Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[bepix]

ancora a tirare in ballo l'agenzia..il lavoro dell'agenzia finisce con l'accettazione della proposta da parte del venditore , ben prima del rogito . se una delle 2 parti è inadempiente che colpa ne ha l'agenzia?

 

[Disfido]

ancora a tirare in ballo l'agenzia..il lavoro dell'agenzia finisce con l'accettazione della proposta da parte del venditore , ben prima del rogito . se una delle 2 parti è inadempiente che colpa ne ha l'agenzia?

se l'agenzia ha barrato la casella "libero" anzichè occupato ha dichiarato il falso in combutta col venditore, per cui ci sono gli estremi per la truffa.
Infatti la mia prossima domanda è: come faccio a sapere se il contratto di locazione è regolarmente registrato? Il sospetto è che l'occupante sia anche abusivo.

 

[bepix]

ma che truffa. ha barrato quello che gli ha detto il proprietario . secondo me stai delirando e cerchi qualcuno da mettere in mezzo , ma ti do una buona notizia , l'agenzia ha comunque maturato la provvigione anche se non compri

 

[Disfido]

ma che truffa. ha barrato quello che gli ha detto il proprietario . secondo me stai delirando e cerchi qualcuno da mettere in mezzo , ma ti do una buona notizia , l'agenzia ha comunque maturato la provvigione anche se non compri

Premesso che il tuo tono/atteggiamento è poco carino e anche chiaramente di parte ti prego se hai buoni consigli o suggerimenti di esporli educatamente, diversamente ti chiedo evitare di intervenire perchè rendiamo la discussione inutile sia per me sia per chi eventualmente la leggerà in futuro.
Comunque per educazione ti rispondo.
Oltre a poter dimostrare quanto affermo, la clausola sospensiva del mutuo rende inefficace il contratto, inquanto io non ho ancora (e per tempo) fornito l'esito del mutuo quindi l'accettazione si ritiene nulla e di conseguenza l'agenzia non può pretendere da me alcuna provvigione.

 

[Rudyaventador]

Buonasera, intanto mi presento e vi faccio i complimenti per il forum che ho scoperto oggi e mi è già stato molto utile. Procedo a raccontarvi quanto mi sta accadendo auspicando un vostro prezioso consiglio.

A luglio 2018 ho depositato una offerta presso agenzia immobiliare con un assegno a titolo di caparra di euro 5000.
Termini dell'offerta:

1. L'agente immobiliare sulla casella dedicata allo stato dell'appartamento ha sbarrato "LIBERO" aggiungendo a penna la dicitura "libero da settembre", l'appartamento però era occupato da inquilino affittuario, tuttavia mi ha assicurato che l'appartamento sarebbe stato libero entro la fine del mese di settembre.
2. La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
3. Il termine massimo stabilito per l'attuazione del compromesso è fissato al 25 di agosto
4. L'agenzia riscuote la provvigione al compromesso
5. Termine massimo per il rogito 30 novembre

Di lì a pochi giorni l'agente immobiliare mi ha comunicato che l'offerta era stata accettata per cui ho avviato tutte le pratiche per l'ottenimento del mutuo ma ovviamente siamo andati ben oltre il 25 agosto.

A fine mese di settembre ho ottenuto la delibera reddituale del mutuo e mi è stato chiesto di fare la perizia.
La situazione attuale è che l'agente immobiliare mi ha chiesto di dare ancora tempo al venditore e all'inquilino per liberare l'immobile, assicurandomi che dovremmo farcela entro il 30 di novembre.

Io ho espresso la mia volontà di NON acquistare l'immobile occupato e l'agenzia non ha fatto altro che proporre soluzioni che vadano contro questa mia volontà.

Le mie domande quindi sono le seguenti:

1. Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile entro i termini stabiliti, in questo sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
2. La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
3. L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione?
4. Il venditore può trattenere la caparra o posso prendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?

Mi scuso se sono stato troppo prolisso.
Grazie

Per poterti rispondere devi prima chiarire , eri a conoscenza che l immobile al momento fosse locato? (ed in tal caso perchè non hai visionato il contratto e fatto una proposta sospensiva alla liberazione dell immobile con un termine ? )

Lo avrai visitato pertanto riterrei che ne fossi a conoscenza , o hai elementi dimostrabili che non ti è stato fatto capire che vi fosse un inquilino (del tipo è un amico che mi è venuto a trovare invece di qualificarlo come inquilino affittuario?

Ad ogni modo , il salto del compromesso in relazione al 25 agosto non ti è stato contestato pertanto per facta concludenda acettato dalla parte venditrice, chiarito cio , ora devi articolare una diffida sostanzialmente su tali punti :
1 di aver scoperto che limmobile sia locato e tale sia causa di nullita della proposta
2 di dare termine entro 15 giorni di esibire la risoluzione della locazione e o di far constatare che l immobile sia libero
e definendo il termine del rogito alla data del 30 novembre essenziale dando una sommaria motivazione del essenzialità ( es scadenza del proprio contratto di locazione promessa di vendita e o rogito ravvicinato della tua abitazione e cosi via )
concludendo salvo il risarcimento del danno

se non ti è chiara la dinamica non procedere in nessun caso al compremesso , ma mi sembra cio tu lo abbia ben chiaro, e di rivolgerti ad un legale non subito ma ieri........che ti scrivera la diffida o se tu voglia ritirarti sapra mirare l esercizio legittimo della tua volonta alla luce dei nuovi fatti.

Dato che tu non sai se quell inquilino come e quando e che circostanze ricorrono di questa locazione e magari non vuole uscire fuori è opportuno che tu ne esca alla svelta ..quindi avvocato rettifico non ieri ma entro l altro ieri..


E' chiaro che se poi esce fuori che ti hanno , per dire, comunicato il contratto di locazione a suo tempo debito di proposta con pec , poi l avvocato si incaSSa

 

[Disfido]

Per poterti rispondere devi prima chiarire , eri a conoscenza che l immobile al momento fosse locato? (ed in tal caso perchè non hai visionato il contratto e fatto una proposta sospensiva alla liberazione dell immobile con un termine ? )

Lo avrai visitato pertanto riterrei che ne fossi a conoscenza , o hai elementi dimostrabili che non ti è stato fatto capire che vi fosse un inquilino (del tipo è un amico che mi è venuto a trovare invece di qualificarlo come inquilino affittuario?

Ad ogni modo , il salto del compromesso in relazione al 25 agosto non ti è stato contestato pertanto per facta concludenda acettato dalla parte venditrice, chiarito cio , ora devi articolare una diffida sostanzialmente su tali punti :
1 di aver scoperto che limmobile sia locato e tale sia causa di nullita della proposta
2 di dare termine entro 15 giorni di esibire la risoluzione della locazione e o di far constatare che l immobile sia libero
e definendo il termine del rogito alla data del 30 novembre essenziale dando una sommaria motivazione del essenzialità ( es scadenza del proprio contratto di locazione promessa di vendita e o rogito ravvicinato della tua abitazione e cosi via )
concludendo salvo il risarcimento del danno

se non ti è chiara la dinamica non procedere in nessun caso al compremesso , ma mi sembra cio tu lo abbia ben chiaro, e di rivolgerti ad un legale non subito ma ieri........che ti scrivera la diffida o se tu voglia ritirarti sapra mirare l esercizio legittimo della tua volonta alla luce dei nuovi fatti.

Dato che tu non sai se quell inquilino come e quando e che circostanze ricorrono di questa locazione e magari non vuole uscire fuori è opportuno che tu ne esca alla svelta ..quindi avvocato rettifico non ieri ma entro l altro ieri..


E' chiaro che se poi esce fuori che ti hanno , per dire, comunicato il contratto di locazione a suo tempo debito di proposta con pec , poi l avvocato si incaSSa

Intanto grazie per il tuo intervento, ti rispondo sui punti non chiari.
Che l'immobile era occupato da inquilino e non dal proprietario mi è stato fatto presente solo al momento di firmare la proposta.
L'agente ha barrato la casella "libero" anzichè "occupato" e avrei dovuto sicuramente chiedere chiarimenti in quel momento, mio grande errore.
Ovviamente chiederò lumi sul contratto di locazione in essere, perchè ho la sensazione che non ci sia o che si sia effettivamente risolto a settembre e che l'inquilino lo stia occupando ora abusivamente (visti gli ottimi rapporti con il proprietario potrebbe addirittura trattarsi di un parente).

Ribadisco che l'immobile mi interessa, ma non locato ovviamente (o sicuramente non locato a prezzo di un immobile libero).
La trattativa è andata avanti consapevoli TUTTI che i termini della proposta non erano rispettati.
Detto ciò per il momento proverò bonariamente a trovare un accordo che mi porti all'acquisto dell'immobile, ovviamente libero da cose e persone.
Se non dovessimo trovare un accordo e dovesse esserci in voltabandiera da parte dell'agenzia o del proprietario agirò come mi avete consigliato.
Per voltabandiera intendo che, come giustamente qualcuno mi ha fatto notare, ci sono stati inadempimenti da ambo le parti nell'interesse di riuscire a concludere la compravendita, e nessuno fino ad ora si è "attaccato" a nulla.
Da qui le mie domande su cosa potrebbe pretendere l'agenzia o il venditore nella peggiore delle ipotesi in cui non dovessimo raggiungere un accordo.
In ogni caso credo che scaduto il termine del 30 novembre servirà una nuova proposta.

Ah, mi ero già rivolto ad un legale qualche settimana fa mostrandogli tutta la documentazione.
In prima istanza mi ha consigliato di non fare il compromesso se non ad appartamento libero.
Mi ha anche fatto presente che avrei potuto fare il compromesso inserendo una penale per la mancata consegna dell'immobile e relativo atto entro il 30 novembre.
Tuttavia mi ha spiegato che il proprietario poteva rifiutarsi di pagare la penale spontaneamente e in quel caso avrei dovuto fargli causa.
Eventualmente, se proprio l'appartamento mi interessa e non voglio perderlo, mi ha consigliato di far scadere il termine e presentare una nuova proposta che preveda come clausola sospensiva sia l'ottenimento del mutuo che il rilascio dell'immobile entro una data da concordare.
La terza ipotesi che mi ha proposto è ovviamente quella di mollare tutto per una delle ragioni che hai citato, ma anche per altre.

 

[francesca63]

In ogni caso credo che scaduto il termine del 30 novembre servirà una nuova proposta.

mi ha consigliato di far scadere il termine e presentare una nuova proposta che preveda come clausola sospensiva sia l'ottenimento del mutuo che il rilascio dell'immobile entro una data da concordare.

Se non rogito entro il 30 novembre non è questione di scadenza del termine, e non serve nuova proposta: semplicemente il venditore sarà inadempiente.
Ma per saperlo devi aspettare il 30 novembre.

Quello che invece , secondo me , dovresti fare, facendo leva sulle inesatte informazioni ricevute , è di rinegoziare un diverso accordo.
Ovvero, ripartire con un contratto preliminare condizionato al rilascio dell’immobile entro un termine adeguato .
“Cara agenzie e caro venditore, mi avete fatto impegnare per una casa libera, che libera non è.Per evitare che debba chiedere i danni , visto che per il 30 novembre l’immobile pare non sarà liberato, vi conviene ripartire da zero, alle mie condizioni.
Vi va bene ? Ok
Non vi va bene ? Peggio per voi.
L’agenzia sarà pagata solo e soltanto se l’immobile sarà liberato, e non dovrai versare caparre fino a quel momento.
Rischi ? Si, che non si liberi, e tu abbia solo perso tempo; ma meglio che perdere soldi, e dovere fare cause per riaverli.

 

[Disfido]

Se non rogito entro il 30 novembre non è questione di scadenza del termine, e non serve nuova proposta: semplicemente il venditore sarà inadempiente.
Ma per saperlo devi aspettare il 30 novembre.

Quello che invece , secondo me , dovresti fare, facendo leva sulle inesatte informazioni ricevute , è di rinegoziare un diverso accordo.
Ovvero, ripartire con un contratto preliminare condizionato al rilascio dell’immobile entro un termine adeguato .
“Cara agenzie e caro venditore, mi avete fatto impegnare per una casa libera, che libera non è.Per evitare che debba chiedere i danni , visto che per il 30 novembre l’immobile pare non sarà liberato, vi conviene ripartire da zero, alle mie condizioni.
Vi va bene ? Ok
Non vi va bene ? Peggio per voi.
L’agenzia sarà pagata solo e soltanto se l’immobile sarà liberato, e non dovrai versare caparre fino a quel momento.
Rischi ? Si, che non si liberi, e tu abbia solo perso tempo; ma meglio che perdere soldi, e dovere fare cause per riaverli.

E quali sarebbero in questo caso "le mie condizioni" ?
Quello che vorrei proporre al venditore è di liberare l'immobile per il 30 novembre, a sue spese e a suo modo. Nel caso mi risponda che non può, o non vuole, avanzavo l'ipotesi di fare una nuova proposta alla scadenza del termine, questo per non perdere l'immobile e poterlo acquistare una volta che sia libero.
È ovvio che non vorrei aspettare mesi per acquistarlo, ma cercare un nuovo immobile comporterebbe comunque una perdita di tempo, probabilmente mesi...

EDIT:
Scusami ho riletto con attenzione la tua risposta, e credo che tu mi abbia suggerito esattamente ciò che ho in mente...ma cosa intendi per rinegoziare un diverso accordo?
Dovrei fare un preliminare senza caparra?

 

[francesca63]

EDIT:
Scusami ho riletto con attenzione la tua risposta, e credo che tu mi abbia suggerito esattamente ciò che ho in mente...ma cosa intendi per rinegoziare un diverso accordo?
Dovrei fare un preliminare senza caparra?

Un contratto con condizione sospensiva “immobile liberato entro il giorno X”, con somma in deposito all’agente, da consegnare solo a liberazione avvenuta.
L’agente storcerà il naso , perché la sua provvigione diviene incerta, ma avendoti fornito informazioni non corrette, gli conviene non tirare la corda.
Il tutto coordinato con le tue necessità di mutuo.
Come ti ho risposto nell’altro forum “gemello”.

 

[Bruno2301]

Scusate l'intrusione ma ho un dubbio, se aspettasse il termine del 30 novembre immagino che il venditore sia inadempiente, ma non per questo l'agenzia perderebbe il diritto alla provvigione. La proposta ha comunque una validità per ciò che è scritto, se poi le parti non si accordano non credo che l'agenzia perda il diritto alla provvigione. sbglio o mi son perso un passaggio?