Come evolverà la situazione del mercato immobiliare di Roma nel prossimo futuro.

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Lapalissiano. Ma come si fa?

 

[Giancamastinu]

Spiegando chiaramente al venditore quale è il prezzo al quale, in un determinato momento, è psossbile realmente vendere l'appartamento, e rifiutandosi di prendere incarichi per prezzi fuori mercato. Gli AI conoscono perfettamente l'effettivo valore di un immobile (chi meglio di loro?). Il problema è che, pur di strappare un incarico, spesso ( a Roma spessissimo) fanno una gara alla sopravvalutazione. E poi è difficile, convincere il venditore che, nonostante gli si fosse assicurato che si potevano ricavare 600.000 euro dal suo apparatemnto, la massima offerta (e dunque l'effettivo valore di mercato) è 450.000
Con il risultato che i venditore non vende, l'acquirente non compra, l'AI non incassa la commissione.
Mi rendo conto che agire in questo modo può volere dire, nel breve, prendere pochi incarichi. Ma il numero di vendire alla fine sarebbe indentico, e i venditori, se fossero in tanti gli AI a dir loro la verità, accetterebbero più velocemente la dura realtà che i prezzi delle case possono scendere (e stanno scendendo, e lo faranno per lungo tempo)
La teoria che la politica dovrebbe fare qualcosa per aiutare il mercato è a mio parere una negazione della realtà: il senso mi pare sia: siccome i prezzi non possono e non devono scendere, qualcuno deve mettere i soldi affinche si facciano le transazioni. Negli ultimi 10 anni passato li hanno messi le banche e gli immigrati (e da li si spiega la bolla). Ora, i mutui al 100% non ci sono più e gli immigrati si sono dimezzati. In questo momento, offerta e domanda non si incontrano. La domanda oggi non è flessibile verso l'alto ( uno mette sul piatto i soldi che ha, più su non può andare). l'offerta lo è, soprattutto l'offerta dell'usato non di sostituzione. Penso che gli AI debbano lavorare in questa direzione.

 

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@ Giancamastinu

Ottima analisi.

 

[mosca]

Spiegando chiaramente al venditore quale è il prezzo al quale, in un determinato momento, è psossbile realmente vendere l'appartamento, e rifiutandosi di prendere incarichi per prezzi fuori mercato. Gli AI conoscono perfettamente l'effettivo valore di un immobile (chi meglio di loro?).

Giustissimo........è finita l'epoca di "si prende e propone tutto".......per anni ho visto colleghi dire al proprietario: Vengo a fare le foto.......mi dice quanto vuole .......e lo metto in pubblicità
Avere un incarico di vendita .... Caro...fuori prezzo...non è vero che "tanto è lì...se chiamamo bene..." fà solo danni !!
Pubblicizzare solo immobili al giusto prezzo...ovvero il prezzo vicino a quello che immobili simili sono stati venduti.
QUESTO SI PUO' FARE !!

 

[andrea boschini]

Spiegando chiaramente al venditore quale è il prezzo al quale, in un determinato momento, è psossbile realmente vendere l'appartamento, e rifiutandosi di prendere incarichi per prezzi fuori mercato. Gli AI conoscono perfettamente l'effettivo valore di un immobile (chi meglio di loro?). Il problema è che, pur di strappare un incarico, spesso ( a Roma spessissimo) fanno una gara alla sopravvalutazione. E poi è difficile, convincere il venditore che, nonostante gli si fosse assicurato che si potevano ricavare 600.000 euro dal suo apparatemnto, la massima offerta (e dunque l'effettivo valore di mercato) è 450.000
Con il risultato che i venditore non vende, l'acquirente non compra, l'AI non incassa la commissione.
Mi rendo conto che agire in questo modo può volere dire, nel breve, prendere pochi incarichi. Ma il numero di vendire alla fine sarebbe indentico, e i venditori, se fossero in tanti gli AI a dir loro la verità, accetterebbero più velocemente la dura realtà che i prezzi delle case possono scendere (e stanno scendendo, e lo faranno per lungo tempo)
La teoria che la politica dovrebbe fare qualcosa per aiutare il mercato è a mio parere una negazione della realtà: il senso mi pare sia: siccome i prezzi non possono e non devono scendere, qualcuno deve mettere i soldi affinche si facciano le transazioni. Negli ultimi 10 anni passato li hanno messi le banche e gli immigrati (e da li si spiega la bolla). Ora, i mutui al 100% non ci sono più e gli immigrati si sono dimezzati. In questo momento, offerta e domanda non si incontrano. La domanda oggi non è flessibile verso l'alto ( uno mette sul piatto i soldi che ha, più su non può andare). l'offerta lo è, soprattutto l'offerta dell'usato non di sostituzione. Penso che gli AI debbano lavorare in questa direzione.

ottima anlisi

 

[seby]

Buongiorno, la situazione generale di stallo dovuta alla cisi economica,impone agli agenti immobiliari di lavorare in modo adeguato alle attuali leggi in materia edilizia,mi spiego meglio: in sede di estimo immobilare bisogna tenere conto in maniera determinante delle normative quali CLASSIFICAZIONE ENERGETICA,impiantistica a norma (impianti elettrici e idrici,finestre con doppio vetro di spessore minimo di 0.26mm) che DEVE essere allegata insieme ai documenti relativi all'immobile (planimetria e visura catastale,visura storica,atto di provenienza).Ciò comporta un contropeso in materia di valutazione rispetto alla storicità e alla ubicazione dell'immobile.In parole povere è necessario mettere al corrente il venditore delle grandi differenze tecnologiche con gli immobili costruiti dal 2002 in poi rispetto ai precedenti in quanto subentrano elementi costruttivi tali da deprezzare gli imobili sprovvisti di tali soluzioni e a tale proposito basti pensare alle normative antisismiche,alla termo acustica,al risparmio energetico.Questo,è innegabile,comporta una maggiore difficoltà ad ottenere incarichi di vendita ma è necessario al fine di contribuire a regolamentare una uniformità di quotazioni immobiliari rispondenti al reale mercato e a vantaggio degli agenti immobiliari i quali operano con immobili vendibili.

 

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Buongiorno, la situazione generale di stallo dovuta alla cisi economica,impone agli agenti immobiliari di lavorare in modo adeguato alle attuali leggi in materia edilizia,mi spiego meglio: in sede di estimo immobilare bisogna tenere conto in maniera determinante delle normative quali CLASSIFICAZIONE ENERGETICA,impiantistica a norma (impianti elettrici e idrici,finestre con doppio vetro di spessore minimo di 0.26mm) che DEVE essere allegata insieme ai documenti relativi all'immobile (planimetria e visura catastale,visura storica,atto di provenienza).Ciò comporta un contropeso in materia di valutazione rispetto alla storicità e alla ubicazione dell'immobile.In parole povere è necessario mettere al corrente il venditore delle grandi differenze tecnologiche con gli immobili costruiti dal 2002 in poi rispetto ai precedenti in quanto subentrano elementi costruttivi tali da deprezzare gli imobili sprovvisti di tali soluzioni e a tale proposito basti pensare alle normative antisismiche,alla termo acustica,al risparmio energetico.Questo,è innegabile,comporta una maggiore difficoltà ad ottenere incarichi di vendita ma è necessario al fine di contribuire a regolamentare una uniformità di quotazioni immobiliari rispondenti al reale mercato e a vantaggio degli agenti immobiliari i quali operano con immobili vendibili.

Giusto.

Ma gli Agenti Immobiliari devono essere coraggiosi, dialettici e convincenti.
E soprattuttto preparati.

 

[seby]

Grazie per il commento e concordo pienamente, è la preparazione e la professionalità dell'Agenti Immobiliari che deve guidare il cliente,sia esso venditore che acquirente.Io personalmente cerco di usare la massima semplicità di linguaggio perchè purtroppo, spesso e volentieri, gli argomenti sopracitati sono letteralmente sconosciuti ai clienti anche ,a mio modesto parere,di una mancata informazione degl organi competenti e dei media.

 

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A Roma il prezzo delle case, in questo inizio del 2011, è praticamente lo stesso di quello del 2010, alla stessa data...Addirittura qualche zona è data in aumento.
Ma le case si vendono ancora col rallentatore....
Durerà ancora a lungo questa manfrina tra i venditori e gli acquirenti?

 

[Gerardo Paterna]

Credo che per quanto il mercato capitolino sia nazione a sè, come quello meneghino d'altra parte, se non altro per le dimensioni, il quesito possa e debba essere allargato al minimo al contesto nazionale.

Il mercato delle transazioni residenziali è sceso da poco oltre le 800mila unità annue alle 650mila attuali. Nonostante la diminuzione è evidente che il mercato è comunque attivo.

La stretta creditizia ed i prezzi che di fatto hanno subito una modesta flessione, rallentano l'incontro tra domanda e offerta. Ma è una questione di tempo. Quanto? Difficile fare previsione affidabili.

Un dato sul quale soffermarsi sono le enormi sofferenze bancarie con garanzia immobiliare che si stanno affacciando sul mercato da un paio d'anni e che esploderanno progressivamente nei prossimi. Stiamo parlando di cifre enormi, decine di miliardi di euro. Che fine faranno questi immobili? Saranno reimmessi sul mercato attraverso la vendita forzata (asta immobiliare). Sebbene al momento anche i valori d'asta siano elevati e ciò provoca spesso il fenomeno "dell'asta deserta", questo mercato ha un fattore correttivo che il mercato "libero" non ha: il ribasso. Il delegato alla vendita può fissare ribassi anche del 25% alla volta, fino a che l'immobile non trova l'acquirente.

Dati i numeri imponenti dei cespiti sottoposti a vendita forzata, si palesa un mercato parallelo dove anche il privato ha un'ampia facoltà di scelta, sia in termini di offerta che di prezzo. Senza parlare del fatto che a parità di immobile, quello che si presenta al 20-30% del valore inferiore rispetto alla media del luogo, sarà collocato più facilmente e più facilmente potrà essere finanziato dalla banca, considerato il ridotto rischio d'esposizione.

Inoltre l'acquisto in asta presenta garanzie lapidarie (il tribunale è una lavatrice che rigenera la verginità del bene), non considerando che eventuali difformità urbanistiche/catastali possono essere sanate se il bene è acquisito con questa modalità.

In virtù di tali fattori, il mercato "libero" dovrà attrezzarsi per autoregolarsi, dovendo confrontarsi con ambiti più performanti.

Saluti!