Come scrivere BENE sospensiva conformità urbanistica/catastale

[gamorand]

Ciao a tutti,
vorrei fare una proposta per un immobile che non mi da certezze dal punto di vista della conformità urbanistico/catastale.
Vorrei inserire nella proposta una clausola sospensiva legata alla verifica della conformità.
Non so però come scriverla BENE.
- Cosa esattamente dovrei scrivere?
- Devo dare una data entro cui tutto deve essere sistemato? Secondo voi quanto tempo dovrei concedere?
- Posso/devo incaricare un mio tecnico per verificare(ex-ante) quali sono le difformità e (ex-post) se tutte siano state sanate?
- Quale documento attesta la conformità e scioglie la sospensiva?
- Per poter fare il preliminare devo aspettare che tutto sia ok?

Ringrazio chi vorrà chiarire i miei dubbi.

Ciao

 

[Slartibartfast]

Se hai incertezza dal punto di vista urbanistico penso che la cosa migliore sia investire in un tecnico di tua fiducia che ti potrà dire cosa va sistemato, se si può sistemare, quanto tempo ci vorrà e che documenti dovrai ottenere.
Da lì poi valuterete come scrivere il preliminare.
Per la proposta penserei di inserire una sospensiva che preveda la verifica della regolarità o della sanabilità dell'immobile e chi si occupa di fare e pagare cosa.
Ti sta seguendo un'agenzia o fate da soli?

 

[francesca63]

"Il contratto preliminare, concluso con l'accettazione della presente proposta e l'avvenuta comunicazione della sua accettazione al proponente, si intende sottoposto a condizione sospensiva e si dovrà considerare definitivamente inefficace se alla data del xxxxx non saranno state sanate a norma di legge ,a cura e spese del promittente venditore,le eventuali irregolarità o difformità nei titoli edilizi e/o nella planimetria catastale riscontrate entro il xxxxx da un tecnico incaricato dal promissario acquirente."

 

[Rosa1968]

Quindi ci sono due date. La prima dove si riscontrano le irregolarità la seconda entro la quale dovranno essere sanate.

 

[francesca63]

Certo.
Se entro la prima data non sono state riscontrate irregolarità (perché l'acquirente non incarica un tecnico,perché il tecnico incaricato se la prende comoda,perché non ci sono irregolarità o per altri motivi),la condizione si è già avverata e il contratto preliminare segue il suo corso normale,non più condizionato.
Ovvero l'acquirente non ha più "diritto" alla tutela che gli forniva la condizione sospensiva,se non si è seriamente attivato per fare la sua parte ,cioè dare incarico per rilevare irregolarità che poi il venditore dovrebbe sanare.
Se invece entro la prima data si riscontrano irregolarità,il venditore dovrà sanare per rendere il contratto efficace,con l'avveramento della condizione sospensiva.

 

[Rosa1968]

Quindi si tira la zappa sui piedi l'acquirente. Se non fa le verifiche e l'immobile non è regolare se ne assume le responsabilità.

 

[francesca63]

Come è giusto che sia ,se così stabilito.
Se decide di non fare i controlli che lui stesso ha chiesto di poter fare prima di impegnarsi con un contratto immediatamente efficace,se ne assume la responsabilità.
Se ne assume le responsabilità ,nel senso che dovrà versare una caparra(se previsto),e se poi l'immobile non sarà a posto per il rogito,avrà diritto a richiedere il doppio della caparra ,come in qualsiasi contratto non condizionato.

 

[PyerSilvio]

Ciao a tutti,
vorrei fare una proposta per un immobile che non mi da certezze dal punto di vista della conformità urbanistico/catastale.
Vorrei inserire nella proposta una clausola sospensiva legata alla verifica della conformità.
Non so però come scriverla BENE.
- Cosa esattamente dovrei scrivere?
- Devo dare una data entro cui tutto deve essere sistemato? Secondo voi quanto tempo dovrei concedere?
- Posso/devo incaricare un mio tecnico per verificare(ex-ante) quali sono le difformità e (ex-post) se tutte siano state sanate?
- Quale documento attesta la conformità e scioglie la sospensiva?
- Per poter fare il preliminare devo aspettare che tutto sia ok?

Ringrazio chi vorrà chiarire i miei dubbi.

Ciao

Sulla proposta prestampata c'e' gia' scritto tutto.

Il venditore garantisce l'immobile conforme al rogito.

L'acquirente non Concede alcun limite di tempo.

Semmai lo propone.

 

[gamorand]

Se hai incertezza dal punto di vista urbanistico penso che la cosa migliore sia investire in un tecnico di tua fiducia che ti potrà dire cosa va sistemato, se si può sistemare, quanto tempo ci vorrà e che documenti dovrai ottenere.
Da lì poi valuterete come scrivere il preliminare.
Per la proposta penserei di inserire una sospensiva che preveda la verifica della regolarità o della sanabilità dell'immobile e chi si occupa di fare e pagare cosa.
Ti sta seguendo un'agenzia o fate da soli?

Ci sta "seguendo" un'agenzia, nel senso che abbiamo chiesto chiarimenti all'agenzia circa difformità evidenti (a occhi inesperti come i nostri). Hanno detto che stanno facendo delle verifiche con loro geometra, ma ad oltre 15 gg dalla richiesta non abbiamo ancora alcuna evidenza. E' per questo motivo che vorrei far intervenire un architetto di mia fiducia per sopralluogo e verifica.

Mi chiedo: ma queste verifiche l'agenzia non dovrebbe farle prima? L'immobile è in vendita da più di un anno....possibile che siamo i primi a chiedere questi chiarimenti????

Sulla proposta prestampata c'e' gia' scritto tutto.

Il venditore garantisce l'immobile conforme al rogito.

L'acquirente non Concede alcun limite di tempo.

Semmai lo propone.

Si, ok, ma come la mettiamo con la perizia della banca per il mutuo? Se la casa non è conforme "almeno" alla piantina catastale il mutuo mica passa!!!
E se non passa il mutuo il tutto si blocca. Nella migliore delle ipotesi si creano lungaggini e noi abbiamo già fatto preliminare invendita ed abbiamo una data "di scadenza".
Mi perdo qualcosa io?
Fatemi sapere ogni consiglio è ben accetto.

 

[Slartibartfast]

Mi chiedo: ma queste verifiche l'agenzia non dovrebbe farle prima? L'immobile è in vendita da più di un anno....possibile che siamo i primi a chiedere questi chiarimenti????

Tieni conto che spesso, noi diciamo ai venditori che bisogna fare la verifica e sanare eventuali abusi/irregolarità dal giorno dell'incarico. La risposta spesso è "si, si, quando troviamo il cliente ne riparliamo" e non si fa più nulla.
Naturalmente la verifica va fatta comunque ma capisco alcuni colleghi che si scoraggiano dal lavorare (e spendere soldi in Comune) spesso per niente.


Si, ok, ma come la mettiamo con la perizia della banca per il mutuo? Se la casa non è conforme "almeno" alla piantina catastale il mutuo mica passa!!!
E se non passa il mutuo il tutto si blocca. Nella migliore delle ipotesi si creano lungaggini e noi abbiamo già fatto preliminare invendita ed abbiamo una data "di scadenza".
Mi perdo qualcosa io?
Fatemi sapere ogni consiglio è ben accetto.

beh, se non è conforme nemmeno la scheda catastale i colleghi che non hanno fatto verifiche un po' brocchi lo sono...