Compravendita con permuta: costruttore inadempiente

[Fatter]

Ciao a tutti,

avrei cortesemente bisogno di un consiglio squisitamente pratico: nel 2013 ho sottoscritto un preliminare con un costruttore per l’acquisto di una villetta; il pagamento doveva essere fatto in parte con permuta del mio vecchio appartamento ed il residuo cash. Il contratto prevedeva il rogito dopo 10 mesi dal preliminare per dare tempo all’impresa di vendere il ns immobile. Dopo i 10 mesi il contratto prevedeva l’obbligo per il costruttore di prendersi in permuta il vecchio appartamento ad un dato prezzo (€ 200.000). Trascorsi i 10 mesi, il vecchio appartamento non è stato venduto e l’impresa, inadempiente, dice che senza la vendita del mio immobile non ha i soldi per chiudere il suo mutuo e cancellare l’ipoteca sulla nuova villetta. Nel frattempo io con la mia famiglia siamo entrati nella nuova villetta, fatto lavori di ultimazione e pagato caparre ed anticipi, quindi siamo abbastanza esposti senza essere proprietari. E così è andata avanti sino ad oggi con l’impegno di entrambi a rogitare appena si riesce a vendere il vecchio immobile.

Nel frattempo il vecchio appartamento è stato messo in vendita a prezzo ribassato (€ 160.000) ed oggi è spuntato il primo compratore che ha fatto un’offerta concreta (€ 140.000), l’unica dopo tanto tempo. Il costruttore dice che l’offerta è troppo bassa, nonostante noi ci siamo impegnati a dare in contanti una parte della differenza.

Vengo al punto: accetto l’offerta, vendo la vecchia casa e poi tratterò con il costruttore e la sua banca, fregandomene di fare un nuovo preliminare visto che il primo ad essere inadempiente è stato lui. Oppure lascio andare qs compratore in attesa di offerte più alte che vadano bene anche al costruttore, con tutti gli altri rischi del caso (debito del costruttore che cresce e possibilità di fallimento), ma mi tengo nel frattempo la vecchia casa come paracadute.


Grazie a tutti per l’aiuto perché sto impazzendo e non so più come uscirne.


Fatter

 

[alupini]

Ciao, ad occhio mi viene da pensare che sarà un po' difficile trovare offerte più alte e che comunque i prezzi non saliranno a breve e medio periodo. Il prezzo della vendita è stato fissato ? Eventualmente riusciresti, anche mediante un piccolo mutuo a coprire la differenza che manca tra il prezzo ricavato dalla vendita ed il saldo totale (ovviamente scorporato da quanto già pagato) ?
In tal caso, ti converebbe secondo me accettare l'offerta, ottenere il mutuo e rogitare l'acquisto della villetta.

Se ho capito bene la situazione, praticamente il costruttore per invogliarti a comprare la villetta, ti ha fatto credere che avresti potuto vendere a buon prezzo la tua vecchia casa o che al più l'avrebbe comprata lui. Ha sbagliato la valutazione e le cose non sono andate come sperato.

Secondo la mia esperienza, quando si compra senza aver venduto, ci si dovrebbe mettere anche nell'ipotesi di non riuscire a vendere in tempo, o al più di farlo ad un prezzo inferiore e chiedersi se in questi casi si sarebbe in grado di onorare l'acquisto, senza perdere caparra.

 

[massimovis]

Accetta la proposta a 140.000 e fai una scrittura privata in cui il costruttore ti vende ad un prezzo ribassato la casa di 40.000 euro visto che lui ti aveva garantito 200.000 euro.. Se sei disposto ad essere ulteriormente disponibile proponi un ribasso di 20.000..

 

[Rosa1968]

Bisogna vedere se riesce a chiudere il mutuo ..... Il problema secondo me è li. Avrà un debito maggiore giusto? E non avrà provvista per estinguere.

Accetta la proposta a 140.000 e fai una scrittura privata in cui il costruttore ti vende ad un prezzo ribassato la casa di 40.000 euro visto che lui ti aveva garantito 200.000 euro.. Se sei disposto ad essere ulteriormente disponibile proponi un ribasso di 20.000..

???

 

[Fatter]

Grazie a tutti delle risposte.

Il mutuo fondiario sulla villetta sembrerebbe più alto di quanto noi dobbiamo ancora versare. Il punto però è valutare se lasciare andare qs compratore in attesa di migliori offerte, ma di qs tempi temo proprio che non ne arrivino e allora io pensavo di vendere la mia vecchia casa anche in assenza di un accordo col costruttore così da avere una provvista sufficiente (unitamente ad un nuovo mutuo da accendere sulla villetta al rogito) per trattare successivamente il delta da versare. Del resto penso che la loro banca abbia come primo scopo quello di incassare e non imbarcarsi in una lunga procedura di escussione ipoteca con una casa altresì già occupata.
Il mio scrupolo era quello di divenire così inadempiente anche io, ma del resto loro sono stati i primi a non accettare una permuta sancita dal contratto preliminare.

 

[Rosa1968]

Il mio scrupolo era quello di divenire così inadempiente anche io, ma del resto loro sono stati i primi a non accettare una permuta sancita dal contratto preliminare.

si ma state facendo tutto a voce capisci che non va bene?

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,

avrei cortesemente bisogno di un consiglio squisitamente pratico: nel 2013 ho sottoscritto un preliminare con un costruttore per l’acquisto di una villetta; il pagamento doveva essere fatto in parte con permuta del mio vecchio appartamento ed il residuo cash. Il contratto prevedeva il rogito dopo 10 mesi dal preliminare per dare tempo all’impresa di vendere il ns immobile. Dopo i 10 mesi il contratto prevedeva l’obbligo per il costruttore di prendersi in permuta il vecchio appartamento ad un dato prezzo (€ 200.000). Trascorsi i 10 mesi, il vecchio appartamento non è stato venduto e l’impresa, inadempiente, dice che senza la vendita del mio immobile non ha i soldi per chiudere il suo mutuo e cancellare l’ipoteca sulla nuova villetta. Nel frattempo io con la mia famiglia siamo entrati nella nuova villetta, fatto lavori di ultimazione e pagato caparre ed anticipi, quindi siamo abbastanza esposti senza essere proprietari. E così è andata avanti sino ad oggi con l’impegno di entrambi a rogitare appena si riesce a vendere il vecchio immobile.

Nel frattempo il vecchio appartamento è stato messo in vendita a prezzo ribassato (€ 160.000) ed oggi è spuntato il primo compratore che ha fatto un’offerta concreta (€ 140.000), l’unica dopo tanto tempo. Il costruttore dice che l’offerta è troppo bassa, nonostante noi ci siamo impegnati a dare in contanti una parte della differenza.

Vengo al punto: accetto l’offerta, vendo la vecchia casa e poi tratterò con il costruttore e la sua banca, fregandomene di fare un nuovo preliminare visto che il primo ad essere inadempiente è stato lui. Oppure lascio andare qs compratore in attesa di offerte più alte che vadano bene anche al costruttore, con tutti gli altri rischi del caso (debito del costruttore che cresce e possibilità di fallimento), ma mi tengo nel frattempo la vecchia casa come paracadute.


Grazie a tutti per l’aiuto perché sto impazzendo e non so più come uscirne.


Fatter

Qualche costruttore illuminato, almeno a Torino, ha capito che se valutavo l'immobile in permuta x ed oggi vale il 20% in meno forse anche il mio immobile nuovo vale meno e la scelta era abbassare entrambi i prezzi, risparmiando per altro un po' di imposte per tutti, limitando i danni e evitando cause. Se matematicamente la cosa è applicabile, la consiglio anche a te. Ciao!