Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Disfido]

Contenuto della comunicazione del legale del venditore:


Premettendo che a dispetto di quanto indicato nella proposta del 12 luglio 2018, il mio cliente non ha mai ricevuto alcuna caparra (che, per quanto ne sa, veniva consegnata al mediatore), con la presente sono a comunicare che l'accordo del 24 luglio 2018, in riferimento al quale il sig. Disfido deduce un inesistente inadempimento del mio cliente, è oggi, inproduttivo di effetti, per essere venuta meno, a monte, la proposta di acquisto formulata dallo stesso sig. Disfido.
Come infatti previsto dall'art. 10 della detta proposta d'acquisto <<la stessa era subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che (avrebbe dovuto) essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione>>.
Dunque, non avendo il sig. Disfido ottenuto il mutuo per l'acquisto del bene nel termine previsto dall'art. 10, la medesima proposta di acquisto ha perso ogni efficacia già dal 19 agosto 2018, con la conseguenza che, oggi, non esiste alcun accordo che vincoli il mio cliente al trasferimento del bene in oggetto.
Peraltro, volendo ammettere, ma solo per assurdo, l'efficacia del predetto accordo del 24 luglio 2018, il sig. Disfido sarebbe inadempiente agli obblighi ivi previsti (vdss. articoli 4, lettera c e 5), non avendo questi corrisposto al mio cliente la somma di Euro 8000 dovuta all'atto della sottoscrizione di una scrittura ripetitiva, che mai è intervenuta.
Inoltre non sussiste un obbligo a carico del mio cliente di inviare una presunta "integrazione della proposta di acquisto" in quanto i meri colloqui telefonisci avuti dopo il venir meno della menzionata proposta, non portavano ad un accordo, men che meno ad un impegni di vendita di un box auto al prezzo di euro 10.000. Sul punto contesto fermamente la ricostruzione della vicenda data dal sig. Disfido.
In ragione di tanto, non posso che rigettare l'addebito di responsabilità rivolto al mio cliente, dal sig. Disfido che diffido a desistere da ogni iniziativa avesse in mente di intraprendere nei confronti del mio cliente, preannunciando in mancanza ferma opposizione e richiesta danni.
Infine mi riservo di valutare l'opportunità di presentare esposto presso la Camera di Commercio di Bari perchè sia valutato l'operato del sig Agente Immobiliare, sul piano della correttezza e lealtà da lui avuta nei confronti del mio cliente.

 

[Disfido]

non ha mai ricevuto alcuna caparra (che, per quanto ne sa, veniva consegnata al mediatore)

Forse l'avvocato non sa come si articola una trattativa con mediatore.
Come facevo a dare l'assegno di caparra a lui se neanche sapevo il suo nome?

Dunque, non avendo il sig. Disfido ottenuto il mutuo per l'acquisto del bene nel termine previsto dall'art. 10, la medesima proposta di acquisto ha perso ogni efficacia già dal 19 agosto 2018, con la conseguenza che, oggi, non esiste alcun accordo che vincoli il mio cliente al trasferimento del bene in oggetto.

E su questo siamo d'accordo tutti, meno che l'agenzia.

Disfido sarebbe inadempiente agli obblighi ivi previsti (vdss. articoli 4, lettera c e 5), non avendo questi corrisposto al mio cliente la somma di Euro 8000 dovuta all'atto della sottoscrizione di una scrittura ripetitiva, che mai è intervenuta

Non fa alcun riferimento al fatto che è stata fatta una dichiarazione mendace e che l'immobile non era libero al 30 settembre, quindi quando e perchè avrei dovuto fare un ulteriore preliminare con immobile occupato?

diffido a desistere da ogni iniziativa avesse in mente di intraprendere nei confronti del mio cliente, preannunciando in mancanza ferma opposizione e richiesta danni

Questo mi pare il vero senso della comunicazione.

 

[Bagudi]

Mi pare che a questo avvocato manchino alcuni aspetti della questione, che ha elegantemente sorvolato, e cge sarebbe bene gli venisse rammentato...

 

[Disfido]

Mi pare che a questo avvocato manchino alcuni aspetti della questione, che ha elegantemente sorvolato, e cge sarebbe bene gli venisse rammentato...

Si...anche perchè nella mia comunicazione io ho solo constatato l'impossibilità di rogitare a causa della parte venditrice esortandola ad un incontro chiarificatore.
Qui invece si parla di diffide a risarcimenti e addirittura miei inadempimenti...

 

[Bagudi]

Beh, meglio buttare le mani avanti...

 

[Disfido]

Il mio legale mi consiglia una scrittura privata con l'agenzia e il venditore in cui tutti convengono che il contratto è nullo e nessuno deve nulla a nessuno.

Non sono molto convinto..
Io penso che dal momento che l'avvocato del venditore mi ha comunicato che per lui il contratto è nullo e non ha nessun vincolo con me, non devo comunicargli proprio nulla. Inoltre penso che l'agenzia non firmerà mai una dichiarazione del genere perchè vuole riservarsi il diritto di rivalersi sul venditore.

Come la vedete?

 

[francesca63]

L'avvocato del venditore non ha scritto che il contratto è nullo, ma inefficace per mancanza di avveramento condizione sospensiva.
Se le due parti concordano su questo aspetto, l'agenzia non ha diritto alle provvigioni e non ha molto senso coinvolgerla in altre scritture .

Però è anche vero che il tuo avvocato ha letto tutte le carte del caso, noi no.
Ad esempio, non ricordo che tu avessi parlato anche di box, presente invece nella lettera dell'avvocato del venditore.

 

[Disfido]

Ad esempio, non ricordo che tu avessi parlato anche di box, presente invece nella lettera dell'avvocato del venditore.

Ad un mese dall'accettazione della mia proposta, l'agente immobiliare mi ha comunicato telefonicamente che il venditore era disposto a vendermi il box auto al prezzo di 10.000 euro se avessi aspettato un mese oltre il 30 settembre per la liberazione dell'immobile.

Io ho accettato, ma sempre telefonicamente, per cui nella raccomandata che ho scritto sia all'agenzia che al venditore facevo presente che questa fantomatica "proposta integrativa" di cui mi parlava l'agente io non l'ho mai vista nè tantomeno firmata. Eppure pare sia stata consegnata dall'agenzia al consulente finanziario che ha curato la mia pratica di mutuo (infatti il mutuo mi è stato concesso per l'importo complessivo comprensivo del box auto).
L'avvocato del venditore smentisce la mia ricostruzione dei fatti dicendo in sostanza che il venditore non ne era a conoscenza e che anche lui non ha mai firmato nulla in merito.
Ciò non corrisponde al vero poichè il venditore si è proposto personalmente di consegnarmi le chiavi del box auto ancor prima dell'acquisto (per fortuna ho rifiutato).
In ogni caso anche se dichiara il falso sono d'accordo col suo avvocato che questa proposta integrativa per me potrebbe non esistere.

 

[francesca63]

In ogni caso anche se dichiara il falso sono d'accordo col suo avvocato che questa proposta integrativa per me potrebbe non esistere.

In effetti se non c'è niente di scritto non esiste , trattandosi di promessa di vendita di bene immobile , per la quale è prevista la forma scritta a pena di nullità.

 

[Disfido]

Consultato un altro legale, mi suggerisce come @Franci63, di andare semplicemente in agenzia con questa lettera, farla firmare e ritirare l'assegno:

Reso assegno non trasferibile n. 1234567890, La Mia Banca, importo € 5.000, intestato al Sig. Venditore in deposito presso l’agenzia Immobiliare Truffatori S.a.s. per condizione sospensiva di ottenimento mutuo.

A seguito della comunicazione A.R. dell'Avv. del Venditore delegato dal Sig. Venditore datata 30 Novembre 2018 e ricevuta il ................. si evince che il contratto è inefficace.
Pertanto non sussistono più le condizioni iniziali stabilite nel preliminare stipulato con l'agenzia immobiliare Trufattori S.a.s. in data 12 luglio 2018.


In pratica mi suggerisce di specificare che la ragione del ritiro è il fatto che il venditore a mezzo raccomandata, tramite legale, mi ha comunicato che non ha nessun vincolo di vendità con me.