Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[francesca63]

è la questione della disdetta.
Voglio capire se è una cosa che riguarda il precedente proprietario o se l'inquilino potrebbe in qualche modo attaccare me.

Riguarda il venditore.
Tu acquisti solo se l’immobile sarà stato liberato, a cura e spesa del venditore.
Tu naturalmente verificherai che non risulti in essere alcun contratto di locazione, e chiederai il verbale di rilascio.

credevo che l'interesse primario fosse quello di entrare in una nuova casa… piuttosto che spendere soldi nei tribunali… anche perché i contratti bilaterali sono già difficili da onorare… quelli trilaterali non ne parliamo...

Il contratto resta tra due parti, con condizione sospensiva “rilascio immobile”.
Nessun rischio per l’acquirente.

Quando parlo di preliminare non intendo un compromesso, quindi il mio impegno è relativo.

“Compromesso” è solo un modo “sbagliato” di chiamare il contratto preliminare.
L’impegno dipende dal contenuto del contratto, non dalla definizione.

cosa.. se alla data della stipula l'inquilino è sempre dentro l'immobile delle due l'una: o lo vincoli ad una scrittura privata insieme al proprietario -contratto trilaterale- col quale s'impegna a rilasciare l'immobile dietro buonuscita entro la data del rogito oppure ti affidi alla sua parola e nel caso non la rispetti risei punto a capo..

Se la condizione “rilascio” non si avvera, non si va a rogito. Punto.
L’acquirente avrà perso tempo, ma non soldi .

 

[Disfido]

compromesso o preliminare è la stessa cosa.. se alla data della stipula l'inquilino è sempre dentro l'immobile delle due l'una: o lo vincoli ad una scrittura privata insieme al proprietario -contratto trilaterale- col quale s'impegna a rilasciare l'immobile dietro buonuscita entro la data del rogito oppure ti affidi alla sua parola e nel caso non la rispetti risei punto a capo.. senza casa e a richiedere i soldi al proprietario... contento tu..

Aspettare non è un problema se non perdo soldi e soprattutto se posso guadarci da questa situazioni in termini di sconto sul prezzo finale dell'immobile, pattuito nel nuovo preliminare.

 

[Rudyaventador]

il contratto è un 4+4 ma sono informazioni da verificare.
Il fatto che io scriva nel forum non significa che non mi stia facendo seguire in altre sedi...
Non credo che il mio legale sia onniscente e credo che le domande da fare non siano mai troppe, quindi penso che sia utile condividere con voi la mia esperienza e sentire le vostre opionini anche perchè ci sono molti professionisti preparati.

qui la questione e prettamente legale , e il tuo avvocato è l unico che puo tutelarti per evitare a trovarti in sede Giudiziaria, poi se stai controllando cosa ti dica il tuo avvocato beh se non hai fiducia cambia Avvocato

nel merito
ora se è 4+4 devi sapere a che anno è la locazione quindi qui ti fermi prima di proseguire, ad ogni modo fatto salvo che sia prossima la scadenza , l inquilino dirige l orchestra col proprietario....

 

[Disfido]

qui la questione e prettamente legale , e il tuo avvocato è l unico che puo tutelarti per evitare a trovarti in sede Giudiziaria, poi se stai controllando cosa ti dica il tuo avvocato beh se non hai fiducia cambia Avvocato

nel merito
ora se è 4+4 devi sapere a che anno è la locazione quindi qui ti fermi prima di proseguire, ad ogni modo fatto salvo che sia prossima la scadenza , l inquilino dirige l orchestra col proprietario....

hai perfettamente ragione, io sto cercando di mettermi in una posizione che sia più sicura possibile. Io non acquisterò l'immobile se non sarà libero sia di fatto che di diritto. Ovviamente esaminando la relativa documentazione col mio legale. E questo lo farò in ogni caso.

 

[Rudyaventador]

hai perfettamente ragione, io sto cercando di mettermi in una posizione che sia più sicura possibile. Io non acquisterò l'immobile se non sarà libero sia di fatto che di diritto. Ovviamente esaminando la relativa documentazione col mio legale. E questo lo farò in ogni caso.

questo lo avevo capito se non l hai verificato io ci metterei anche la rispondenza del progetto di licenza edilizia allo stato di fatto dell immobile , non devi perdere di vista adombrato dalla questione del inquilino gli altri elementi rilevanti dell acquisto di un immobile

 

[Disfido]

Al momento sono in possesso:
- planimetria dell'immobile e utenze
- visura catastale dell'immobile e utenze
- atto di provenienza

Non ho ancora sottoposto la documentazione al notaio però almeno a livello di planimetria non ci sono discordanze.

 

[Rudyaventador]

Al momento sono in possesso:
- planimetria dell'immobile e utenze
- visura catastale dell'immobile e utenze
- atto di provenienza

Non ho ancora sottoposto la documentazione al notaio però almeno a livello di planimetria non ci sono discordanze.

accordanza catastale è buon segno ma non garantisce la regolarita , l accordanza deve esistere tra quanto presente all ufficio edilizio e stato dei luoghi, un buon tecnico evitando l accesso agli atti (dai 60 giorni in su) ne prende visione informalmente e ti puo rassicurare o meno circa la regolarita edilizia,
se è un appartamento in palazzo le sorprese gravi non dovrebbero esserci , se costruzioni in ville e villini l' abuso insanabile puo essere dietro l angolo

 

[Disfido]

accordanza catastale è buon segno ma non garantisce la regolarita , l accordanza deve esistere tra quanto presente all ufficio edilizio e stato dei luoghi, un buon tecnico evitando l accesso agli atti (dai 60 giorni in su) ne prende visione informalmente e ti puo rassicurare o meno circa la regolarita edilizia,
se è un appartamento in palazzo le sorprese gravi non dovrebbero esserci , se costruzioni in ville e villini l' abuso insanabile puo essere dietro l angolo

si tratta di un appartamento, una recente costruzione.
Rileggendo i tuoi messaggi ho notato che insisti molto sulla questione della prelazione di cui nessuno ad oggi mi ha parlato.

Potresti gentilmente spiegarmi come l'inquilino può esercitare la prelazione e quale documentazione/circostanza mi tutela da questo suo diritto?
Cioè ammettiamo di arrivare al 30-03-2019 con appartamento libero. La verifica della fine del contratto di locazione e la regolarità del verbale di disdetta mi "ripara" dal suo diritto di prelazione? Questo controllo lo fa il notaio?

Leggo che la prelazione deve essere esercitata dall'inquilino entro 60 giorni dalla notifica del proprietario che lo informa della messa in vendita dell'immobile.
Riformulo quindi la domanda:

• qualora il termine dei 60 giorni non sia scaduto l'inquilino può esercitare la prelazione sul nuovo proprietario?
• non vi è il diritto di prelazione se la disdetta arriva dall'inquilino prima della messa in vendita dell'immobile da parte del proprietario?

 

[Disfido]

A tal proposito leggo:
Il conduttore ha diritto di riscattare la casa nei confronti del terzo acquirente entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo. Resta fermo il diritto in capo a quest’ultimo di rivalersi poi contro il venditore che non ha rispettato la prelazione.

 

[Rudyaventador]

ho gia scritto il proprietario deve notificare tramite raccomandata ar la messa in vendita dell immobile al conduttore indicando il prezzo di vendita che deve essere quello che poi sara il rogito con te , se non si effettua questo tu non hai tutela alcuna