Provo di nuovo ad intromettermi, immaginando di aver colto una possibile fisionomia del ns Luca: lo immagino uno studente cui sono state impartite lezioni sulle tecniche di valutazione degli investimenti e quant'altro, ed inoltre si sta affacciando al mondo del lavoro e prova ad immaginarsi un percorso. E allora cerchiamo di trasmettere insieme alla fiducia anche un pò di concretezza.
Allora, senza volerti scoraggiare, dobbiamo fare anche alcune considerazioni sul mondo "reale".
Iniziamo però dagli indicatori più comuni:
1) Uno degli indici più semplici per valutare un investimento è il ROI=Ritorno sull'investimento. E' il guadagno sull'investimento.
Più è alto più l'investimento è vantaggioso: però ha due punti deboli. Non tiene conto del tempo tra il ricavo e l'esborso, e quindi delle conseguenze sul piano finanziario. Inoltre è indifferente all'ammontare dell'investimento. Ma questo è un difetto generale di tutti i metodi di valutazone; però capisci bene che Berlusconi coi suoi capitali può prendere in considerazione delle opportunità di investimento, non accessibili ai comuni mortali.
2) Altro parametro classico è il Pay-Back: cioè il tempo di ritorno dell'investimento. Rappresenta il tempo entro il quale l'investimento iniziale si ripaga coi rendimenti che da detto investimento si possono ottenere.
Più è breve questo tempo, più l'investimento è vantaggioso. Ma ancora una volta, non confronta a parità di investimento, nè considera limiti all'investimento.
3) Più raffinati sono i metodi cosiddetti "scontati". Tra questi possiamo elencare il VAN=valore attuale netto, NPV in inglese, e il TIR= tasso interno di ritorno (IRR in inglese). Si caratterizzano col fatto che pongono sulla scala del tempo le uscite e le entrate, e svalutano nel tempo i flussi monetari positivi o negativi secondo un tasso di sconto medio, assunto come base di paragone.
Il principio è quello vecchio del proverbio: meglio un uovo oggi che una gallina domani.
Adottando il NPV si può stimare meglio il tempo di ritorno, proprio perchè 3000 spesi oggi valgono di più di 3 annualità da 1000 incassate posticipate ed annualmente nei prossimi 3 anni.
L'IRR (Internal Rate of Return) è parente del NPV : è il tasso di sconto che
occorrerebbe applicare per azzerare il NPV: se questo indice è maggiore del tasso preso a riferimento base, significa è più vantaggioso della base.
(Per tasso base si potrebbe prendere l'indice di inflazione medio: se poi l'IRR è superiore, significa che l'investimento ti ripaga e supera l'inflazione, se non no)
Se conosci excel, troverai queste funzioni (in italiano o inglese), è potrai esercitarti e constatare i diversi risultati.
Giustamente confrontando diverse possibilità di investimento, è certamente corretto utilizzare le tecniche matematiche disponibili. Ora queste hanno sempre validità generale, e sono sempre corrette, ma nel mondo reale entrano altri fattori, come la "fattibilità", l"accessibilità", il "caso" ecc, che non sono parametrizzabili in una formula.
E' evidente che Berlusconi di oggi ha possibilità di investimento non accessibili ad un comune mortale: ciò non toglie che coi metodi analitici potremmo scoprire che è più vantaggioso aggiudicarsi la privatizzazione di Rai 3 piuttosto che Rete 4. Ma ne l'una nè l'altra cosa sono alla nostra portata.
E' però anche vero che Silvio Berlusconi non è nato cavaliere ecc.
Anche lui ha fatto i conti col capitale iniziale proprio, e quanto poteva avere da terzi in forma di prestito o di capitale di rischio.
Qui si aprono almeno tre possibilità: (... ho sempre a modello un tipo alla Silvio nazionale...)
a) non hai garanzie personali da offrire, ma hai una buona idea e trovi qualcuno disposto a rischiare per finanziarti.
b) non hai garanzie personali, ma hai una famiglia alle spalle disposta a garantire per te un prestito bancario adeguato all'affare che ti si presenta vantaggioso.
3) non hai garanzie personali, ma hai tessuto relazioni con persone influenti e con politici disposti a dispensare favori a fronte di un tornaconto personale, a condizione di non apparire in prima persona sia nel caso ci sia da incassare sottobanco, nè tantomeno se c'è da accollarsi un rischio, che rimarrà tutto tuo.
Queste tre ipotesi non sono soggette alla matematica, ma alla sorte ed alle leggi sugli affari: se ti va bene ti arricchisci, se ti va male cadi nella polvere (in galera forse, .. ma siamo in Italia ...)
altra legge pratica: sui grandi affari arrivano prima gli addetti ai lavori, già affermati ed intrallazzati.
Quelli accessibili ai principianti sono solitamente non particolarmente appetibili: o perchè molto rischiosi o perchè poco remunerativi. Io propenderei per consigliare i secondi.
Nel campo immobiliare dove iniziare? Forse magari lavorando inizialmentecome praticante presso un Agenti Immobiliari della tua zona: avrai un osservatorio privilegiato sul tenore delle domande più frequenti, delle offerte disponibili sul mercato, e del tempo medio intercorrente tra proposta di vendita e offerta di acquisto, e viceversa.
Come dicono a sud del 43° parallelo: non si nasce "imparati". Auguri
