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ancora a tirare in ballo l'agenzia..il lavoro dell'agenzia finisce con l'accettazione della proposta da parte del venditore , ben prima del rogito . se una delle 2 parti è inadempiente che colpa ne ha l'agenzia?
ma che truffa. ha barrato quello che gli ha detto il proprietario . secondo me stai delirando e cerchi qualcuno da mettere in mezzo , ma ti do una buona notizia , l'agenzia ha comunque maturato la provvigione anche se non compri
Buonasera, intanto mi presento e vi faccio i complimenti per il forum che ho scoperto oggi e mi è già stato molto utile. Procedo a raccontarvi quanto mi sta accadendo auspicando un vostro prezioso consiglio.
A luglio 2018 ho depositato una offerta presso agenzia immobiliare con un assegno a titolo di caparra di euro 5000.
Termini dell'offerta:
- L'agente immobiliare sulla casella dedicata allo stato dell'appartamento ha sbarrato "LIBERO" aggiungendo a penna la dicitura "libero da settembre", l'appartamento però era occupato da inquilino affittuario, tuttavia mi ha assicurato che l'appartamento sarebbe stato libero entro la fine del mese di settembre.
- La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
- Il termine massimo stabilito per l'attuazione del compromesso è fissato al 25 di agosto
- L'agenzia riscuote la provvigione al compromesso
- Termine massimo per il rogito 30 novembre
Di lì a pochi giorni l'agente immobiliare mi ha comunicato che l'offerta era stata accettata per cui ho avviato tutte le pratiche per l'ottenimento del mutuo ma ovviamente siamo andati ben oltre il 25 agosto.
A fine mese di settembre ho ottenuto la delibera reddituale del mutuo e mi è stato chiesto di fare la perizia.
La situazione attuale è che l'agente immobiliare mi ha chiesto di dare ancora tempo al venditore e all'inquilino per liberare l'immobile, assicurandomi che dovremmo farcela entro il 30 di novembre.
Io ho espresso la mia volontà di NON acquistare l'immobile occupato e l'agenzia non ha fatto altro che proporre soluzioni che vadano contro questa mia volontà.
Le mie domande quindi sono le seguenti:
- Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile entro i termini stabiliti, in questo sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
- La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
- L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione?
- Il venditore può trattenere la caparra o posso prendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?
Mi scuso se sono stato troppo prolisso.
Grazie
Per poterti rispondere devi prima chiarire , eri a conoscenza che l immobile al momento fosse locato? (ed in tal caso perchè non hai visionato il contratto e fatto una proposta sospensiva alla liberazione dell immobile con un termine ? )
Lo avrai visitato pertanto riterrei che ne fossi a conoscenza , o hai elementi dimostrabili che non ti è stato fatto capire che vi fosse un inquilino (del tipo è un amico che mi è venuto a trovare invece di qualificarlo come inquilino affittuario?
Ad ogni modo , il salto del compromesso in relazione al 25 agosto non ti è stato contestato pertanto per facta concludenda acettato dalla parte venditrice, chiarito cio , ora devi articolare una diffida sostanzialmente su tali punti :
1 di aver scoperto che limmobile sia locato e tale sia causa di nullita della proposta
2 di dare termine entro 15 giorni di esibire la risoluzione della locazione e o di far constatare che l immobile sia libero
e definendo il termine del rogito alla data del 30 novembre essenziale dando una sommaria motivazione del essenzialità ( es scadenza del proprio contratto di locazione promessa di vendita e o rogito ravvicinato della tua abitazione e cosi via )
concludendo salvo il risarcimento del danno
se non ti è chiara la dinamica non procedere in nessun caso al compremesso , ma mi sembra cio tu lo abbia ben chiaro, e di rivolgerti ad un legale non subito ma ieri........che ti scrivera la diffida o se tu voglia ritirarti sapra mirare l esercizio legittimo della tua volonta alla luce dei nuovi fatti.
Dato che tu non sai se quell inquilino come e quando e che circostanze ricorrono di questa locazione e magari non vuole uscire fuori è opportuno che tu ne esca alla svelta ..quindi avvocato rettifico non ieri ma entro l altro ieri..
E' chiaro che se poi esce fuori che ti hanno , per dire, comunicato il contratto di locazione a suo tempo debito di proposta con pec , poi l avvocato si incaSSa
In ogni caso credo che scaduto il termine del 30 novembre servirà una nuova proposta.
Se non rogito entro il 30 novembre non è questione di scadenza del termine, e non serve nuova proposta: semplicemente il venditore sarà inadempiente.mi ha consigliato di far scadere il termine e presentare una nuova proposta che preveda come clausola sospensiva sia l'ottenimento del mutuo che il rilascio dell'immobile entro una data da concordare.
Se non rogito entro il 30 novembre non è questione di scadenza del termine, e non serve nuova proposta: semplicemente il venditore sarà inadempiente.
Ma per saperlo devi aspettare il 30 novembre.
Quello che invece , secondo me , dovresti fare, facendo leva sulle inesatte informazioni ricevute , è di rinegoziare un diverso accordo.
Ovvero, ripartire con un contratto preliminare condizionato al rilascio dell’immobile entro un termine adeguato .
“Cara agenzie e caro venditore, mi avete fatto impegnare per una casa libera, che libera non è.Per evitare che debba chiedere i danni , visto che per il 30 novembre l’immobile pare non sarà liberato, vi conviene ripartire da zero, alle mie condizioni.
Vi va bene ? Ok
Non vi va bene ? Peggio per voi.
L’agenzia sarà pagata solo e soltanto se l’immobile sarà liberato, e non dovrai versare caparre fino a quel momento.
Rischi ? Si, che non si liberi, e tu abbia solo perso tempo; ma meglio che perdere soldi, e dovere fare cause per riaverli.
Un contratto con condizione sospensiva “immobile liberato entro il giorno X”, con somma in deposito all’agente, da consegnare solo a liberazione avvenuta.EDIT:
Scusami ho riletto con attenzione la tua risposta, e credo che tu mi abbia suggerito esattamente ciò che ho in mente...ma cosa intendi per rinegoziare un diverso accordo?
Dovrei fare un preliminare senza caparra?
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