Compravendita casa proveniente da donazione

[mik81]

Buongiorno,

Stavo (sto) per acquistare casa tramite AI.
Trovato l'accordo con il venditore stipulo con AI proposta di acquisto immobiliare con caparra di 5000 euro (modulo prestampato dell'agenzia in questione).
All'atto della firma della proposta (pur non inserendolo nella stessa) comunico all'AI che richiederò mutuo per finanziare l'acquisto.

Per formalizzare la richiesta la banca mi richiede atto di provenienza dell'immobile: AI mi consegna solo atto di rogito.
In seguito la banca mi comunica che potrebbero sorgere difficoltà nella concessione del mutuo perché il 25 per cento dell'immobile proviene da donazione e mi chiede ulteriore documentazione circa la donazione (Immagino come da legge del 2005 per termini di impugnabilità della donazione).

Qualora la banca non ritenesse di concedermi il mutuo; posso oppormi al pagamento delle provvigioni all'AI e chiedere la restituzione della caparra?
Personalmente ritengo che l'AI, sapendo dal momento della stipula della mia necessità di mutuo, mi abbia tenuta nascosta una informazione fondamentale di cui era a conoscenza (tenuto conto che a richiesta della banca ha inviato IMMEDIATAMENTE la documentazione relativa.

che ne pensate..
mi sento un pò preso in giro

 

[Marzia Moreschi]

Se la banca non ti concede il mutuo puoi rimprenderti i 5.000 Euro lasciati a cauzione e rifiutarti (se la chiedesse) di pagare la provvigione all'agenzia per due motivi:
1) perchè ti ha taciuto una informazione indispensabile alla buona conclusione dell'affare (l'agenzia è obbligata per legge a comunicare ai clienti tutti gli elementi di sua conoscenza che possano portare o meno alla conclusione dell'affare ed essendo questo un elemento che risultava dal rogito doveva per forza conoscerlo);
2) perchè grazie all'informazione che ti ha taciuto ti è stato impossibile concludere l'affare.
Tieni conto che, per ciò che non ti ha detto potresti anche richiedere all'agenzia un risarcimento danni.

Spero comunque che tutto vada per il meglio. Se l'oggetto della donazione è una minima parte dell'immobile, il valore è minimo e non ci sono eredi che possano impugnare la donazione, la banca potrebbe anche concedere il mutuo. Potrebbe anche essere scaduto il termini per l'impugnabilità.

Se però così non fosse un escamotage potrebbe essere quello di convocare al rogito tutti gli eredi che potrebbero impugnare la donazione e far firmare loro una dichiarazione con la rinuncia a successive pretese sull'immobile stesso.

L'AI non è stato comunque corretto.

 

[Umberto Granducato]

Se la banca non ti concede il mutuo puoi rimprenderti i 5.000 Euro lasciati a cauzione e rifiutarti (se la chiedesse) di pagare la provvigione all'agenzia per due motivi: 1) perchè ti ha taciuto una informazione indispensabile alla buona conclusione dell'affare (l'agenzia è obbligata per legge a comunicare ai clienti tutti gli elementi di sua conoscenza che possano portare o meno alla conclusione dell'affare ed essendo questo un elemento che risultava dal rogito doveva per forza conoscerlo); 2) perchè grazie all'informazione che ti ha taciuto ti è stato impossibile concludere l'affare. Tieni conto che, per ciò che non ti ha detto potresti anche richiedere all'agenzia un risarcimento danni.

Sul punto 1 sono d'accordo, sul discorso della restituzione dei 5000euro no.
Nel momento in cui il compratore ha la comunicazione formale di avvenuta accettazione, il venditore puo esigere l'assegno e comunque l'AI non lo puo trattenere (nè tanto meno restituire) a nessun titolo (sarebbe un secondo errore), quindi la restituzione della caparra in modo così automatico la vedo molto difficile a meno che ci sia una soluzione bonaria della transazione-

Se però così non fosse un escamotage potrebbe essere quello di convocare al rogito tutti gli eredi che potrebbero impugnare la donazione e far firmare loro una dichiarazione con la rinuncia a successive pretese sull'immobile stesso.

potrebbe essere una soluzione, ma non è detto che sia sufficiente

L'AI non è stato comunque corretto.

credo anch io

 

[studiopci]

Salve, all'atto della sottoscrizione di un contratto o di una proposta ( non cesserò mai dirlo ) si deve inserire tutto ciò che sono le nostre e le altrui condizioni... questo in ossequio al principio " verba volant scripta manent " ... i contratti servono ad evitare i problemi quando sorgono contestazioni... tu hai sottoscritto una proposta di acquisto dove non hai chiesto di verificare determinati atti e non hai chiarito determinate condizioni ora non potrai contestare addebbiti o altro... in parole povere

Qualora la banca non ritenesse di concedermi il mutuo; posso oppormi al pagamento delle provvigioni all'AI e chiedere la restituzione della caparra? Personalmente ritengo che l'AI, sapendo dal momento della stipula della mia necessità di mutuo, mi abbia tenuta nascosta una informazione fondamentale di cui era a conoscenza (tenuto conto che a richiesta della banca ha inviato IMMEDIATAMENTE la documentazione relativa.

non puoi opporti a niente perchè non avendo posto le condizioni sospensive, il contratto si è concluso. Fabrizio

 

[Umberto Granducato]

non puoi opporti a niente perchè non avendo posto le condizioni sospensive, il contratto si è concluso.

si potra opporre in giudizio qualora dimostri che l'agente le abbia taciuto la circostanza a lui nota (l'esistenza della donazione)

 

[Marzia Moreschi]

Sul punto 1 sono d'accordo, sul discorso della restituzione dei 5000euro no. Nel momento in cui il compratore ha la comunicazione formale di avvenuta accettazione, il venditore puo esigere l'assegno e comunque l'AI non lo puo trattenere (nè tanto meno restituire) a nessun titolo (sarebbe un secondo errore), quindi la restituzione della caparra in modo così automatico la vedo molto difficile a meno che ci sia una soluzione bonaria della transazione-

Non sono d'accordo perché sia il venditore che l'AI hanno taciuto una cosa importante e se l'acquirente trascina il venditore in tribunale qualunque giudice gli darebbe ragione.

Il venditore anche se ha firmato l'accettazione sapeva, perché l'AI doveva averlo avvertito, che la proposta era condizionata perché l'acquirente avrebbe chiesto un mutuo. Contemporaneamente l'AI avrebbe dovuto consigliare all'acquirente (che spesso non sa come funzionano queste cose) che avrebbe dovuto subordinare la sua proposta alla concessione del mutuo da parte della banca.

In questi casi se la banca non concede il mutuo la proposta decade automaticamente.

A meno che, e qui il dubbio sorge spontaneo, l'AI abbia voluto fare il furbo e non ha avvertito né l'uno né l'altro per cercare di incassare da entrambi la provvigione.

Oppure lo ha fatto per incapacità professionale ma, anche in questo caso, non può pagare per questo l'acquirente.

 

[Umberto Granducato]

Non sono d'accordo perché sia il venditore che l'AI hanno taciuto una cosa importante e se l'acquirente trascina il venditore in tribunale qualunque giudice gli darebbe ragione.

Il venditore anche se ha firmato l'accettazione sapeva, perché l'AI doveva averlo avvertito, che la proposta era condizionata perché l'acquirente avrebbe chiesto un mutuo. Contemporaneamente l'AI avrebbe dovuto consigliare all'acquirente (che spesso non sa come funzionano queste cose) che avrebbe dovuto subordinare la sua proposta alla concessione del mutuo da parte della banca.

In questi casi se la banca non concede il mutuo la proposta decade automaticamente.

A meno che, e qui il dubbio sorge spontaneo, l'AI abbia voluto fare il furbo e non ha avvertito né l'uno né l'altro per cercare di incassare da entrambi la provvigione.

Oppure lo ha fatto per incapacità professionale ma, anche in questo caso, non può pagare per questo l'acquirente.

In giudizio tutto puo succedere...
Come fa il venditore ad avvisare l'acquirente che c'è una donazione se c'è di mezzo un mediatore? E poi Nessuna legge lo obbliga...
Per tutto quello che non viene scritto non si puo andare ad interpretazione: il mutuo alla fine poteva non essere chiesto, o essere chiesto in minima parte, con una sospensiva il venditore avrebbe anche potuto non accettare.....
Se io vendo incasso, la responsabilità (se dimostrata) è del mediatore: sarà lui a non prendere la provvigione ed eventualmente a risarcire i danni. Il proprietario per me è fuori completamente.

Sarei curioso di sapere cosa succederebbe nel caso il mediatore fosse ritenuto (giudizialmente) responsabile e il venditore volesse chiedere l'esecuzione in forma specifica...

 

[mik81]

Salve, all'atto della sottoscrizione di un contratto o di una proposta ( non cesserò mai dirlo ) si deve inserire tutto ciò che sono le nostre e le altrui condizioni... questo in ossequio al principio " verba volant scripta manent " ... i contratti servono ad evitare i problemi quando sorgono contestazioni... tu hai sottoscritto una proposta di acquisto dove non hai chiesto di verificare determinati atti e non hai chiarito determinate condizioni ora non potrai contestare addebbiti o altro... in parole povere
non puoi opporti a niente perchè non avendo posto le condizioni sospensive, il contratto si è concluso. Fabrizio

Probabilmente è come dici tu; però ribadisco: non sono andato da un AI improvvisato ma nella sede di una nota agenzia di intermediazione; il modulo che ho firmato è un loro prestampato; certo avrei potuto farci aggiungere tutte le condizioni del caso ma mi pare che essendo noto agli AI che in caso di provenienza donativa di un immobile le banche difficilmente concedono mutui; ed essendo lo stesso a conoscenza della provenienza dell'immobile si sia comunque comportata in modo molto poco corretto.

Immagino che per i 5000 di caparra non sarà cosa facile rientrarne in posseso; per quel che mi riguarda invece il discorso sulle provvigioni è ben diverso

 

[Marzia Moreschi]

E' per questo che il mediatore deve essere chiaro con entrambe le parti ed in base a quello che sa o che viene a sapere in un momento successivo deve comportarsi nella maniera migliore per portare a buon fine l'affare...

Purtroppo oggi (tempi di magra) c'è chi mira principalmente a mettere al sicuro la sua provvigione, poi per il resto si vedrà...

Qui l'acquirente aveva detto al mediatore che avrebbe chiesto il mutuo quindi non aveva soldi sufficienti per acquistare, quindi una clausola sospensiva andava messa sulla proposta...

Certo, questo avrebbe condizionato ad un momento successivo anche il diritto alla provvigione dell'AI...

A me sembra una posizione molto chiara... e se l'acquirente si arrabbia sul serio...

 

[Umberto Granducato]

Immagino che per i 5000 di caparra non sarà cosa facile rientrarne in possesso; per quel che mi riguarda invece il discorso sulle provvigioni è ben diverso

sono d'accordo