Come si fa a capire quando una bolla immobiliare comincia e quando finisce

[Calander]

Buongiorno,
mi è capitato di leggere alcuni articoli online sui dati del 2007 confrontati con quelli attuali. Ad esempio nel 2007 ci voleva un numero spropositato di anni di stipendio per comprare una casa, ora si è molto ridotto ed è più vicino al dato medio di altri periodi storici. Un altro esempio è questo, gli affitti delle case hanno un rendimento netto % rispetto al prezzo dell'immobile. Se il dato è completamente sballato, si può pensare che il prezzo dell'immobile è eccessivo. E così via. All'opposto, guardando dei dati eccezionalmente bassi si dovrebbe capire almeno a grandi linee quando il mercato ha toccato il fondo.
Domanda, voi che indicatori guardate per fare questi calcoli? Numero di anni di stipendio/prezzo? Rendimento % in caso di affitto? Dati di reddito/età incrociati con il prezzo degli immobili?
Grazie

 

[Carlo Garbuio]

che indicatori guardate per fare questi calcoli

rilevazione, selezione, archiviazione dei dati reali del mercato
nessun dato medio nazionale/regionale/provinciale/comunale
andamento storico confrontato con la situazione attuale, locale, reale

 

[skywalker]

Forse non ci siamo capitibene.
La media statistica chiedila a garbuio che è un esperto.
Io sono un esperto di altro e quindi per la mia esperienza posso solo dirti che i dati si possono analizzare nel periodo di tempo a parità di condizioni.
A cosa mi serve confrontare i dati del mercato del '60,quelli del '70', dell'80 ecc con quelli di oggi?
Allora c'era la lira, avevamo sovranità monetaria, decidevamo da soli ed il mercato era prevalentemente "interno"... Ora c'è l'euro, la troika, abbiamo perso la sovranità di cui sopra e tra il mercato di vent'anni fa e quello di ora c'è più differenza che tra quello di marte...
I dati europa dopo il 2001 sono partiti dall'anno zero.
Che statistiche vuoi fare?
Puoi fare previsioni immobiliari attendibili ma non sulle condizioni, puoi farle sulla gente che è ancora facente parte della medesima specie ma non sull'economia che ormai è aliena...

 

[Carlo Garbuio]

non dimentichiamo poi gli effetti della norma del prezzo valore

una bolla inizia quando i valori si alzano in maniera anormale e questo si vede confrontando serie storiche di prezzi e volumi
lo stesso valga per quando finisce una bolla

 

[skywalker]

una bolla inizia quando i valori si alzano in maniera anormale e questo si vede confrontando serie storiche di prezzi e volumi
lo stesso valga per quando finisce una bolla

Esatto.
Come dire che una deflagrazione inizia con lo scoppio della bomba e finisce quando si diradano le polveri e le schegge sono tutte depositate
La cosa complicata è stabilire quali e quanti danni e morti farà prima che si inizi a contarli per terra...

 

[Carlo Garbuio]

Come dire che una deflagrazione inizia con lo scoppio della bomba e finisce quando si diradano le polveri e le schegge sono tutte depositate

non è proprio così ma è difficile pure spiegarlo
prendendo il tuo esempio il professionista dovrebbe spiegarti perchè e fra quanto la bomba esploderà, e poi fra quanto tempo e perchè le polveri si depositeranno. In questo c'è una parte di esperienza supportata da elementi certi e analisi fondate
altrimenti il rischio è di avere un grappolo di persone che spara tempi e modalità sia sul momento dello scoppio che su quello del diradamento delle polveri

e in Italia in quanti siamo allenatori di calcio e "bravi" analisti quando tutto è già successo?
trasporta questo sul mercato immobiliare ed il gioco è fatto

La cosa complicata è stabilire quali e quanti danni e morti farà prima che si inizi a contarli per terra...

questa è la cosa più triste e difficile da prevedere, anche perchè la crisi attuale è molto profonda, sistemica e non di tipo congiunturale ... e che fatto saltare tanti schemi che, alla prova dei fatti, si sono verificati inattendibili.
comunque il problema è umano e professionale

una bolla inizia quando i valori si alzano in maniera anormale e questo si vede confrontando serie storiche di prezzi e volumi
lo stesso valga per quando finisce una bolla

capisco che espressa così può sembrare un'ovvietà ma pensiamo che in Italia non abbiamo serie storiche attendibili su prezzi e volumi
questo dovrebbe far riflettere, perchè si tratta di una chiara e precisa scelta degli operatori del mercato perchè disporre di informazioni certe è possibile e professionalmente doveroso

 

[skywalker]

Allora è giusto se non siamo considerati professionisti ma ausiliari del commercio.

 

[Carlo Garbuio]

Allora è giusto se non siamo considerati professionisti ma ausiliari del commercio.

SI, perchè molti AI non sono neanche in grado di dimostrare di conoscere il mercato immobiliare locale e ... si comportano in maniera sempre più simile ai privati.

Al di là del cronico, noto e grave stato di fatto però c'è da dire però che migliorare è possibile, si tratta di una scelta individuale con tutte le conseguenti e relative responsabilità.
Lo dico sempre che gli AI hanno grosse possibilità di sviluppo e di RIqualificazione professionale

 

[CheCasa!]

SI, perchè molti AI non sono neanche in grado di dimostrare di conoscere il mercato immobiliare locale e ... si comportano in maniera sempre più simile ai privati.

Mentre su internet è tutto un florilegio di professionisti che sono in grado di fornirti una valutazione precisa e puntuale del tuo immobile senza neppure il bisogno di vederlo...
Due foto, una planimetria... passi per PayPal ed il gioco è fatto!

 

[skywalker]

SI, perchè molti AI non sono neanche in grado di dimostrare di conoscere il mercato immobiliare locale e ... si
comportano in maniera sempre più simile ai privati.

Al di là del cronico, noto e grave stato di fatto però c'è da dire però che migliorare è possibile, si tratta di una scelta individuale con tutte le conseguenti e relative responsabilità.
Lo dico sempre che gli AI hanno grosse possibilità di sviluppo e di RIqualificazione professionale

Carlo, perdona la franchezza, sai Che concordo con te Sulla necessità Di avere dati attendibili, precisi e Ben comprendo anche Che tu abbia un tuo prodotto da vendere e Che vada valorizzato...
Alla fine siamo tutti venditori, capiamo le esigenze e le motivazioni però, e qui secondo me stà il busillibus, mi spieghi come può essere attendibile e verificabile l'analisi del mercato attuale?
Mi spiego, la lira è finita, l'italia autogestita dall'interno pure, veniamo da anni Di mercato drogato dal credito facile e sappiamo Che non tornerà più o almeno prima del pensionamento Di quasi tutti noi x raggiunti limiti d'età, siamo poi piombati nella più forte crisi globale e sistemica dell'ultimo secolo se non dell'era industriale.
I parametri classici validi sino al 2000 hanno perso almeno in Europa ogni attendibilità, non esiste più risparmio Privato, la tassazione cambia come il Corso Di un Fiume dopo il crollo Della diga, gli ammortizzatori sociali
lasciamoli dove sono Che è meglio, la disoccupazione pure Che ho già mal Di testa e gradirei non aumentasse...
Ogni mese o due scoppia una nuova guerra e gli amici diventano nemici per poi tornare amici con maggiore rapidità Di quelli Di mio figlio a scuola.
Non abbiamo un governo serio Ed in grado Di attuare un programma da non ricordo quanto, anche se Lo avessimo non servirebbe a nulla visto Che la politica Europea la fanno in due o tre per tutti e non è più legata nè al voto o al volere Della gente nè al benessere dei singoli stati ma alle esigenze Di maggior profitto Di colossi bancari e multinazionali.
Abbiamo sacrificato le banche centrali degli stati piegandole al volere Della bce che, che se ne dica, resta una Banca privata Che macina utili.
In tutto questo tu mi parli non solo Di analisi dei dati e valutazioni attendibili Che almeno nel breve periodo potrebbero starci ma anche Di previsioni future?
Non concorderai Di certo ma come detto prima Lo comprendo, hai il tuo prodotto da promuovere e Lo rispetto, credo però Che almeno per I prossimi 12/18 mesi ci siano le medesime possibilità Di prenderci Di quelle Di azzeccare