Come stabilire il valore di alloggio in comproprietà

[paola 47]

buongiorno a tutti,
sono comproprietaria con 4 fratelli di un alloggio ricevuto in eredità anni fa dai genitori e in questo alloggio io vivo con la mia famiglia da più di vent'anni, pagando un affitto variabile nel tempo.
Ora uno dei fratelli chiede di mettere in vendita l'alloggio per realizzare la sua quota e risolvere così dei suoi problemi economici.
1) mi domando se (a parte la risposta fraterna che mette i bisogni di ciascuno avanti alla nuda prescrizione legale) è legalmente legittima questa sua richiesta?
2) stiamo cercando di trovare un accordo al proposito, con l'acquisto da parte mia della quota di mio fratello e in seguito, appena sarò in grado, di quelle degli altri. Abbiamo però un po' di difficoltà a concordare sul prezzo dell'alloggio, pur avendo precedentemente stabilito che il prezzo sarebbe stato la risultante della media tra 3 valutazioni fatte da agenzie immobiliari. Delle 3 valutazioni, abbastanza simili, due sono state eseguite da agenzie indicate dai miei fratelli, e sono risultate le più basse, e una da una agenzia proposta da me, che è risultata la più alta. Ora i fratelli sono rimasti delusi perchè avevano aspettative più alte e di conseguenza hanno posto dubbi sulla correttezza delle valutazioni: si rischia quindi di innescare un contenzioso che non desideriamo. Come uscirne? Tenedo duro sulla media delle valutazioni, come da intesa precedentemente accettata da tutti, prima delle valutazioni; o, come propone qualcuno, richiedere ad un'altra agenzia una ulteriore valutazione? o come propone un altro, chiamando un "esperto/mediatore/consulente/amico" a dirimere la matassa con un parere esterno? E in questo caso che tipo di figura professionale potrebbe essere o che tipo di competenze dovrebbe avere?
Vi ringrazio se vorrete aiutarmi con qualche consiglio
PM

 

[coach146]

Buongiorno,
le questioni familiari sono sempre delicate e soprattutto complicate, comunque se un comproprietario decide di sciogliere la comproprietà ha il diritto di farlo, io so che può arrivare anche ad un'atto giudiziario per poterla sciogliere, non capisco però il loro dietro front all'accordo iniziale di trovare il valore facendo la media tra 3 valori dati dalle agenzie, quando il valore più alto è stato dato da quella interpellata da te, se fosse stato il contrario allora era comprensibile.
Dato che i valori sono più o meno simili e per non arrivare ad una rottura con i fratelli, io sentirei un'altra agenzia o un tecnico (ing.,arch.,geom.) che redige una perizia, meglio se giurata, dividendo la parcella per 4.
Ciao

 

[lami]

Appurato il diritto di uno dei comproprietari di sciogliere la comproprietà, cosa è cambiato da quando avete deciso di fare una media tra le valutazioni che avete fatto eseguire dalle tre agenzie?

Credo che abbiate già una idea del valore dell'immobile. Il fatto che qualcuno di voi aveva aspettative diverse non può comunque modificare il valore della vostra casa!!!

Credo che più di un tecnico abbiate bisogno di un .... "paciere", magari un parente o un conoscente comune che può riportare l'accordo tra di voi.
Sicuramente evitate di arrivare a discussioni che possano deteriorare il vostro rapporto di fratelli, con il tempo ve ne rammarichereste sicuramente.

 

[Umberto Granducato]

Io ti consiglio di rispettare i patti iniziali. Interpellare un consulente 'esterno' (geom., arch, ect) ti serve solo a spendere soldi per una parcella. Ricordati che i tanto vituperati agenti immobiliari sono quelli piu adatti a fare queste valutazioni perchè sono tutti i giorni sul mercato. Se addirittura tre stime sono abbastanza simili, procedete cosi senza ulteriori costi e perdite di tempo.

 

[Carlo Garbuio]

buongiorno a tutti,
2) stiamo cercando di trovare un accordo al proposito, con l'acquisto da parte mia della quota di mio fratello e in seguito, appena sarò in grado, di quelle degli altri. Abbiamo però un po' di difficoltà a concordare sul prezzo dell'alloggio, pur avendo precedentemente stabilito che il prezzo sarebbe stato la risultante della media tra 3 valutazioni fatte da agenzie immobiliari. Delle 3 valutazioni, abbastanza simili, due sono state eseguite da agenzie indicate dai miei fratelli, e sono risultate le più basse, e una da una agenzia proposta da me, che è risultata la più alta. Ora i fratelli sono rimasti delusi perché avevano aspettative più alte e di conseguenza hanno posto dubbi sulla correttezza delle valutazioni: si rischia quindi di innescare un contenzioso che non desideriamo. Come uscirne? Tenendo duro sulla media delle valutazioni, come da intesa precedentemente accettata da tutti, prima delle valutazioni; o, come propone qualcuno, richiedere ad un'altra agenzia una ulteriore valutazione? o come propone un altro, chiamando un "esperto/mediatore/consulente/amico" a dirimere la matassa con un parere esterno? E in questo caso che tipo di figura professionale potrebbe essere o che tipo di competenze dovrebbe avere?
PM

Il problema che sottoponi è un esempio normale di questi tempi : perizie soggettive portano a risultati diversi perché non si fondano su dati veri e, probabilmente, non saranno chiare, trasparenti e soprattutto ripercorribili/verificabili (Spero le differenze non siano rilevanti, al massimo un 10% è concesso, dipende però anche dal valore dell'immobile!). Di conseguenza la soluzione tutta italiana al problema è quella di fare la media per contenere l'errore, ma si tratta di un compromesso che può essere accettato dalle parti ma di sicuro non è il procedimento più corretto.
Piuttosto che fare la media consiglio di scegliere di comune accordo un perito che funga da arbitro, conferirgli l'incarico congiuntamente e impegnarsi ad accettare la sua valutazione ... altrimenti vi mangiate il capitale cambiando continuamente il perito ...
Per avere una garanzia sul valore consiglio di scegliere un perito che applichi gli Standard di Valutazione Immobiliare:ugeek:. Sono pochi, attualmente, ma sono i soli in grado di poter redigere Rapporti di Valutazione Immobiliare chiari, trasparenti e verificabili in quanto fondati su dati precisi e puntuali rilevati dal mercato. In questa maniera la perizia diventa difficilmente contestabile in quanto fondata su dati veri! E potrà avere sicuramente un maggior peso anche in sede giudiziaria.
Anche i Tribunali italiani si stanno muovendo in questo senso.
Ciao