Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Bruno2301]

Condivido la tesi, fai un nuovo preliminare con sospensiva, fallo leggere al tuo avvocato e se ti dà l'ok vai avanti, perchè se è l'immobile giusto per te non fartelo scappare.

 

[Disfido]

Direi di si, anche senza raccomandata dell'avvocato ( rischia di inasprire i rapporti).
il tuo obiettivo dovrebbe essere risolvere il contratto in essere di comune accordo, e stipulare un nuovo preliminare con le tempistiche corrette riguardo la liberazione dell'immobile; io continuo a ritenere che il nuovo contratto dovrebbe essere con condizione sospensiva "immobile libero".
Se sarà libero bene, altrimenti perso tempo, ma non soldi.
Le cose semplici spesso funzionano meglio .

In linea con questa tua soluzione dal principio, devo però valutare l'aspetto economico della cosa. Nel senso che se acquistassi oggi avrei un risparmio in termini di mutuo e la "possibilità" (perchè nulla è sicuro) che l'inquilino mi paghi regolarmente l'affitto, e aspetterei ugualmente.
Ovviamente bisogna considerare che qualcosa vada storto e quindi formulare un accordo che preveda oltre al deposito cauzionale, uno sconto anche magari sulle provvigioni dell'agenzia che mi faccia risparmiare OGGI 4000/5000 euro da poter utilizzare poi per liberare l'immobile.
Il proprietario si è anche detto disponibile a non ricevere l'intera somma al momento del rogito e ricevere la restante parte (ad esempio 20.000 euro) ad immobile libero.
Bisogna ovviamente verificare che questa cosa sia lecita.

È vero che formulando un nuovo preliminare avrei la sicurezza di non perdere soldi, ma anche di non guadagnarne. In più si tratta di una condizione che avantaggia maggiormente il proprietario che non accetterà grosse variazioni sul prezzo e continuerà nel frattempo a percepire l'affitto. In pratica è più tranquillo di prima.

 

[francesca63]

Il ragionamento da fare al venditore (secondo me) è:
Sei inadempiente; a tutt’oggi (al 30/11) mi dovresti risarcire diversi soldi , quindi concordiamo uno sconto, e ripartiamo su basi nuove.

Capisco che è necessario scegliere una linea di azione, valuta quello che ti conviene di più.
Ormai la vicenda si trascina da parecchio, ma , sempre secondo me, hai tu il coltello dalla parte del manico.
Notizie sulla perizia ?

 

[Disfido]

Il ragionamento da fare al venditore (secondo me) è:
Sei inadempiente; a tutt’oggi (al 30/11) mi dovresti risarcire diversi soldi , quindi concordiamo uno sconto, e ripartiamo su basi nuove.

Capisco che è necessario scegliere una linea di azione, valuta quello che ti conviene di più.
Ormai la vicenda si trascina da parecchio, ma , sempre secondo me, hai tu il coltello dalla parte del manico.
Notizie sulla perizia ?

Si, appunto perchè sono convinto di avere il coltello dalla parte del manico vorrei approfittare da tutta questa situazione per rendere l'affare conveniente.
Il discorso della lettera è esclusivamente preventivo, mandare una comunicazione anche firmata da me a mezzo raccomandata per assicurarmi che il venditore non possa imputarmi la colpa di non aver rogitato per tempo.

A detta del consulente finanziario la perizia è stata fatta ed è positiva, il mutuo è deliberato. Il consulente mi ha chiesto se andare avanti con la stipula delle polizze e "del resto" (non so a cosa si riferisca), ma gli ho detto di fermarsi perchè dobbiamo prima vedere come va a finire la trattativa.

 

[MUZIOCASA]

farei diffida a far rilasciare libero l'immobile e a stipulare rogito entro il 30.11.2018 ed in caso contrario amici come prima con restituzione di caparra e riserva di chiedere risarcimento...su questa base, eventualmente, verificare se accordarsi con nuovo preliminare condizionato al rilascio dell'immobile entro data ragionevole antecedente quella indicata per rogito (per evitare versare provvigione in caso di non verificazione condizione), oppure con termine essenziale -sempre entro data ragionevole- per adempimento obbligo rilascio immobile (per ottenere restituzione doppio caparra in caso venga disatteso); in entrambi i casi pretendendo riduzione prezzo quale misura di risarcimento forfettario per precedente inadempimento consumato alla fine del corrente mese...riguardo ad agenzia, in caso di conclusione dell'affare (al rilascio tempestivo, nel primo caso o alla sottoscrizione del preliminare, nel secondo caso) pretendere -per iscritto- rinunzia al ricevimento provvigione quale liquidazione forfettaria del risarcimento dovuto anche alla mancata diligenza informativa dell'agente

 

[Disfido]

farei diffida a far rilasciare libero l'immobile e a stipulare rogito entro il 30.11.2018 ed in caso contrario amici come prima con restituzione di caparra e riserva di chiedere risarcimento...su questa base, eventualmente, verificare se accordarsi con nuovo preliminare condizionato al rilascio dell'immobile entro data ragionevole antecedente quella indicata per rogito (per evitare versare provvigione in caso di non verificazione condizione), oppure con termine essenziale -sempre entro data ragionevole- per adempimento obbligo rilascio immobile (per ottenere restituzione doppio caparra in caso venga disatteso); in entrambi i casi pretendendo riduzione prezzo quale misura di risarcimento forfettario per precedente inadempimento consumato alla fine del corrente mese...riguardo ad agenzia, in caso di conclusione dell'affare (al rilascio tempestivo, nel primo caso o alla sottoscrizione del preliminare, nel secondo caso) pretendere -per iscritto- rinunzia al ricevimento provvigione quale liquidazione forfettaria del risarcimento dovuto anche alla mancata diligenza informativa dell'agente

Intanto grazie del consiglio, sentirò il mio legale che credo sia orientato verso questa direzione. Io auspicavo un approccio un pò più "leggero" per mantenere il clima disteso e non indispettire nessuno...ad ogni modo sentirò le proposte del legale

 

[Disfido]

Nuovo aggiornamento: ricevuta oggi copia a mezzo email del contratto di locazione regolarmente registrato (ci sono i timbri dell'agenzia dell'entrate) vi faccio un breve sunto:

• contratto 4+4 firmato nel 2012
• canone mensile 600 euro con pagamento anticipato
• caparra iniziale versata dal conduttore 1200 euro
• termine ultimo per la disdetta del conduttore 6 mesi

Per chi se la fosse persa, ricevuta ieri la disdetta datata al 15/11/2018.

Dettaglio interessante: il contratto di locazione e la disdetta sono nominalmente firmate dalla stessa persona ma le firme non coincidono. Ne deduco che la disdetta potrebbe essere falsa.

Domani mattina procederò ad inviare lettera raccomandata 1 (spedizione veloce) in cui constaterò che non ci sono più i tempi tecnici per effettuare il rogito a causa dell'appartamento che non solo non è libero, ma occupato da inquilino con regolare contratto (con relativo riferimento).
Scriverò anche che mi sono impegnato ad ottenere un mutuo di importo XXX con relativa delibera per l'acquisto sia dell'appartamento come da preliminare XXX che del box auto il cui preliminare non mi è stato pervenuto ma che è stato inviato alla banca per la domanda di mutuo.

 

[Disfido]

Dettaglio interessante: il contratto di locazione e la disdetta sono nominalmente firmate dalla stessa persona ma le firme non coincidono. Ne deduco che la disdetta potrebbe essere falsa.

Mi riferisco ovviamente alla firma dell'inquilino

 

[MUZIOCASA]

qualora nella proposta d'acquisto il termine del rogito non fosse stato indicato come termine essenziale la diffida ad adempiere è l'unico strumento giuridico per ottenere la risoluzione di diritto (non, quindi, giudiziale) per inadempimento con diritto a pretendere dalla parte inadempiente la restituzione del doppio della caparra oltre all'eventuale risarcimento del danno; le transazioni si ottengono con maggior vantaggi quando lo squilibrio dei contraenti di fronte alla legge è netto ed ineccepibile; nel caso tuo l'approccio morbido è preferibile solamente se è alto il rischio che il proprietario decida di non vendere più o di vendere ad altri l'immobile o, in caso negativo, se sei già d'accordo sul prezzo futuro e la consegna a condizioni per te favorevoli...ma se è ancora incerta, ad oggi, la data del rilascio da parte dell'inquilino che sarebbe già dovuto essere uscito da più di due mesi...

 

[Disfido]

il termine del rogito non fosse stato indicato come termine essenziale

In che forma dovrebbe essere indicato il termine per riternersi essenziale?
Se è stato indicato un termine dovrebbe essere rispettato, diversamente che senso ha indicarlo? (mio pensiero da ignorante)

Il rischio che il proprietario non venda più l'immobile a me è molto alto considerando che non ha bisogno di soldi e non vuole venderlo a meno del prezzo iniziale, nè perderci un centesimo da tutta questa vicenda.