Compravendita di immobile parte (acconto) subito e parte dopo, a rate.

[aldoiaco]

Salve. Tra i vari modi di acquistare un immobile c'è quello di pagare subito un acconto al venditore e poi di pagare a rate la differenza per un certo numero di anni. Sapete dirmi come funziona in concreto questa modalità di compravendita e quali sono i punti critici e rischiosi per l'acquirente e per il venditore?
Grazie.

 

[il_dalfo]

Salve. Tra i vari modi di acquistare un immobile c'è quello di pagare subito un acconto al venditore e poi di pagare a rate la differenza per un certo numero di anni. Sapete dirmi come funziona in concreto questa modalità di compravendita e quali sono i punti critici e rischiosi per l'acquirente e per il venditore?
Grazie.

dipende dalla formula che si adotta. Queste le 3 principali:
Rent-to-buy
Patto di riservato dominio (aka vendita con riserva di proprietà)
Affitto con riscatto

Per queste cose è preferibile contattare un professionista dedicato che sappia analizzare la singola operazione tenendo in considerazione che la stessa formula per lo stesso immobile potrebbe essere buona per un'acquirente e pessima per un altro.

Prova ad interpellare @Andrea Russo

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve. Tra i vari modi di acquistare un immobile c'è quello di pagare subito un acconto al venditore e poi di pagare a rate la differenza per un certo numero di anni. Sapete dirmi come funziona in concreto questa modalità di compravendita e quali sono i punti critici e rischiosi per l'acquirente e per il venditore?
Grazie.

Ti dico come abbiamo fatto noi (per comprare gli uffici delle nostre agenzie), pattuiamo il prezzo ovviamente, poi tutta la parte che si rateizza la definiamo caparra confirmatoria (meglio questa che acconto), definendo le date di versamento e poi saldo al rogito, ad esempio 75mila prezzo, 50mila caparra confirmatoria versata in rate semestrali per 3 anni, 25mila al rogito. Tutto scritto sul preliminare registrato, con precisa indicazione che ritardando 1 rata oltre (ad esempio) 30 gg il contratto può essere risolto per inadempimento. Alla registrazione del preliminare si paga tutto l'anticipo d'imposta sul totale della caparra, nell'esempio sul totale di 50mila.
Possesso dell'immobile alla firma del preliminare, con subentro alle spese ordinarie e straordinarie.

 

[matusalemme]

questo ultimo, qui sopra descritto, è un preliminare con effetti anticipati

quindi, oltre alle tre formule di Dalfo, c'è questa quarta

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Aldoiaco,

la formula che hai ipotizzato potrebbe rientrare nella compravendita con patto di riservato dominio o anche detta con riserva della proprietà.

l'acquirente entra nel possesso del bene da subito come pure da subito si piglia tutti i rischi, ma diventerà proprietario solo col pagamento dell'ultima rata

il venditore perde subito il possesso del bene, ma si scarica dai rischi di perimento ed è garantito che il bene rimane di sua proprietà finchè non sarà pagato l'ultimo euro

vai a vederti gli articoli del codice civile 1523- 1526

poi, se hai qualche domanda specifica, qualcuno risponderà

 

[francesca63]

Sapete dirmi come funziona in concreto questa modalità di compravendita e quali sono i punti critici e rischiosi per l'acquirente e per il venditore?

Ma tu saresti acquirente o venditore ?
Se spieghi meglio la situazione concreta, sarà più facile rispondere utilmente.

 

[aldoiaco]

Sarei il venditore di un appartamento di un fabbricato condominiale dato in affitto (sta al quarto anno di un 3+2 con cedolare secca) ad una persona che lo vorrebbe acquistare ma non può accedere al mutuo per incapienza.

 

[il_dalfo]

la formula che hai ipotizzato potrebbe rientrare nella compravendita con patto di riservato dominio o anche detta con riserva della proprietà.

beh beh pian: quello esposto da giuseppe è un normale preliminare anche se con più tranche di pagamento, il riservato dominio è proprio una compravendita (sebbene soggetta a clausola sospensiva), le norme che tutelano le parti sono ben diverse: pensiamo per esempio al mancato pagamento, nel primo caso, usando quanto esemplificato da giuseppe, scatta l'inadempienza se si tardano 30 giorni nel pagare mentre, col riservato dominio va valutata questa possibilità se si parla di un ammanco di un ottavo del prezzo ed anche in questo caso un giudice può valutare se la situazione comporti effettivamente la necessità di risolvere il contratto.

Quindi, come accennato all'inizio ci sono aspetti da valutare nella natura dei soggetti in gioco:
- natura del venditore
- natura del compratore
- tipologia d'immobile
- cifre in ballo
- durata della rateizzazione
- quantità ed importo delle singole rate
- fiscalità relative (nel percepire e/o eventualmente nel restituire)
- reale scopo del contratto (nel tuo caso si tratta di "normale" vendita d'immobile).

Da ciò ne consegue che solo valutando congiuntamente tutti questi fattori (ed altri piccoli dettagli) si potrà decidere per la formula più giusta da adottare.

 

[aldoiaco]

beh beh pian: quello esposto da giuseppe è un normale preliminare anche se con più tranche di pagamento, il riservato dominio è proprio una compravendita (sebbene soggetta a clausola sospensiva), le norme che tutelano le parti sono ben diverse: pensiamo per esempio al mancato pagamento, nel primo caso, usando quanto esemplificato da giuseppe, scatta l'inadempienza se si tardano 30 giorni nel pagare mentre, col riservato dominio va valutata questa possibilità se si parla di un ammanco di un ottavo del prezzo ed anche in questo caso un giudice può valutare se la situazione comporti effettivamente la necessità di risolvere il contratto.

Quindi, come accennato all'inizio ci sono aspetti da valutare nella natura dei soggetti in gioco:
- natura del venditore
- natura del compratore
- tipologia d'immobile
- cifre in ballo
- durata della rateizzazione
- quantità ed importo delle singole rate
- fiscalità relative (nel percepire e/o eventualmente nel restituire)
- reale scopo del contratto (nel tuo caso si tratta di "normale" vendita d'immobile).

Da ciò ne consegue che solo valutando congiuntamente tutti questi fattori (ed altri piccoli dettagli) si potrà decidere per la formula più giusta da adottare.

Ringrazio. Che può succedere se la morosità supera 1/8 del prezzo dell’immobile? Grazie

 

[francesca63]

Sarei il venditore di un appartamento di un fabbricato condominiale dato in affitto (sta al quarto anno di un 3+2 con cedolare secca) ad una persona che lo vorrebbe acquistare ma non può accedere al mutuo per incapienza.

E lo venderesti come appartamento occupato ?
O lo vendi come libero, alla scadenza dei 5 anni ?

 

[il_dalfo]

Ringrazio. Che può succedere se la morosità supera 1/8 dee prezzo dell’immobile? Grazie

Dipende dal tipo di contratto.
Nel caso della riserva di proprietà la legge stabilisce che:

Art. 1525. (Inadempimento del compratore).
Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata,
che non superi l'ottava parte del prezzo, non da' luogo alla
risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del
termine relativamente alle rate successive.

Se ne deduce che solo non pagando oltre un ottavo del prezzo si possa adire per la risoluzione del contratto anche se questa soluzione non è scontata ed un giudice potrebbe dirimere diversamente la faccenda o, peggio, potrebbe decidere che la penale da versare sia molto inferiore a quanto stabilito tra le parti.