Codominio ante 67 e titolo edilizio incerto

[Paolobas]

Salve a tutti, avevo questa discussione poiché ho firmato una proposta di acquisto di un immobile situato all'interno di un condominio. Premetto che all'atto della proposta Mi era stato garantito che l'immobile non avesse alcun tipo di problema, tuttavia nel prestampato avevo fatto indicare la necessità di verificare la conformità del titolo edilizio nonché l'esistenza della agibilità. L'immobile in questione è un immobile ante 67, nel precedente rogito notarile non viene fatta alcuna menzione circa gli estremi della licenza, quindi ho chiesto all'agenzia di fornirmi la documentazione completa. Ad oggi non è stata fatta ancora alcuna richiesta di accesso agli atti al Comune, tuttavia in modo ufficioso mi sono stati trasmessi, dalla stessa agenzia, i documenti che si presume siano quelli che ha appunto il comune stesso. Nel analizzare tali documenti ho riscontrato delle criticità mai viste prima che tenterò di sintetizzare al fine di avere un vostro parere sul da farsi:
1)licenza edilizia rilasciata nel 1964 ove non viene menzionata alcuna particella o altro elemento idoneo a collegarla all'edificio, ma solo un riferimento generico alla strada e numero civico
2) non vi è conformità tra numero di piani indicati nella licenza (7 più piano terra) e numero di piani indicati nel documento dell'abitabilitá (9+piano terra) rilasciato all'epoca (era ed è l'unico condominio ad avere questi piani in quella zona)
3) la licenza per la sopraelevazione non fuga il dubbio relativo al punto due, in quanto non sono indicati il numero di piani costruiti in sopraelevazione ne sono allegati i disegni, ne vi è alcun altro riferimento che confermino che tale intervento sia da ricollegarsi effettivamente all'immobile oggetto di compravendita, in quanto nella licenza edilizia manca qualsiasi riferimento alla particella, così come nella licenza di sopraelevazione viene menzionato genericamente il nome del costruttore che richiedere permesso per sopraelevazione per immobile di sua proprietá sito in via Risorgimento (strada per altro lunghissima e dove il costruttore ha più di una proprietá)
4) assoluta incongruenza tra il numero di vani indicati in licenza edilizia (170) e numero di vani indicati precisamente nel documento di abitabilità concesso dal comune a pochi mesi di distanza dal completamento della struttura.
5) da una visura storica sull'appartamento, il propietario nonché costruttore secondo quanto riportato nella documentazione fornita, non risulta quale primo propietario, bensì fino al 1966 è indicato tale Esposito.
6) la licenza a costruire, nonchè il relativo numero 889, non viene richiamata in nessun altro atto ufficiale fornito, nel dal sindaco, ne dal prefetto
7) a quanto mi è stato detto, ma non ho avuto modo di visionare di persona, quei pochi disegni depositati all'epoca, non corrispondono all'opera realmente realizzata.
Dopo settimane ove l'agente immobiliare cercava di propinarmi i più astrusi collegamenti tra gli atti, ho chiesto che mi vengano fornite copia conforme della licenza edilizia, dei relativi grafici e disegni e della mappa catastale con ingrandimento dell'epoca. Ora chiedo a voi c'è altro che devo chiedere, devo fare altre valutazioni o ci sono cose che non ho considerato? Grazie in anticipo a chiunque risponderà

 

[MauroScherlin]

Si parla di preistoria e di pratiche fatte a mano ed in modo approssimativo, ma ciò non vuol dire che non siano valide. Se vuoi stare tranquillo devi incaricare un tecnico della zona.

 

[Bagudi]

Si parla di preistoria e di pratiche fatte a mano ed in modo approssimativo, ma ciò non vuol dire che non siano valide. Se vuoi stare tranquillo devi incaricare un tecnico della zona.

E che sia ammanicato in Comune...

 

[plutarco]

A quando risale il primo regolamento comunale riguardante l'area in questione?

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti, avevo questa discussione poiché ho firmato una proposta di acquisto di un immobile situato all'interno di un condominio. Premetto che all'atto della proposta Mi era stato garantito che l'immobile non avesse alcun tipo di problema, tuttavia nel prestampato avevo fatto indicare la necessità di verificare la conformità del titolo edilizio nonché l'esistenza della agibilità. L'immobile in questione è un immobile ante 67, nel precedente rogito notarile non viene fatta alcuna menzione circa gli estremi della licenza, quindi ho chiesto all'agenzia di fornirmi la documentazione completa. Ad oggi non è stata fatta ancora alcuna richiesta di accesso agli atti al Comune, tuttavia in modo ufficioso mi sono stati trasmessi, dalla stessa agenzia, i documenti che si presume siano quelli che ha appunto il comune stesso. Nel analizzare tali documenti ho riscontrato delle criticità mai viste prima che tenterò di sintetizzare al fine di avere un vostro parere sul da farsi:
1)licenza edilizia rilasciata nel 1964 ove non viene menzionata alcuna particella o altro elemento idoneo a collegarla all'edificio, ma solo un riferimento generico alla strada e numero civico
2) non vi è conformità tra numero di piani indicati nella licenza (7 più piano terra) e numero di piani indicati nel documento dell'abitabilitá (9+piano terra) rilasciato all'epoca (era ed è l'unico condominio ad avere questi piani in quella zona)
3) la licenza per la sopraelevazione non fuga il dubbio relativo al punto due, in quanto non sono indicati il numero di piani costruiti in sopraelevazione ne sono allegati i disegni, ne vi è alcun altro riferimento che confermino che tale intervento sia da ricollegarsi effettivamente all'immobile oggetto di compravendita, in quanto nella licenza edilizia manca qualsiasi riferimento alla particella, così come nella licenza di sopraelevazione viene menzionato genericamente il nome del costruttore che richiedere permesso per sopraelevazione per immobile di sua proprietá sito in via Risorgimento (strada per altro lunghissima e dove il costruttore ha più di una proprietá)
4) assoluta incongruenza tra il numero di vani indicati in licenza edilizia (170) e numero di vani indicati precisamente nel documento di abitabilità concesso dal comune a pochi mesi di distanza dal completamento della struttura.
5) da una visura storica sull'appartamento, il propietario nonché costruttore secondo quanto riportato nella documentazione fornita, non risulta quale primo propietario, bensì fino al 1966 è indicato tale Esposito.
6) la licenza a costruire, nonchè il relativo numero 889, non viene richiamata in nessun altro atto ufficiale fornito, nel dal sindaco, ne dal prefetto
7) a quanto mi è stato detto, ma non ho avuto modo di visionare di persona, quei pochi disegni depositati all'epoca, non corrispondono all'opera realmente realizzata.
Dopo settimane ove l'agente immobiliare cercava di propinarmi i più astrusi collegamenti tra gli atti, ho chiesto che mi vengano fornite copia conforme della licenza edilizia, dei relativi grafici e disegni e della mappa catastale con ingrandimento dell'epoca. Ora chiedo a voi c'è altro che devo chiedere, devo fare altre valutazioni o ci sono cose che non ho considerato? Grazie in anticipo a chiunque risponderà

Oi Paolo,

Da quanto scrivi, pare che ne vuoi sapere e ne hai da insegnare più tu, che tutti i sindaci, i tecnici, gli ingegneri pubblici e privati, che uno dopo l'altro nel tempo e in quello spazio, si sono avvicendati in tutte le dinamiche di quel contesto condominiale.

La locuzione "ante 67", segna un vero e proprio "spartiacque", proprio per tutte quelle ragioni che hai elencato.

Una semplificazione stabilita dal legislatore stesso.
Fondata sulla impossibilità oggettiva, di reperire quelle vecchie licenze edilizie o, ancora peggio, di ricercarne le corrispondenze.
Impossibili da individuare, in elaborati e progetti tanto approssimativi e scadenti, che riguardano opere progettate in tempi da far West.
Spesso realizzate, come nel tuo caso, in territori o in comuni, dove i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici, non erano ancora neppure stati concepiti.

Ecco, che nonostante tutto ciò, una cosa resta certa.

Quell'entita' condominio, esiste, è censita, è regolarmente autorizzata ed è certificata abitabile, come da normativa, quest'ultima risalente agli anni trenta.

Da più di cinquant'anni, la gente ci nasce e ci muore e gli alloggi passano da una mano all'altra, per effetto di ogni negozio giuridico fin qui consentito.

Dopo tutto questo tempo, a complicare le semplificazioni, mo arrivi tu Paolo.

Che ci vieni a dire che il telefono della nonna, quello grigio della Sip, quello che funziona con il disco rotante per comporre i numeri, è assolutamente incongruente, con uno smartphone attuale.

Mava'..?

 

[brina82]

Oi Paolo,

Da quanto scrivi, pare che ne vuoi sapere e ne hai da insegnare più tu, che tutti i sindaci, i tecnici, gli ingegneri pubblici e privati, che uno dopo l'altro nel tempo e in quello spazio, si sono avvicendati in tutte le dinamiche di quel contesto condominiale.

La locuzione "ante 67", segna un vero e proprio "spartiacque", proprio per tutte quelle ragioni che hai elencato.

Una semplificazione stabilita dal legislatore stesso.
Fondata sulla impossibilità oggettiva, di reperire quelle vecchie licenze edilizie o, ancora peggio, di ricercarne le corrispondenze.
Impossibili da individuare, in elaborati e progetti tanto approssimativi e scadenti, che riguardano opere progettate in tempi da far West.
Spesso realizzate, come nel tuo caso, in territori o in comuni, dove i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici, non erano ancora neppure stati concepiti.

Ecco, che nonostante tutto ciò, una cosa resta certa.

Quell'entita' condominio, esiste, è censita, è regolarmente autorizzata ed è certificata abitabile, come da normativa, quest'ultima risalente agli anni trenta.

Da più di cinquant'anni, la gente ci nasce e ci muore e gli alloggi passano da una mano all'altra, per effetto di ogni negozio giuridico fin qui consentito.

Dopo tutto questo tempo, a complicare le semplificazioni, mo arrivi tu Paolo.

Che ci vieni a dire che il telefono della nonna, quello grigio della Sip, quello che funziona con il disco rotante per comporre i numeri, è assolutamente incongruente, con uno smartphone attuale.

Mava'..?

Pyer porca pupazza!

Paolo ha fatto un ottimo lavoro.

Tu continua pure a comprare e a vendere sòle, ma per favore lascia a tutto il resto del mondo il diritto di pretendere che le cose siano fatte in maniera corretta.

Il fabbricato indicato potrebbe avere diversi problemi, dalla descrizione, da indagare.

Anche perché, ammesso e non concesso (non te lo concederò MAI, sappilo) che il tuo ragionamento filasse, qualunque tipo di problematica potrebbe essere sempre messa sul piatto se non altro per trattare il prezzo, non trovi?

Buonanotte.

PS in altra discussione rimproveravi l'acquirente per aver comprato senza effettuare tutte le indagini del caso (e adesso si lamenta per infiltrazioni nei solai), mentre adesso pretendi che uno acquisti con la benda solo perchè ante '67???

 

[MauroScherlin]

Pyer porca pupazza!

Paolo ha fatto un ottimo lavoro.

Tu continua pure a comprare e a vendere sòle, ma per favore lascia a tutto il resto del mondo il diritto di pretendere che le cose siano fatte in maniera corretta.

Il fabbricato indicato potrebbe avere diversi problemi, dalla descrizione, da indagare.

Anche perché, ammesso e non concesso (non te lo concederò MAI, sappilo) che il tuo ragionamento filasse, qualunque tipo di problematica potrebbe essere sempre messa sul piatto se non altro per trattare il prezzo, non trovi?

Buonanotte.

PS in altra discussione rimproveravi l'acquirente per aver comprato senza effettuare tutte le indagini del caso (e adesso si lamenta per infiltrazioni nei solai), mentre adesso pretendi che uno acquisti con la benda solo perchè ante '67???

Brina è preistoria, le vecchie pratiche non saranno mai corrispondenti per un semplice motivo : non esistevano le varianti in corso d'opera. Molti comuni hanno dato un colpo di spugna riconoscendo la questione e la legge 120/2020 ha esteso il concetto di tolleranze costruttive. Vogliamo parlare poi dell'art. 26? Il buon Nicolazzi sapeva benissimo che la normativa edilizia era allo stato embrionale e ha voluto dare un bel colpo di spugna con una semplice comunicazione senza nemmeno disegni allegati.

Attendiamo fiduciosi una norma di questo tono: stante l'imprecisione delle norme e dei mezzi dell'epoca, per tutti gli edifici esistenti e non abusivi, edificati in forza delle normative antecedenti al DPR, occorrerà presentare rilievo e accatastamento che verranno considerati stato di fatto per i successivi titoli edilizi.

Per inciso si parla di 1967, i più esperti conoscono il 1942, ma praticamente nessuno sa che i titoli edilizi erano da richiedere pure prima.

Per esempio RD 1265/1934: Coloro che intendano fare nuove costruzioni, ovvero modificare od ampliare quelle esistenti debbono chiedere al podestà apposita autorizzazione, obbligandosi ad osservare le norme particolari dei regolamenti di edilizia e d'igiene comunali. La domanda di autorizzazione deve contenere l'elezione di domicilio nel comune dove si eseguono i lavori, oltre quelle altre formalità richieste dalle locali disposizioni regolamentari.

Risalendo a ritroso scopriremmo che il 99% dell'edilizia storica è insanabilmente abusiva, ma fortunatamente non frega nulla a nessuno.

 

[plutarco]

Oi Paolo,

Da quanto scrivi, pare che ne vuoi sapere e ne hai da insegnare più tu, che tutti i sindaci, i tecnici, gli ingegneri pubblici e privati, che uno dopo l'altro nel tempo e in quello spazio, si sono avvicendati in tutte le dinamiche di quel contesto condominiale.

La locuzione "ante 67", segna un vero e proprio "spartiacque", proprio per tutte quelle ragioni che hai elencato.

Una semplificazione stabilita dal legislatore stesso.
Fondata sulla impossibilità oggettiva, di reperire quelle vecchie licenze edilizie o, ancora peggio, di ricercarne le corrispondenze.
Impossibili da individuare, in elaborati e progetti tanto approssimativi e scadenti, che riguardano opere progettate in tempi da far West.
Spesso realizzate, come nel tuo caso, in territori o in comuni, dove i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici, non erano ancora neppure stati concepiti.

Ecco, che nonostante tutto ciò, una cosa resta certa.

Quell'entita' condominio, esiste, è censita, è regolarmente autorizzata ed è certificata abitabile, come da normativa, quest'ultima risalente agli anni trenta.

Da più di cinquant'anni, la gente ci nasce e ci muore e gli alloggi passano da una mano all'altra, per effetto di ogni negozio giuridico fin qui consentito.

Dopo tutto questo tempo, a complicare le semplificazioni, mo arrivi tu Paolo.

Che ci vieni a dire che il telefono della nonna, quello grigio della Sip, quello che funziona con il disco rotante per comporre i numeri, è assolutamente incongruente, con uno smartphone attuale.

Mava'..?

Concordo pienamente.

 

[brina82]

Brina è preistoria, le vecchie pratiche non saranno mai corrispondenti per un semplice motivo : non esistevano le varianti in corso d'opera. Molti comuni hanno dato un colpo di spugna riconoscendo la questione e la legge 120/2020 ha esteso il concetto di tolleranze costruttive. Vogliamo parlare poi dell'art. 26? Il buon Nicolazzi sapeva benissimo che la normativa edilizia era allo stato embrionale e ha voluto dare un bel colpo di spugna con una semplice comunicazione senza nemmeno disegni allegati.

Attendiamo fiduciosi una norma di questo tono: stante l'imprecisione delle norme e dei mezzi dell'epoca, per tutti gli edifici esistenti e non abusivi, edificati in forza delle normative antecedenti al DPR, occorrerà presentare rilievo e accatastamento che verranno considerati stato di fatto per i successivi titoli edilizi.

Per inciso si parla di 1967, i più esperti conoscono il 1942, ma praticamente nessuno sa che i titoli edilizi erano da richiedere pure prima.

Per esempio RD 1265/1934: Coloro che intendano fare nuove costruzioni, ovvero modificare od ampliare quelle esistenti debbono chiedere al podestà apposita autorizzazione, obbligandosi ad osservare le norme particolari dei regolamenti di edilizia e d'igiene comunali. La domanda di autorizzazione deve contenere l'elezione di domicilio nel comune dove si eseguono i lavori, oltre quelle altre formalità richieste dalle locali disposizioni regolamentari.

Risalendo a ritroso scopriremmo che il 99% dell'edilizia storica è insanabilmente abusiva, ma fortunatamente non frega nulla a nessuno.

Se sull'atto è dichiarata la conformità urbanistica che in realtà non c'è, c'è poco da fare: in caso di contenzioso a pagare sarà il venditore.

 

[cafelab]

Se c'è una licenza edilizia del 1964 vuol dire che all'epoca era necessario un titolo edilizio.
Ergo, per la compravendita dell'immobile non si può usare la formula "ante 67"

A meno che il deposito del comune non sia bruciato, i progetti degli anni 60 si reperiscono normalmente, ci vuole solo un pò di tempo, nei piccoli paesi basta una pec e una settimana d'attesa

i disegni sono tali e quali a quelli moderni, negli anni 60 disegnavano a china su carta, non incidevano le tavolette di cera

Molti comuni hanno dato un colpo di spugna riconoscendo la questione e la legge 120/2020 ha esteso il concetto di tolleranze costruttive.

Capirai... ha esteso la tolleranza del 2% da altezza e cubatura
a "ogni altro parametro delle singole unità immobiliari purchè non comporti alcuna violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l'agibilità dell'immobile

non lo definirei un tana libera tutti, come lo sana un piano in più di un edificio?