Coerede di casa in edilizia convenzionate

[pippoz]

Ciao ,
ho un quesito per voi ,
ho ereditato pochi mesi fa una casa costruita in elilizia convenzionata , la casa é indivisibile .
Io e l'altro coerede non siamo arrivata ad accordi su come gestire la casa .(la sta usando solo lui senza passarmi un soldo) Si nega a vendere , ad affittare .
Volevo chiedere pertanto la divisione . L'altro coerede sostiene che lui non avendo un reddito , ed avendo io altre proprietá(case) , quando arriverá il momento della divisione giudiziale, il giudice darebbe a lui e non a entrambi , l'opzione di comprare la quota dell'altro . é vero? Ci tengo a sottolineare che il coerede non vuole riscattare la superficie , operazione con cui in pratica la casa varrebbe piú del doppio sul mercato , mentre ora il prezzo é stabilito dal comune . Inoltre il coerede non ha reddito perché ha lavorato 2 mesi in vita sua , é un fannullone , e le case che aveva le ha vendute per far cassa ,l'ultima l'ha venduta qualche mese fa.
Pero sostiene che questa condizione di senza reddito lo rende piú adatto di me per acquistare la mia quota , proprio perché in edilizia convenzionata , fingendosi di fatto un non abbiente . Questo per me é un ignobile trucco per comprare la mia quota a prezzo ribassato.
Che ne pensate?
Grazie

 

[francesca63]

quando arriverá il momento della divisione giudiziale, il giudice darebbe a lui e non a entrambi , l'opzione di comprare la quota dell'altro . é vero?

Se entrambi siete interessati a rilevare la quota dell’altro, il giudice dovrebbe concedere l’opportunità di acquisto secondo criteri oggettivi, se ve ne sono: le motivazioni del tuo coerede non sembrano sufficienti, ma non dici quali potrebbero essere le tue.
Se il giudice non rileva criteri oggettivi, potrebbe decidere di far vendere l’immobile all’asta, e dividere il ricavato ( probabilmente con perdita economica per tutti e due)).
Se davvero la casa interessa ad entrambi, e avete entrambi i soldi per rilevare la quota dell’altro, potreste decidere di agire con estrazione a sorte; uno dei due non sarà soddisfatto, ma almeno non perderete soldi, e sarà il caso a decidere.
Situazione delicata.

 

[pippoz]

Se entrambi siete interessati a rilevare la quota dell’altro, il giudice dovrebbe concedere l’opportunità di acquisto secondo criteri oggettivi, se ve ne sono: le motivazioni del tuo coerede non sembrano sufficienti, ma non dici quali potrebbero essere le tue.
Se il giudice non rileva criteri oggettivi, potrebbe decidere di far vendere l’immobile all’asta, e dividere il ricavato ( probabilmente con perdita economica per tutti e due)).
Se davvero la casa interessa ad entrambi, e avete entrambi i soldi per rilevare la quota dell’altro, potreste decidere di agire con estrazione a sorte; uno dei due non sarà soddisfatto, ma almeno non perderete soldi, e sarà il caso a decidere.
Situazione delicata.

Innanzitutto grazie della risposta , il motivo per cui comprerei la quota del coerede é che , avendo respinto tutte le mie proposte , quella casa a quel prezzo di edilizia convenzionata stabilito dal comune , a quel punto diventa un affare , voglio dire poi una volta acquistata , basta la trasformazione di diritto superficie si puó rivendere a piú del doppio . O potrei decidere di affittarla .

Il coerede ritiene di avere lui il diritto di acquistare la mia quota(durante la divisione) perché appartamento é in edilizia convenzionata , per cui io mancherei dei requisiti per aquistare , essendo proprietario di altri immobili .(lui dei suoi se ne é disfato vendendoli).

Inoltre ho un dubbio : il coerede dice che per riscattare il diritto di superficie (é un appartamento in edilizia convenzionata) serve il suo permesso , allora mi chiedo , é vero questo , oppure ognuno di noi puó riscattare "pro quota" il diritto di superficie , per poi poter vendere sul mercato la rispettiva quota. , e quindi anche eventualmente nella divisione tale quota verrebbe valutata diversamente rispetto al tetto fissato dal comune . Nota importante l'appartamento é indivisibile .

Grazie

 

[pippoz]

Se entrambi siete interessati a rilevare la quota dell’altro, il giudice dovrebbe concedere l’opportunità di acquisto secondo criteri oggettivi, se ve ne sono: le motivazioni del tuo coerede non sembrano sufficienti, ma non dici quali potrebbero essere le tue.
Se il giudice non rileva criteri oggettivi, potrebbe decidere di far vendere l’immobile all’asta, e dividere il ricavato ( probabilmente con perdita economica per tutti e due)).
Se davvero la casa interessa ad entrambi, e avete entrambi i soldi per rilevare la quota dell’altro, potreste decidere di agire con estrazione a sorte; uno dei due non sarà soddisfatto, ma almeno non perderete soldi, e sarà il caso a decidere.
Situazione delicata.

L'estrazione a sorte sarebbe certamente una cosa da valutare a quel punto ...

Altra domanda..
ma se poi l'immobile venisse messo all'asta ,gli acquirenti dovrebbero soddisfare i requisiti di acquirenti di immobili in edilizia convenzionata (basso reddito, non avere altre case ) o tutti potrebbero parteciparvi?

 

[Miciogatto]

Come già detto dall'ottima Francesca la situazione è delicata e lunga, la comproprietà, quando non si va d'accordo, porta sempre problemi.

Sei proprietario di quota della quale non ti permette di usufruire nè ti concede la relativa indennità di occupazione. Il mio suggerimento è di cristallizzare e documentare da subito questo tuo diritto.

Mi spiego meglio.
Ti auguro di risolvere prima ma purtroppo questioni di questo tipo si portano avanti per minimo 10 anni. Tra 10 anni potrai mettere sul tavolo una cifra equivalente all'indennità che non ti è stata riconosciuta. Una specie di affitto per la metà per 10 anni. E magari anche prima potresti essere tu a pignorargli l'immobile.

E' da studiare bene ma ovviamente ti serve un avvocato.

Certo che la via negoziale è la migliore per tutti e due ma se non ci sente sarai obbligato a un percorso lungo costoso e doloroso per entrambi, purtroppo.

 

[elisa35]

Circa il diritto di superficie, hai provato a contattare io comune o l’ente comunale di riferimento per chiedere informazioni certe sulle modalità? Eventualmente specificando che saresti solo tu a riscattarlo?

 

[pippoz]

Circa il diritto di superficie, hai provato a contattare io comune o l’ente comunale di riferimento per chiedere informazioni certe sulle modalità? Eventualmente specificando che saresti solo tu a riscattarlo?

Salve , no non ho ancora contattato il comune , ma lo faró al piú presto , proprio per capire se posso riscattare la mia parte soltanto

 

[brina82]

Innanzitutto grazie della risposta , il motivo per cui comprerei la quota del coerede é che , avendo respinto tutte le mie proposte , quella casa a quel prezzo di edilizia convenzionata stabilito dal comune , a quel punto diventa un affare , voglio dire poi una volta acquistata , basta la trasformazione di diritto superficie si puó rivendere a piú del doppio . O potrei decidere di affittarla .

Il coerede ritiene di avere lui il diritto di acquistare la mia quota(durante la divisione) perché appartamento é in edilizia convenzionata , per cui io mancherei dei requisiti per aquistare , essendo proprietario di altri immobili .(lui dei suoi se ne é disfato vendendoli).

Inoltre ho un dubbio : il coerede dice che per riscattare il diritto di superficie (é un appartamento in edilizia convenzionata) serve il suo permesso , allora mi chiedo , é vero questo , oppure ognuno di noi puó riscattare "pro quota" il diritto di superficie , per poi poter vendere sul mercato la rispettiva quota. , e quindi anche eventualmente nella divisione tale quota verrebbe valutata diversamente rispetto al tetto fissato dal comune . Nota importante l'appartamento é indivisibile .

Grazie

1) Non può essere privilegiato lui per ciò che affermi, a meno che sulla convenzione fatta dal costruttore col comune (che ti consiglio comunque di leggere) non si indichino determinati requisiti anche di reddito, valevoli non solo per il primo acquisto, ma anche per quelli successivi;
2) se il diritto di sup. non viene riscattato, allora all'asta si vende a prezzo ribassato, generalmente, quindi secondo quanto indicato nella convenzione;
3) non penso che tu lo possa riscattare da solo;
4) se farete una divisione giudiziale (comunque sempre da evitare e cioè come ultima spiaggia), che se parte da te ti costerà tra i 5 e i 10k, che poi recupererai e quindi di fatto saranno 5k per ciascuno (ma recupereresti solamente dopo la vendita dell'immobile all'asta), il CTU fisserà un prezzo e il Giudice chiederà a entrambi se siete interessati; se siete interessati entrambi, non esiste che si privilegia uno rispetto all'altro, tuttavia penso sarebbe fattibile un'offerta da parte di ciascuno, fino a trovare un accordo, cioè una specie di "gara" o "asta" interna; penso la cosa sarebbe fattibile, poiché si parlerebbero gli Avvocati di entrambi, fino a raggiungere l'accordo; se l'accordo non si trova, non rimane altro che l'asta;
5) potresti sempre tentare tu la via dell'asta, a tal proposito chiedo a @Miciogatto se lui sa se in tal caso, che non sarebbe esecuzione immobiliare ma divisione giudiziale, potrebbero partecipare all'eventuale asta anche i proprietari.

 

[pippoz]

Come già detto dall'ottima Francesca la situazione è delicata e lunga, la comproprietà, quando non si va d'accordo, porta sempre problemi.

Sei proprietario di quota della quale non ti permette di usufruire nè ti concede la relativa indennità di occupazione. Il mio suggerimento è di cristallizzare e documentare da subito questo tuo diritto.

Mi spiego meglio.
Ti auguro di risolvere prima ma purtroppo questioni di questo tipo si portano avanti per minimo 10 anni. Tra 10 anni potrai mettere sul tavolo una cifra equivalente all'indennità che non ti è stata riconosciuta. Una specie di affitto per la metà per 10 anni. E magari anche prima potresti essere tu a pignorargli l'immobile.

E' da studiare bene ma ovviamente ti serve un avvocato.

Certo che la via negoziale è la migliore per tutti e due ma se non ci sente sarai obbligato a un percorso lungo costoso e doloroso per entrambi, purtroppo.

In realtá mi da la possibilitá di viverci , ma io vivo altrove , e questa é la sua scusa per non darmi nessuna indennitá , dice "ti ho dato le chiavi" , peró non mi permette di affittare neanche una stanza o un bagno(é quadrilocale) essendo quello un bene indiviso ,ha parola su tutto . Adesso sto pensando di chiedere la divisione , ma appunto nella quale poi chiedere questa indennitá .
Intanto salvo i messaggi e prove di tutti i tipi , ogni tanto vado lá per filmare come é lo stato dell'appartamento eccetera

 

[pippoz]

1) Non può essere privilegiato lui per ciò che affermi, a meno che sulla convenzione fatta dal costruttore col comune (che ti consiglio comunque di leggere) non si indichino determinati requisiti anche di reddito, valevoli non solo per il primo acquisto, ma anche per quelli successivi;
2) se il diritto di sup. non viene riscattato, allora all'asta si vende a prezzo ribassato, generalmente, quindi secondo quanto indicato nella convenzione;
3) non penso che tu lo possa riscattare da solo;
4) se farete una divisione giudiziale (comunque sempre da evitare e cioè come ultima spiaggia), che se parte da te ti costerà tra i 5 e i 10k, che poi recupererai e quindi di fatto saranno 5k per ciascuno (ma recupereresti solamente dopo la vendita dell'immobile all'asta), il CTU fisserà un prezzo e il Giudice chiederà a entrambi se siete interessati; se siete interessati entrambi, non esiste che si privilegia uno rispetto all'altro, tuttavia penso sarebbe fattibile un'offerta da parte di ciascuno, fino a trovare un accordo, cioè una specie di "gara" o "asta" interna; penso la cosa sarebbe fattibile, poiché si parlerebbero gli Avvocati di entrambi, fino a raggiungere l'accordo; se l'accordo non si trova, non rimane altro che l'asta;
5) potresti sempre tentare tu la via dell'asta, a tal proposito chiedo a @Miciogatto se lui sa se in tal caso, che non sarebbe esecuzione immobiliare ma divisione giudiziale, potrebbero partecipare all'eventuale asta anche i proprietari.

Grazie della risposta
sul punto 2 , domanda molto da profano :
in corso d'opera , ovvero durante la divisione , il coerede potrebbe decidere di riscattare la superficie , attestato che non ha questo diritto prevalente su di me nel comprare la mia quota ?
In altre parole , il coerede ora (prima della divisione )non vuole trasformare il diritto di superfice , perché convinto che in fase di divisione giudiziale(che io chiederó per i motivi detti sopra) avrebbe opzione concessa dal giudice esclusivamente a lui di comprarmi la mia quota a prezzo di convenzione quindi basso ,
ecco , quando poi vede che il giudice darebbe a entrambi questa opzione(come da te detto) , e ognuno cercherá di comprare la parte dell'altro , e si paventi quindi la vendita all'asta , a quel punto potremmo in extremis (rinsavendo il coerede) riscattare la superfice , di modo che la base d'asta sia piú alta?
Temo di no ...