Comprare immobili all'asta e fare operazioni immobiliari. Mi conviene costituire una SRL?

[Albertogas]

Saluti a tutti! Ho scelto di scrivervi per ricevere una cortese risposta a riguarda della convenienza o meno di costituire una SRL immobiliare (uninominale o meno).
Vi spiego bene la mia situazione:
ho un'attività artigiana già costituita, ma ultimamente mi stò pure interessando all'acquisto di immobili posti all'asta.
Ho già acquistato a settembre 2008 4 appartamenti dal tribunale provenienti dal fallimento di una immobiliare, pagando il 10% di IVA (31000 Euro!)
Gli stessi sono in vendita, ma l'IVA in questo caso per me è stata solo un costo che non posso recuperare, anche se è un vantaggio per chi acquista perchè, in caso di prima casa, paga solamente il 3% sul valore catastale.
E' mia intenzione continuare questa attività e mi chiedevo se mi conveniva aprire una società alla quale intestare gli immobili o meno.
Le operazioni che vado a fare non sono molte e dipendono dalle proposte dei tribunali, dalla loro convenienza e dal fatto di non trovare chi rilancia oltre la soglia di convenienza.
Ora stò valutando la possibilità di acquistare un immobile di più appartamenti da completare, operazione da altri 400000 Euro circa.
Cosa mi conviene fare?? Costituisco una immobiliare oppure continuo ad operare come privato?
Vi ringrazio anticipatamente delle vs. risposte.
Alberto

 

[Sergio Caruso]

Re: Comprare immobili all'asta e fare operazioni immobiliari. Mi

Bel dilemma!!!
Diciamo che una srl in caso di operazioni di un certo spessore dovrebbe essere la scelta obbligata, sia per quanto riguarda i rischi che per quanto riguarda l'ammortizzamento dei costi, credo infatti che una società immobiliare abbia più possibilità di detrazioni fiscali (ma non ne sono sicuro).
Operare privatamente invece ( a quanto mi aveva prospettato un commercialista) dovrebbe permetterti di sottostare ad un carico fiscale inferiore.
Guru della materia sono i commercialisti, quindi credo sia meglio rivolgersi a loro e farsi spiegare bene a cosa puoi andare incontro in uno o nell'altro caso!!!
Tieni sempre a mente che, rivendendendo un bene acquistato all'asta entro 5 anni dovrai pagare le tasse sulla plusvalenza, ne deriva che, più sono i costi dimostrabili minore è la plusvalenza. Se, essendo un artigiano, svolgi le ristrutturazioni in economia (fai da te) sarà difficile giustificare i costi della mano d'opera sostenuti.
A mio parere, per l'immobile di più appartamenti, ti converrebbe creare una s.r.l. immobiliare ed una Impresa Edile "scollegata" in modo da tenere separate le due attività e porne una alle dipendenze dell'altra.
In Francia, esiste una figuri pari ai nostri Immobiliaristi che si occupa di acquistare e rivendere i beni immobili,
nella maggior parte dei casi che ho visto, tengono ben distinte la compravendita e la ristrutturazione per una questione appunto fiscale. Credo che in Italia si possa fare la stessa cosa.

 

[Albertogas]

Ti ringrazio per la risposta!
Tengo a precisare che la mia attività artigiana non opera nel settore immobilare, ma in quello del legno, pertanto non sono in grado ne potrei fare delle opere murarie "fai da te"...
Purtroppo il commercialista che ho interpellato non mi ha dato una risposta chiara, deve analizzare la questione :? ......Nel frattempo, se qualcuno ha conoscenze specifiche in materia mi aiuti...
Saluti a tutti i lettori

 

[astro]

Avere una srl ha dei costi non trascurabili ma:
1) se hai un commercialista di fiducia che ti tratti bene
2) se hai la possibilità di acquistare a prezzi buoni all'asta
3) se non hai bisogno di accedere al credito (se hai una discreta liquidità)
la costituzione della società è senza ombra di dubbio la cosa migliore.
In ogni caso un buon commercialista, ti potrà fare il conto della massaia, calcolandoti il peso fiscale.
I beni già acquistati a titolo personale potrebbero anche essere conferiti alla società.

 

[Alessandro Frisoli]

Ciao albertogas, Il fatto che tu stia ponderando sull'utilità o meno di costituire una s.r.l. ti è dovuta dal fatto che gli appartamenti che ti sei aggiudicato derivavano da un fallimento, e pertanto erano soggetti ad IVA, e non da imposta di registro. Allora ti sei detto, porca miseria, se avessi avuto una società l'IVA l'avrei recuperata. Giusto?

se ti vuoi cimentare nele aste immobiliari noterari che il 90% degli immobili pignorati sono di proprietà di privati, e solo una piccola parte derivano da fallimenti societari. Inoltre il 90% dei fallimenti è riferito ad immobili abbastanza impegnativi (grossi complessi industriali, grossi uffici, intere proprietà) che richiedono un notevole esborso economico.

Devi calcolare che la costituzione di una società ti comporterà dei costi fissi, e degli adempimenti di carattere fiscale e burocratico che adesso non hai, inoltre quando andrai a rivendere un immobile dovrai fatturarlo al tuo cliente, e il maggior valore che ne ricaverai sarà tassato al 40/45%.

Non avendo costi (il costo d'acquisto va in ammortamento in 33 anni) dovrai crearli cosa non facile.

il mio consiglio è quello di NON costituire, almeno per il momento nessuna società, a meno che tu non trovi altri 3/4 investitori come te, che allora si mettono insieme per poter operare su più fronti, o per affrontare acquisti più impegnativi.

Se poi con l'andar del tempo vedi che le dimensioni di questa tua attività aumentano, e che si rende necessaria una gestione più professionale, alora sarà il caso di valutare la costituzione di una società, ma la cosa dipende molto dalle dimensioni che avrai, e dai costi connessi all'attività che andrai a svolgere: Mi spiego.

Se acquisterai ad esempio immobili che tu magari ristrutturerai, allora tutti i costi relativi alla riqualificazione immobiliare, ad eventuali consulenze, ad eventuali provvigioni pagate, ti costituiranno un costo d'esercizio che andrà ad abbattere il tuo utile, e quindi quel 40/45% di tassazione sarà depurato dalle spese annesse che avrai sostenuto.

Se agisci da privato la fatura dell'imbianchino (se mai imbiancherai) o dell'elettricista la metterai nel cassetto, se hai una società la scarichi.

Quindi ripeto, la scelta dipende molto dalle dimensioni che la tua attività avrà nel corso del tempo

 

[Albertogas]

Ti ringrazio della tua esauriente risposta!
Per quanto riguarda i beni all'asta, finora ho acquistato 4 appartamenti provenienti dal fallimento di un'immobilare (IVA 10%) e ora stò valutando l'acquisto di una palazzina di 7 appartamenti da completare, pure questi provenienti dal fallimento di un'immobiliare... Vorrei ancora approffitare della tua conoscenza in materia. Tu cosa faresti?
Anticipatamente grazie.

 

[Alessandro Frisoli]

Beh, con altri 7 appartamenti presumo si parli di almeno 50.000 euro di IVA... a sto punto, valutala la costituzione di una società, ma fallo col tuo fiscalista, se sei da solo ed operi con mezzi propri non è detto che la s.r.l sia la scelta migliore.

Fatti 4 conti IVA che avresti recuperato con società dala quale detrai le tasse che dovrai pagare in caso di rivendita, e le tasse fisse della società

Un saluto

 

[Albertogas]

Ti ringrazio per la risposta.
Un saluto pure a te.
Alberto

 

[salpaoior]

beati voi che potete comprare all'asta!.. qui invece..

 

[Alessandro Frisoli]

Eh no, è Alberto che compra, io so solo come si fa