Umberto Granducato

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Agente Immobiliare
grande pensoperme.........................bisogna dirle queste cose.


Bisogna dire le cose obiettive e questa non la è :rabbia:


Caro granducato, i controlli prima chi li fa...chi vende? Non fatemi ridere,i controlli me li faccio da solo, i soldi sono mia e il tecnico pure, in queste pagine è pieno di gente che dice "era tutto a posto"... fino a quando io che pago non dico che è tutto a posto te non riscuoti, poi si fa il preliminare o il rogito e ti intaschi i dindi tu e il venditore, prima col cappero che te li do... il pignoramento DOPO il mio preliminare trascritto è comunque molto meglio di qualsiasi altra situazione, meglio pure di un rogito spesso, perché più tutelato.


Io nn voglio farti ridere, ma dovresti essere più preciso a favore del privato utente. I controlli li fa chi vende attraverso professionisti iscritti ad un albo che hanno responsabilità civili e penali in caso di false dichiarazioni: non è un "era tutto a posto"..
Quando parlo di pignoramento intendo ovviamente prima del preliminare. Se faccio un preliminare con uno che mi nasconde un pignoramento, faccio il preliminare con un cialtrone che probabilmente cercherà di 'bermi' una caparra...
In quanti trascrivono un preliminare fra privati? Dammi una percentuale....
Quanti notai consigliano di trascrivere (fra privati)? Dammi una percentuale....
 

gcaval

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Che i controlli vadano fatti prima, non ci piove. Era quanto sostenevo anch'io.
Se un'AI si prende questa responsabilità, ha fatto già bene il suo lavoro.

Io quando vendo, ho tutta la documentazione pronta. Se mi viene richiesta, la posso fornire immediatamente. Non mi sembra, però, che le agenzie, in generale, facciano controlli approfonditi quando prendono in carico una vendita. Non voglio entrare in polemica, ma questo è un dato di fatto.
Posso dire che personalmente, nel 90% dei casi, le agenzie che hanno proposto miei immobili in vendita, non mi hanno mai chiesto nessun documento, se non la planimetria. L'atto di provenienza, quando richiesto, solo dopo la proposta. Sarò sfortunato io che becco agenzie di questo tipo... in diverse città d'Italia (NORD)...

Che vada aggiunta nei contratti anche una o più clausole, continuo a pensare sia importante se non essenziale. Nei miei ci sono sempre.

molto spesso l'acquirente cambia idea e si attacca a cose inesistenti
Dipende anche da come le scrivi le clausole. Mi deve dimostrare che è andato in banca e che la banca gli ha negato il prestito, altrimenti perde comunque la caparra (i furbi vanno scoraggiati, così come le persone poco serie). Posso decidere di dare 20 giorni, e non trenta. Mi informo anch'io sulla sua situazione reddituale: se non ha un lavoro, è tempo perso, è evidente. Continuo a fare visite, senza prendere impegno (evidentemente), ma almeno non sono stato fermo. L'importante è essere chiari. Tanto comunque se l'acquirente deve chiedere una pre-delibera, io comunque vado avanti con le visite.

Voglio dire che in ogni caso delle precauzioni le posso e le devo prendere, fermo restando che se incappi in un truffatore hai comunque poco da stare tranquillo.

Un contratto scritto bene, non sommario, secondo me, dà anche un maggior senso di responsabilità a chi si presenta in agenzia. Non possiamo pensare di "bloccare" gli acquirenti giocando su loro distrazioni. Se il mercato immobiliare deve dipendere da queste cose, e non da una consapevolezza estrema di chi acquista e chi vende, è meglio che cambiamo mestiere tutti. Questo è il mio pensiero.

Aggiunto dopo 6 minuti :

per quanto uno faccia tutto prima, fino al momento del rogito è possibile iscrivere un'ipoteca per cui che male c'è se uno vuole tutelarsi???

Wilmina, una clausola ti garantisce da alcune cose, non da tutto. Per questo tipo di rischio, devi provvedere a trascrivere.
Ma comunque non sarai mai al 100% "blindata". Un esempio: pensa a chi aveva un contratto in essere a L'Aquila, prima del terremoto. Ok, vai in causa. Ma chi ti garantisce che recupererai i soldi? Il rischio c'è sempre, l'obiettivo è quello di renderlo il più basso possibile.
 

pensoperme

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Non possiamo pensare di "bloccare" gli acquirenti giocando su loro distrazioni. Se il mercato immobiliare deve dipendere da queste cose, e non da una consapevolezza estrema di chi acquista e chi vende, è meglio che cambiamo mestiere tutti. Questo è il mio pensiero.

Quoto.

La questione prevenzione, in italia, si traduce solo in un modo: il venditore presenta, tramite l'agente, tutta la documentazione che deve presentare (atto di provenienza, planimetrie, visure catastali, ipotecarie ecc.) poi l'acquirente, tramite suo tecnico, le fa verificare, nel frattempo si sta legati con condizione sospensiva alla conformità (e non alle chiacchere) e nessuno può tirare fuori cose che non siano documentabili, a pena di penale ad esempio (1382). Quando i controlli preventivi (dell'acquirente) da effettuare entro un termine preciso, danno il risultato voluto, ti intaschi la confirmatoria o il prezzo di saldo al rogito. Nel caso delle nuove costruzioni le cose sono leggermente diverse, ma nel mercato dell'usato non vedo altre soluzioni serie, specie in un mondo pieno di gente che "non si preoccupi, è tutto a posto" con il qlo degli altri.
 

wilmina

Nuovo Iscritto
esatto è proprio questo l'obbiettivo, quidi secondo voi come dovrei formulare la condizione sul contratto per
essere accettata anche dal venditore??
 

Umberto Granducato

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Che i controlli vadano fatti prima, non ci piove. Era quanto sostenevo anch'io.
Se un'AI si prende questa responsabilità, ha fatto già bene il suo lavoro.Io quando vendo, ho tutta la documentazione pronta. Se mi viene richiesta, la posso fornire immediatamente.

:ok:


Non mi sembra, però, che le agenzie, in generale, facciano controlli approfonditi quando prendono in carico una vendita. Non voglio entrare in polemica, ma questo è un dato di fatto.

vero..


Posso decidere di dare 20 giorni, e non trenta.

sai bene che non sono sufficienti

Dipende anche da come le scrivi le clausole. Mi deve dimostrare che è andato in banca e che la banca gli ha negato il prestito, altrimenti perde comunque la caparra (i furbi vanno scoraggiati, così come le persone poco serie).

Nessuno affronta mai il discorso 'pratico'. Se uno ti dà 3000euro di caparra con una sospensiva (quasi sempre fatte male ossia non precise), ha delle storie perchè cambia idea, ti tira per le lunghe, si attacca a qualche cavillo, che fai? vai in causa e magari devi fermare una vendita? Non parlo di truffatori, ma di persone che cambiano idea: la sospensiva spesso è un paravento o almeno cosi la interpretano gli acquirenti.






Non possiamo pensare di "bloccare" gli acquirenti giocando su loro distrazioni. Se il mercato immobiliare deve dipendere da queste cose, e non da una consapevolezza estrema di chi acquista e chi vende, è meglio che cambiamo mestiere tutti.

Il mestiere lo cambiamo se tutte le volte permettiamo di mettere delle sospensive (che ripeto sono quasi sempre il dito dietro cui nascondersi) che ci fanno perdere un mare di tempo inutilmente. Controlli preventivi, da verificare come e dove vuoi, poi uno decide se acquistare o meno. Io nn controllo niente: indico (se uno nn ce l'ha) un tecnico abilitato per l'urbanistica, mentre il notaio prescelto farà il suo. Io non gioco su nessuna distrazione perchè nn sono disonesto, 'gioco' sulla responsabilità di tutte le parti.
 

gcaval

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Wilmina, nella tua situazione agenzia e venditore possono tranquillamente rifiutarsi, se sono disonesti, perché il contratto è già concluso. Le tutele dovevi prenderle alla prima firma.
Certo, tentar non nuoce, la condizione è quella indicatati all'inizio da Silvana, ma dovrai andare tu "con il cappello in mano"; non ti conviene fare la voce grossa, perché rischi solo di inasprire la situazione. Se c'è la volontà di chiudere la compravendita, in assoluta serenità, secondo me non dovrebbero farti storie.
Tutto questo alla luce di quanto tu ci hai detto, preciso.
 

pensoperme

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@Granducato: Mi spiace ma dissento in modo fortissimo. Tu vuoi chiudere il contratto prima possibile e lasciare a me i rischi della cosa, lasciandomi solo con il diritto italico se trovo delle difformità nascoste... Io lo faccio DOPO che il mio tecnico mi ha detto che quanto afferma il venditore è a posto almeno se succede qualcosa è colpa mia e mi sono messo nei guai da solo, non di certo per mancanza di prudenza. Non è un problema commerciale affatto, in quanto se ci sono problematiche che vengono fuori dopo, la cosa non si sblocca agevolmente con strascichi dannosi per tutti, tranne forse per te agente immobiliare, cosa che invece non si verifica in presenza della sospensiva, magari coperta da penale per inadempienza, che sblocca la situazione in modo veloce e relativamente indolore. Quanto tu affermi sono in grado di smontarlo motivandolo pezzo per pezzo, tu intanto spiega come mai le sospensive bloccherebbero il mercato.
 

gcaval

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Il mestiere lo cambiamo se tutte le volte permettiamo di mettere delle sospensive (che ripeto sono quasi sempre il dito dietro cui nascondersi) che ci fanno perdere un mare di tempo inutilmente. Controlli preventivi, da verificare come e dove vuoi, poi uno decide se acquistare o meno. Io nn controllo niente: indico (se uno nn ce l'ha) un tecnico abilitato per l'urbanistica, mentre il notaio prescelto farà il suo. Io non gioco su nessuna distrazione perchè nn sono disonesto, 'gioco' sulla responsabilità di tutte le parti.

Io su questo punto non ti contraddico. E' un punto di vista, ed è rispettabile, se pur io non lo condivida. Io penso che in questo periodo, come in molti altri settori, i consumatori siano un po' più attenti che in passato. Si cerca comunque un qualcosa in più, una qualità in più. Poi ognuno di voi AI rifletterà se per stare ancora sul mercato è sufficiente continuare "a fare così come si è sempre fatto" o se offrire un valore aggiunto al cliente. A me questo viene in mente perché in altre discussioni, guarda caso, i pochi AI che non si sono lamentati sostengono di offrire un pacchetto di "assistenza completa" ai propri clienti, i quali poi soddisfatti, diventano la miglio pubblicità.

Pensi che Wilmina dirà le stesse cose della sua agenzia?
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Io penso che in questo periodo, come in molti altri settori, i consumatori siano un po' più attenti che in passato. Si cerca comunque un qualcosa in più, una qualità in più. Poi ognuno di voi AI rifletterà se per stare ancora sul mercato è sufficiente continuare "a fare così come si è sempre fatto" o se offrire un valore aggiunto al cliente. A me questo viene in mente perché in altre discussioni, guarda caso, i pochi AI che non si sono lamentati sostengono di offrire un pacchetto di "assistenza completa" ai propri clienti, i quali poi soddisfatti, diventano la miglio pubblicità.


Io faccio come ho sempre fatto perchè non ho mai avuto problemi, ma io non sono il mercato e non conto niente. Faccio un'analisi obiettiva: si fanno i controlli prima urbanistici e ipocatastali (per quello che servono) e poi si procede. Questo è un 'pacchetto': qual è la differenza? L'unica differenza è che si diffida dei controlli fatti da tecnico del venditore dimenticando che un tecnico ha responsabilità anche penali sul 'mendacio'. Io sono garante (non ne rispondo in solido, ma sono certo della veridicità) della validità dei controlli (se fatti da miei tecnici), questo è il servizio che un cliente richiede secondo me. Poi è evidente che le eccezioni/imprevisti ci sono sempre (in tutte le cose). Sta passando il messaggio pericoloso che si vuole chiudere il contratto mettendo nella 'schiena' al compratore eventuali future magagne_: sbagliato.

@Granducato: Mi spiace ma dissento in modo fortissimo. Tu vuoi chiudere il contratto prima possibile e lasciare a me i rischi della cosa, lasciandomi solo con il diritto italico se trovo delle difformità nascoste... Io lo faccio DOPO che il mio tecnico mi ha detto che quanto afferma il venditore è a posto almeno se succede qualcosa è colpa mia e mi sono messo nei guai da solo, non di certo per mancanza di prudenza. Non è un problema commerciale affatto, in quanto se ci sono problematiche che vengono fuori dopo, la cosa non si sblocca agevolmente con strascichi dannosi per tutti, tranne forse per te agente immobiliare, cosa che invece non si verifica in presenza della sospensiva, magari coperta da penale per inadempienza, che sblocca la situazione in modo veloce e relativamente indolore. Quanto tu affermi sono in grado di smontarlo motivandolo pezzo per pezzo, tu intanto spiega come mai le sospensive bloccherebbero il mercato.



Tu sei un dissentitore nato. ;)
Preciso: quando parliamo di sospensive il mio pensiero va soprattutto al mutuo, il tuo all'urbanistica (pensieri inconsci da AI ;) ).
Allora ti vengo anche incontro: se sospendiamo per un periodo ragionevole (una settimana?) mi puo anche stare bene, anche se una conformità di un tecnico te la faccio vedere prima, ma sulla sospensiva del mutuo a 30/40 giorni no: fai una predelibera reddituale altrimenti ci vediamo quando avrai le certezze.

tu intanto spiega come mai le sospensive bloccherebbero il mercato.


va da sè: sospensiva per mutuo a 30/40 giorni (se il cliente non ha ancora mosso un dito prima è impossibile). vendita ferma per quei giorni, venditore che rischia di rimanere con un bel pugno di mosche, se la sospensiva non ha citato per bene importi, istituto finanziatore ( e perfino la filiale) il compratore ha sempre un cavillo per scappare e tu insegni che col ns diritto ti conviene lasciarlo andare....
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Tu parlavi della sospensiva al mutuo! :D Effettivamente parlavo dell'urbanistica eccetera... ma non ci si salva nemmeno in codesto caso: oggi giorno le banche ti fanno la pre-delibera ma poi vogliono la proposta accettata prima di deliberare, dietro il ricevimento di perizia. Quindi la sospensiva, tuo malgrado, diverrà una consuetudine.
 

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