Salve a tutti, Vi scrivo in merito ai vari articoli che ho potuto leggere nel forum riguardanti il Rent To Buy. Premesso che la struttura di base e le motivazioni del Suo essere sono abbastanza chiare, quel che, per me, risulta decisamente offuscato è la tassazione a cui deve essere sottoposto un contratto di questo tipo, se i contratti debbano essere due distinti che si richiamano tra di loro, se debba essere uno che contenga i due istituti e da ciò ovviamente ne derivano una serie di adempimenti a seconda che si ricada in uno o nell'altro caso. Se si tratta di 2 contratti uno di locazione e uno di opzione, la normativa non prevede che un contratto di opzione possa essere trascritto e se ciò non può essere fatto non ci si mette al riparo dal rischio di eventuali pignoramenti e/o fallimenti del Venditore. D'altro canto se l'istituto prevalente nel contratto fosse il trasferimento di proprietà, si potrebbe trascrivere l'atto, ma ci si troverebbe a dover dichiarare oggi l'intero importo dell'operazione e a pagarci le tasse dovute; questo certamente non aiuterebbe l'acquirente che si vedrebbe costretto ad anticipare parecchi soldini. Nel caso in cui a prevalere fosse il contratto di locazione, ci si ritroverebbe a dover sottostare alle normative inerenti quella disciplina e pertanto, il contratto potrebbe essere il 4+4 che, nel momento in cui non dovesse essere esercitata l'opzione d'acquisto, porterebbe a una naturale e automatica applicazione delle norme che lo regolano (diritti, morosità, sfratto, etc..) Altra situazione poco chiara, ammesso che si possano chiarire tutte le altre, è quella che prevede un pagamento mensile di cui una parte imputato a canoni e una parte imputato ad acconti sul prezzo d'acquisto; Nel contratto di locazione quale deve fugarare come canone? Il 50% dell'importo pagato o il 100%. E se, come appare logico, dovessere risultare solo il 50%, il restante 50% come viene configurato nel contratto e a livello fiscale? Sul canone ci si dovrà pagare le tasse che in linea di massima si conoscono, ma sul 50% destinato ad acconto per la futura vendita che tipo di tassazione viene applicata? Si fa finta di non riceverli e tenerli a fondo come una caparra penitenziale e solo al momento del trasferimento della proprietà si dichiarano? E se il trasferimento non si materializza, il venditore deve trattenere gli acconti versati e l'eventuale caparra iniziale a titolo di risarcimento oppure è costretto a restituire gli importi? Se dovesse essere costretto a restituire gli importi versati, non vedo molta vita per questo sistema, perchè il venditore si troverebbe ad aver concesso in locazione una casa per un periodo di 2/3 anni a un canone mensile inferiore al prezzo di mercato, si troverebbe una casa utilizzata e più vecchia di 2/3 anni, si sarebbe precluso l'opportunità di vendita ad una terza persona eventualmente interessata nei 2/3 anni in questione. Sinceramente ho parecchie perplessità su questo sistema, ed ho ancora più perplessità perchè al momento non sono riuscito a trovare e nessuno è riuscito darmi indicazioni esaurienti e certe con esempi fondati che prevedano delle clausole che mettano al riparo da eventuali inconvenienti ch potrebbero verificarsi nell'arco dei 3 anni. Le uniche rassicurazioni provengono da alcuni colleghi che sostengono , a ragione o no questo non saprei dirlo, di essere i fondatori del Rent to Buy in Italia e di essere tra i pochi a conoscere la formula perchè tutto vada bene avendo preddisposto il tutto avvalendosi della collaborazioni di vcommercialisti, notai e luminari del settore. Tutti i metodi e i contratti sono garantiti e sicuri finchè qualcuno decide di non rispettarli, per motivi più o meno comprensibili e leciti; a quel punto si va per le vie legali... e solo in quel momento che si capirà se il metodo sponsorizzato fosse o no garante per entrambe le partii o se, come sempre accade, ci si ritrovi con sentenze che non ci soddisfano. Spero di non averVi annoiato, ma credo che molte persone abbiano gli stessi fondati dubbi che ho manifestato. Grazie. Tania
