzione a lui migliore ( in termini di tempistiche e condizioni )
Il tutto accadeva 2 giorni fa, questo pomeriggio ricevo la sua telefonata durante la quale mi ha informato della fattibilità di apporre sul preliminare la clausola da me richiesta ( salvo concessione mutuo inpdap).....alla mia replica : " Bene allora se il venditore accetta e registriamo il contratto non potrà recedere da questo....lui mi risponde che il venditore può sempre farlo ( recedere ) dal momento che io ho posto tale clausola che a parer suo non lo tutela........
Secondo voi tutto ciò è possibile? è legale?

Da ciò che ho letto in merito se una due 2 parti vuole recedere da un contratto la parte inadempiente è tenuta a ritornare in forma raddoppiata la caparra....o comunque a risponderne di ciò.....
Sono informata bene o ciò che afferma l'agente immobiliare è corretto?

Vi sarei grata se mi forniste delle delucidazioni in merito.....è la mia prima esperienza di acquisto e non vorrei perderci le penne.....grazie a tutti.:???:

 

[Umberto Granducato]

La clausola è fattibile e la deontologia in qst caso non c'entra. Il 'problema' è un altro di tipo sia tecnico che pratico.
La sospensiva puo essere messa, ma deve essere fatta a modo: vanno indicati con la massima precisione la tempistica ossia la scadenza della proposta, l'importo richiesto e l'ente finanziatore (in qst caso INPDAP).
Il problema pratico è che i mutui INPDAP per quello che ne so hanno dei tempi di erogazioni molto lunghi o comunque nettamente piu lunghi di quelli tradizionali e quindi nn so chi ti possa firmare una clausola del genere che significherebbe 'tenere' fermo un immobile per diverso tempo.
Se la proposta viene accettata con la sospensiva non va registrato il contratto, non c'è passaggio di denaro e fino alla scadenza della sospensiva entrambi non vi potete ritirare. In caso di ritiro 'preventivo' va messa una penale.
Aggiungo che una proposta d'acquisto è già preliminare quindi se vengono fatte due scritture fare molta attenzione a come sono strutturate (soprattutto la prima).
ps: ma l'INPDAP non è stato soppresso da Monti?

 

[Tobia]

In caso di ritiro 'preventivo' va messa una penale.

Cioè ?
Se decido di cambiare banca devo versare una penale?
E quale sarebbe l'equivalente penale del proprietario?
Forse il mancato rispetto delle tempistiche?

 

[pensoperme]

Le sospensive al mutuo sono sacrosante oggi, c'è da dire che secondo me se l'agente non ha controllo diretto sulla pratica di mutuo, quindi non può sincerarsi in prima persona del suo iter e del suo andamento, difficilmente potrà garantire al venditore che l'acquirente ha fatto tutto il possibile e che non ha avuto proprio possibilità. Il segnare l'istituto nella condizione di fatto limita la libertà e le possibilità dell'acquirente che invece, seguito da un mediatore creditizio magari, potrà trovare la soluzione adeguata agendo su più fronti (prima lo facevano per trovare il mutuo migliore ora lo fanno per trovare il mutuo e basta). Se l'agente è poco organizzato o uno s****abubbole come sembra nel tuo caso (non sapeva nemmeno cosa era una sospensiva), la soluzione secondo me, più equilibrata è mettere la sospensiva con un termine preciso e permettere all'agente e al proprietario di cercare altri acquirenti nel frattempo, cosa che non danneggia nessuno e lascia a tutti la necessaria libertà, chiaro che eventuali interessati potranno fare la loro proposta che magari renderà conveniente al proprietario di pagare la penale e proseguire con acquirenti meno "probelmatici", ma il proponente superato sarà adeguatamente compensato e risarcito. L'equilibrio non rende contenta solo una parte.

 

[Brisko]

E perché non fare semplicemente una proposta d'acquisto firmata per accettazione anche dal proprietario e lasciar perdere il preliminare fino a quando non si avvererà la condizione sospensiva?
Per quello che so io i mutui INPDAP ogni anno hanno a disposizione un budget limitato, hai già verificato che lo stesso sia ancora disponibile? A me è capitato qualche anno fa con un finanziere che ad Aprile avevano già esaurito il plafond disponibile.
Eventualmente, se la casa è proprio interessante, potresti comunque acquistarla con un mutuo concesso da un istituto bancario "tradizionale" e poi surrogarlo successivamente con un mutuo INPDAP

 

[Tobia]

E perché non fare semplicemente una proposta d'acquisto firmata per accettazione anche dal proprietario e lasciar perdere il preliminare fino a quando non si avvererà la condizione sospensiva?

proposta accettata=compromesso

ed in entrambi i casi esiste un deposito cauzionale e non una caparra.

a questo punto preferisco i preliminari subordinati in quanto normalmente i prelminari sono più farciti di informazioni rilevanti al corretto svolgimento della pratica.

 

[Brisko]

proposta accettata=compromesso

ed in entrambi i casi esiste un deposito cauzionale e non una caparra.

a questo punto preferisco i preliminari subordinati in quanto normalmente i prelminari sono più farciti di informazioni rilevanti al corretto svolgimento della pratica.

Vero, ma stai facendo il doppio del lavoro per una cosa che non si sa ancora se andrà a buon fine.
Personalmente quando i clienti mi chiedono la sospensione in attesa di mutuo mi fermo sempre alla proposta accettata dal proprietario (ovviamente dando un termine temporale al documento), e non ho mai avuto alcun problema in merito. Cosa intendi per corretto svolgimento della pratica? Sappiamo cosa occorre per una domanda di mutuo... la banca mica si legge il preliminare

 

[Umberto Granducato]

Cioè ?
Se decido di cambiare banca devo versare una penale?
E quale sarebbe l'equivalente penale del proprietario?
Forse il mancato rispetto delle tempistiche?

No, solo se ti ritiri a prescindere, cosa che non succede mai perchè basta 'chiedere' all'amico che lavora in banca di tirare per le lunghe la pratica e il gioco è fatto.
Le penali le decidi volta x volta.
Le tempistiche sono predefinite quindi niente penali sulle tempistiche

 

[pensoperme]

No, solo se ti ritiri a prescindere, cosa che non succede mai perchè basta 'chiedere' all'amico che lavora in banca di tirare per le lunghe la pratica e il gioco è fatto.

Proprio per questo, se l'agente non ha controllo diretto nella pratica, continuare a proporre l'immobile è una buona pratica, che il proponente "sospensivo" dovrà accettare.

 

[Umberto Granducato]

Proprio per questo, se l'agente non ha controllo diretto nella pratica, continuare a proporre l'immobile è una buona pratica, che il proponente "sospensivo" dovrà accettare.

sono 2 cose che fanno un po a pugni, ma è fattibile