Cliente acquirente sta cercando di fare il furbo. Non ha nemmeno presentato la richiesta del mutuo

[Vespacosa]

No: quello non serve. L'acquirente può decidere di chiedere la cifra che preferisce.
L'errore è dettato da:
Non aver inserito entro e non oltre quando l'acquirente doveva richiedere il mutuo.
Non aver inserito che l'acquirente deve presentare all'AI la richiesta formulata alla banca entro X gg dalla formulazione della stessa.
Non aver inserito una clausola sospensiva a favore del venditore. (doppia sospensiva)



Mi spieghi cosa intendi per doppia sospensiva?

 

[il_dalfo]

Intendo dire che vanno inserite due clausole sospensive, una a favore del compratore ed una a favore del venditore. Qui sotto trovi le due formulette prese e copiate da un contratto che ho fatto un po' di tempo fa. (tra parentesi le note relative che son di volta in volta da cancellare o sostituire con i dati). Personalmente, per la parte venditrice, preferisco la "variante".


Art. 14 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE PROPONENTE

Paragrafo 14.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € xxxx entro e non oltre il giorno xx/xx/xx.

Paragrafo 14.2: In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno non trasferibile n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte venditrice.

Paragrafo 14.3: Eventuale diniego da parte dell’istituto di credito dovrà pervenire entro e non oltre il giorno xx/xx/xx all’agenzia immobiliare e potrà pervenire alla stessa tramite posta elettronica certificata e/o tramite raccomandata A/R. Se detto eventuale diniego non pervenisse entro i termini essenziali (vedi paragrafo 14.1) la condizione sospensiva di cui all’art.14 della presente proposta è da considerarsi decaduta.


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Art. 15 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE VENDITRICE

Paragrafo 15.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora parte venditrice, per il tramite dell’agenzia xxxx, sottoscriva un contratto preliminare di compravendita con prezzo di vendita pari ad € xxxx (stessa cifra della presente proposta) o maggiore, per l’immobile oggetto della presente proposta, con persona ente o società entro e non oltre il xx/xx/xx.

Paragrafo 15.2: In caso di avveramento di quanto al paragrafo 15.1 nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte proponente.

Paragrafo 15.3: Parte venditrice conferirà entro e non oltre il xx/xx/xx incarico di mediazione per la vendita dell’immobile oggetto della presente proposta all’agenzia xxxx. Tale incarico dovrà avere le seguenti caratteristiche: prezzo pari o superiore a quanto pattuito all’art. 3 (prezzo) della presente proposta; Durata dal xx/xx/xx al xx/xx/xx (si mette scadenza incarico 50/60 giorni dopo termine ultimo validità condizioni sospensive). Detto incarico dovrà essere stipulato presso la/il sede/ufficio dell’agenzia immobiliare xxxx.

Paragrafo 15.4: Se detto conferimento d’incarico non pervenisse all’agenzia immobiliare xxxx entro i termini essenziali (vedi paragrafo 15.3) la condizione sospensiva di cui all’art. 15 della presente proposta è da considerarsi decaduta.




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Art. 15 CONDIZIONE SOSPENSIVA A FAVORE DI PARTE VENDITRICE (variante)


Paragrafo 15.1: La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’agenzia immobiliare xxxx presenti a parte venditrice, una proposta che possa perfezionarsi in contratto preliminare di compravendita relativo all’immobile in oggetto della presente proposta entro e non oltre il xx/xx/xx (3/4 giorni prima della scadenza del termine delle clausole sospensive). Detto preliminare dovrà avere le seguenti caratteristiche: prezzo non inferiore a quello convenuto nella presente proposta, rogito notarile da sottoscrivere entro e non oltre il xx/xx/xx (stessa data della presente proposta).

Paragrafo 15.2: In caso di avveramento di quanto al paragrafo 15.1 nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno n° xxxx del xx/xx/xx intestato a (nome parte venditrice) depositato da parte proponente presso l’agenzia immobiliare xxxx verrà dalla stessa restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali o richiesta di danno alcuna da parte dell’agenzia immobiliare e/o da parte proponente.

Paragrafo 15.3: Parte venditrice conferirà entro e non oltre il xx/xx/xx incarico di mediazione per la vendita dell’immobile oggetto della presente proposta all’agenzia xxxx. Tale incarico dovrà avere le seguenti caratteristiche: prezzo pari o superiore a quanto pattuito all’art. 3 (prezzo) della presente proposta; Durata dal xx/xx/xx al xx/xx/xx (si mette scadenza incarico 50/60 giorni dopo termine ultimo validità condizioni sospensive). Detto incarico dovrà essere stipulato presso la/il sede/ufficio dell’agenzia immobiliare xxxx.

Paragrafo 15.4: Se detto conferimento d’incarico non pervenisse all’agenzia immobiliare xxxx entro i termini essenziali (vedi paragrafo 15.3) la condizione sospensiva di cui all’art. 15 della presente proposta è da considerarsi decaduta.

 

[bepix]

Perché non 3 sospensive o 4? Ma per favore, ufficio complicazioni affari semplici

 

[il_dalfo]

@Vespacosa Come puoi notare si tratta di formule un po' articolate ma decisamente tutelanti per entrambe le parti. Tien conto che in queste non è previsto di mostrare la presentazione della richiesta di mutuo (come ho suggerito nell'altro post) perché nel caso specifico il mutuo veniva fatto con il broker convenzionato FIAIP e quindi avevamo la certezza della presentazione della richiesta.
Se così non fosse, cioè se non hai la certezza che l'acquirente presenti il mutuo, nella clausola relativa all'acquirente va aggiunto un paragrafo che reciterà:

"Il proponente (stiamo parlando dell'acquirente) presenterà all'agenzia immobiliare xxxxxxx copia della presentazione di richiesta mutuo ed i recapiti (telefono e filiale) del funzionario che si occuperà della pratica di mutuo.
Il proponente autorizza sin da ora a contattare detto funzionario.
Detti dati potranno pervenire tramite raccomandata, fax, mail pec o se consegnati direttamente all'agente immobiliare questi ne rilascerà ricevuta.
L'agenzia immobiliare, ottenuti detti dati, si obbliga sin d'ora a comunicare entro giorni 2 lavorativi a parte venditrice l'ottenimento di detti dati. (parliamo di copia presentazione richiesta mutuo e recapiti funzionario. Ovviamente l'AI non è tenuto a consegnarli a parte venditrice, ma solo a comunicare alla stessa che li ha ottenuti. poi tutta sta parte in corsivo la cancelli).
Se detti dati non perverranno all'agenzia immobiliare entro giorni 5 lavorativi dalla data di conoscenza d'accettazione, la presente proposta s'intende nulla e priva di efficacia."

In pratica con questi papiri infiniti otteniamo che:
- l'acquirente fa una proposta con la sospensiva e se non gli danno il mutuo può dormire sonni tranquilli.
- l'agente immobiliare ottiene un incarico (od un rinnovo se già lo aveva) e prosegue con le visite/vendite
- il venditore non perde tempo ma anzi, ha già una proposta su cui contare. Se questa proposta non va a buon fine, ha comunque fatto vedere l'immobile ad altri possibili acquirenti e se qualcuno vuol fare la proposta, può anche accettarla svincolandosi dal vecchio proponente se la nuova proposta è priva di mutuo. Se invece anche la nuova proposta sarà soggetta a mutuo, sarà sufficiente aggiungere nella nuova proposta che il nuovo acquirente è edotto della presenza di una precedente proposta e ci si organizza di conseguenza.
Arzigogolati? si! Tutelanti? si, per tutti.

 

[bepix]

Infatti @Vespacosa, già @dalfocosa è confuso di suo, non farlo confondere di più

 

[il_dalfo]

Perché non 3 sospensive o 4? Ma per favore, ufficio complicazioni affari semplici

Fintanto che nella proposta poni condizioni solo sospensive o solo risolutive puoi metterne anche 7 o 8 o 20 o 50.
Non c'è nulla di complicato: si tratta solo di tutelare entrambe le parti (e visto che si è in ballo, si tutela anche l'AI dandogli un altro incarico)

Infatti @Vespacosa, già @dalfocosa è confuso di suo, non farlo confondere di più

Se secondo te son confuso, ne prendo atto (e ne sorrido). Tuttavia son curioso: quale articolo di legge prevede che non si possano mettere più condizioni dello stesso tipo? (che non si possano mettere sia la condizione sospensiva che la risolutiva nella stessa/o proposta/contratto lo sappiamo, ma il divieto alla multicondizione mi manca: per favore illuminami).