Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Disfido]

Ma l'agenzia avendo segnato LIBERO da fine SETTEMBRE....non era abbastanza esplicita nel comunicare che l'immobile all'atto della proposta era occupato?

"non libero" non significa locato.
Libero da settembre per me significa che il proprietario ci abita e lo libera a settembre.
Se sai che è locato scegli l'opzione "locato".

 

[cristian casabella]

"non libero" non significa locato.
Libero da settembre per me significa che il proprietario ci abita e lo libera a settembre.
Se sai che è locato scegli l'opzione "locato".

e se sai che è occupato dal proprietario c'è la stessa casella corrispondente, ma se non sbaglio non hanno segnato neppure quella

 

[MUZIOCASA]

la proposta d'acquisto ancorché accettata dal promittente venditore è sottoposta alla condizione sospensiva dell'"ottenimento del mutuo" e "il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione" (art. 1757 c.c.); il termine finale -25 agosto- è stato concordemente ritenuto non essenziale e non risolutivo ed è stato rinunciato, sempre dai contraenti, di concordare un nuovo termine antecedente alla data del rogito; se entro la data del 30 novembre -termine essenziale- l'immobile non sarà liberato da persone e cose il promittente venditore, salvo diversa volontà del promissario acquirente -da comunicare entro tre giorni (art. 1457 c.c.)- sarà da ritenersi inadempiente con obbligo del medesimo di restituzione del doppio della caparra oltre eventuale risarcimento di danni; il comportamento contrario a buona fede del promittente venditore (che ha promesso e si è obbligato a trasferire l'immobile libero da persone a far data dal 30 settembre) è già di per sé fonte di responsabilità contrattuale (e/o pre-contrattuale) e, comunque, da un lato, solleva il promissario acquirente dal rispondere del mancato ottenimento del mutuo entro il 30 novembre e, per altro verso, è o può essere un solido appiglio per ottenere in sede negoziale un ristoro che comprenda eventualmente una liquidazione dell'occupante senza titolo.

 

[Rudyaventador]

Alcune osservazioni
a) mi spiace ma ti sconsiglio per aclcun motivo di procedere ad un compromesso anche con condizioni sospensive per i motivi che l avvocato a cui ti sei rivolto ti ha gia esplicitato : in caso tu proceda a compromesso oltre a far maturare il diritto alle provvigioni all AI , rimani impigliato nella liberazione del immobile da legale ti sconsiglio vivamente

b) l agenzia ha sottaciuto che l immobile fosse locato stante che fa fede il modulo della proposta ove non è stato citato che l immobile fosse locato/occupato

terzo sono costretto a dirlo per deontologia professionale , in presenza di un tuo legale di fiducia smetti di chiedere nei forum e continua a farti assistere e guidare da lui .
Buona fortuna

 

[francesca63]

a) mi spiace ma ti sconsiglio per aclcun motivo di procedere ad un compromesso anche con condizioni sospensive per i motivi che l avvocato a cui ti sei rivolto ti ha gia esplicitato : in caso tu proceda a compromesso oltre a far maturare il diritto alle provvigioni all AI , rimani impigliato nella liberazione del immobile da legale ti sconsiglio vivamente

Se c'è una condizione sospensiva, in questo caso la liberazione dell’immobile, la provvigione non matura , se la condizione non si avvera.
E la liberazione non “impiglia” il proponente, che al massimo, se l’immobile resta occupato, avrà perso tempo; cosa che è stata messa in conto.

 

[Rudyaventador]

Se c'è una condizione sospensiva, in questo caso la liberazione dell’immobile, la provvigione non matura , se la condizione non si avvera.
E la liberazione non “impiglia” il proponente, che al massimo, se l’immobile resta occupato, avrà perso tempo; cosa che è stata messa in conto.

perche tu sai esattamente come stiano le cose? sai se esista o meno un contratto di locazione? e se cosi esiste pure la prelazione del inquilino e se viene riconosciuto il contratto di locazione dal Giuidce lui ci rimane eccome invischiato se l inquilino poi reclama la prelazione ...ma anche a prescindere ...

cui prodest il compromesso anche sospensivo che lo porta ad accettare giuridicamente la circostanza che l immobile sia occupato e a sanare il pregresso ? secondo al compromesso anche sospensivo versa o no la caparra? e perchè deve esporsi a versare caparre ? sta di fatto che la parte venditrice col sostegno del AI cerca di dilatare i tempi finchè non risolve la liberazione dell immobile e costringe l amico ad andare in causa e tale rischio è terribilmente concreto al netto che la parte venditrice ha incamerato anche la caparra che è una bella circostanza di fatto per tentare di far desistere all ' abbandono del affare l acquirente , infine il compromesso sospensivo non può essere trascritto (se si trascrive ammesso che si possa giuridicamente non esplica l effetto prenotativo finche non assume l efficacia ma parte da quando assume l efficacia la sospensione a sua volta non è prenotativa ) .e quindi fa un atto di cui non vedo alcun vantaggio per l acquirente .........alla teoria occorre coniugare la pratica perche legarlo ad un atto quando ha in mano una causa di nullita e gia un diritto al risacimento eventuale ? se gli interessa meglio che il suo avvocato che conosce meglio la situazione e lo inquadra evitadogli strade che poi lo portino a rivolgersi dal Giudice , e di tale circostanza per il compromesso il suo avvocato si è già espresso negativamente , circostanza che non mi lascia assolutamente sorpreso.

 

[francesca63]

alla teoria occorre coniugare la pratica perche legarlo ad un atto quando ha in mano una causa di nullita e gia un diritto al risacimento eventuale ?

Mi pare che tu faccia tanta teoria, la pratica suggerisce la possibilità di rinegoziare le condizioni contrattuali, per la tutela dell’acquirente.
La condizione sospensiva lo tutela, e non capisco perché parli di caparre versate (non previste in caso di condizione), di cause (lontanissime, direi), di cause di nullità.
@Disfido ha scritto che vuole comprare, se possibile, non fare cause.

 

[Rudyaventador]

Mi pare che tu faccia tanta teoria, la pratica suggerisce la possibilità di rinegoziare le condizioni contrattuali, per la tutela dell’acquirente.
La condizione sospensiva lo tutela, e non capisco perché parli di caparre versate (non previste in caso di condizione), di cause (lontanissime, direi), di cause di nullità.
@Disfido ha scritto che vuole comprare, se possibile, non fare cause.

la pratica suggerisce che oggi ha non un coltello ma un cannone dalla parte del manico e quindi senza fare alcun atto puo scegliere se aspettare senza fare nulla o chiudere partita e quindi anche probabilmente rinegoziare il prezzo

 

[Disfido]

Intanto continuo a ringraziarvi perchè vedervi dibattere sul problema è costruttivo oltre che utile.

Credo comunque che stiate dicendo la stessa cosa. @francesca63 non ha parlato di atto ma di un nuovo preliminare che definisca nuove condizioni a mio favore, che mi permettano semplicemente di aspettare, senza versare una caparra o utilizzando quella che ho già versato.

Ad ogni modo ieri ho incontrato agenzia e proprietario e vi aggiorno in merito.

Tempi di rilascio:
Premetto che questa volta l'agenzia ha avuto un comportamento decisamente più onesto, informandosi per conto suo direttamente con il costruttore della casa destinata all'attuale inquilino ha ottenuto la mia stessa informazione e me l'ha comunicata, ovvero l'immobile verrà sarà consegnato a marzo, data nella quale quindi dovrebbe essere liberato l'immobile che sto acquistando.
L'inquilino tuttavia, oltre ad essersi indignato per l'interessamento dell'agente immobiliare, continua a sostenere che il suo immobile sarà pronto per dicembre, ma tutti sappiamo che non è così.
A prescindere da questo non possiamo affidarci alla parola del costruttore, ma sappiamo almeno che i tempi saranno lunghi e di molto.

Contratto di locazione:
Il proprietario (un gran fesso a mio parere) dichiara di avere contratto di locazione regolarmente registrato ma ancora in essere.
L'inquilino quindi non ha effettuato alcuna disdetta con il relativo preavviso e può ancora teoricamente avvalersi sia della prelazione sull'acquisto che godere dell'immobile fino alla fine del contratto (correggetemi se sbaglio, vi riporto quanto mi è stato detto dall'agente).
L'inquilino ha dichiarato all'agente testuali parole "per me vale una stretta di mano" e sostiene di poter lasciare l'immobile quando vuole...

Ora il quadro della situazione è abbastanza chiaro, l'inquilino o è ignorante o ci sta marciando in ogni caso c'è stato uno scarica barile partendo dall'inquilino che non ha comunicato una data certa di rilascio e neanche effettuato la disdetta, passando per il proprietario e finendo all'agenzia, quindi a me.

Risoluzione preliminare attuale
L'agente immobiliare, abbastanza indignato, ha spiegato al proprietario che è in una situazione critica, in quanto ha come termine massimo il 30 novembre per non essere inadempiente, diversamente dovrà risarcire me e pagare lui tutte le commissioni d'agenzia, anche le mie.

In conclusione

Prima soluzione
Di fronte a questo scenario, cioè pagare quasi 10.000 euro di penali, io e anche l'agente gli abbiamo suggerito di uscire di tasca sua euro X (ad esempio 5.000 euro) e offrirli all'inquilino per invogliarlo a lasciare l'immobile per il 30 novembre, essendo anche in "ottimi rapporti" come sostengono loro...
Inoltre l'agente gli ha suggerito di far presente all'inquilino che nel momento in cui lascerà l'immobile gli dovrà rendere le mensilità per la mancanta disdetta.
Quindi si auspica che l'inquilino accetti di avere soldi piuttosto che uscirne.
Se l'inquilino dovesse accettare acquisterei l'immobile libero ma le mie domande sono:
- come si risolve eventualmente la disdetta?
- potrebbe l'inquilino in qualche modo rivalersi su di me anche se nuovo proprietario?

Seconda soluzione
In mancata accettazione della prima soluzione, la seconda proposta è stata quella di sottoscrivere un nuovo preliminare (come suggerito da @francesca63) .
In merito a questo non ci siamo ancora espressi, l'idea sulle condizioni da imporre è questa:

- riduzione del prezzo dell'immobile a mio favore a titolo di danno/risarcimento
- sospensiva sul mutuo
- sospensiva sull'immobile libero
- termine ultimo per la sottoscrizione dell'atto con immobile libero al 30/03/2019

Sulla riduzione del prezzo ho dei dubbi.
La delibera del mio mutuo scade a dicembre e facendone una il nuovo anno i tassi potrebbero aumentare. Quindi vorrei sottrargli anche una somma congrua che vada coprire eventuali spese inerenti al nuovo mutuo.

Scusate se mi sono dilungato troppo ma ho cercato di rendervi la situazione più chiara possibile.

 

[francesca63]

quindi senza fare alcun atto puo scegliere se aspettare senza fare nulla o chiudere partita e quindi anche probabilmente rinegoziare il prezzo

No, per me va rifatto un preliminare, con condizione sospensiva “immobile libero”.
Somma in deposito all’agente, provvigioni e consegna somma come caparra solo se si avvera la condizione.
Ovviamente va scritto tutto bene, prevedendo anche i tempi necessari per il mutuo.

Credo comunque che stiate dicendo la stessa cosa. @francesca63 non ha parlato di atto ma di un nuovo preliminare che definisca nuove condizioni a mio favore, che mi permettano semplicemente di aspettare, senza versare una caparra o utilizzando quella che ho già versato.

Nel frattempo ho letto gli aggiornamenti: mi pare che abbiate sviscerato bene le alternative, e che ci sia spazio per un buon accordo .
Dubito che l’inquilino andrà via per novembre, anche “spintaneamente “ con 5000 euro, ma tutto è negoziabile.