Compravendita due Unità, una delle quali ufficio

[Carol66]

Salve, mi sono innamorata di un appartamento (perché così è già di fatto) composto da due unità, una sopra l'altra. La zona giorno, a piano terra è accatastata come ufficio. La zona notte è già collegata e costituisce la seconda unità, un appartamento. Ottime condizioni, nessun lavoro da fare, ma non capisco come fare ad acquistare intendendo fonderle in unica abitazione, mantenendo agevolazioni per la prima casa, anche dal punto di vista delle imposte per l'acquisto. I proprietari non vogliono effettuare prima il cambio di destinazione d'uso per l'unità sottostante. C'è un modo per acquistare senza dover pagare le imposte sull'ufficio che davvero ufficio non è, vista la fusione futura per cui farò le pratiche?

 

[Carol66]

Due unità con ingressi separati ma già uniti da scala interna. La mappa dice : foglio 181, particella 63 ma diversi sub in effetti. Sono accatastati come due unita', una A2 una A10. Non so se uso la terminologia giusta...il mio limite è non essere un tecnico. Così è: mi chiedevo solo se era fattibile unire le utenze dismettendo quelle dell'uno o dell'altro appartamento una volta uniti. Col piano di sopra c'è anche la mansarda,.nelle piantine io secondo piano...

 

[Architetto]

Due unità con ingressi separati ma già uniti da scala interna. La mappa dice : foglio 181, particella 63 ma diversi sub in effetti. Sono accatastati come due unita', una A2 una A10. Non so se uso la terminologia giusta...il mio limite è non essere un tecnico. Così è: mi chiedevo solo se era fattibile unire le utenze dismettendo quelle dell'uno o dell'altro appartamento una volta uniti. Col piano di sopra c'è anche la mansarda,.nelle piantine io secondo piano...

Da quello che dici, hai una residenza civile (A2) e l'altra a destinazione Uffici (A10). Ora se le due unità sono unite internamente ma tra piano terra/ammezzato e piano Primo/Secondo non vedo collegamenti; sempre che non veda bene, pertanto da quanto comprendo vorresti unire il tutto e avere un'unica abitazione con unico subalterno oppure con sub graffato.
Bisogna vedere dove sono gli impianti e come sono distribuiti, e se devi fare delle opere di sistemazione, adeguamento o ristrutturazione, allora può rientrare nei lavori e rendere il tutto in unica soluzione, prima però sarebbe opportuno che il tutto lo si veda dalla parte tecnica e pertanto sarebbe opportuno che un tecnico di fiducia possa visionare il tutto per fare le opere necessarie (variazione catastale, unione delle due unità e collegamenti impiantistici vari).

 

[Carol66]

Certo lo farò! Grazie mille

 

[Jan80]

Primo passo è far verificare al tuo tecnico se quanto realizzato abusivamente sia sanabile o meno, in particolare non è detto che sia ammesso il cambio d'uso dell'ufficio (direzionale) in abitazione (residenziale).

 

[Architetto]

Primo passo è far verificare al tuo tecnico se quanto realizzato abusivamente sia sanabile o meno, in particolare non è detto che sia ammesso il cambio d'uso dell'ufficio (direzionale) in abitazione (residenziale).

Scusa ma dove l'hai visto l'abuso edilizio?

 

[Jan80]

Tu questo come lo chiami?

Salve, mi sono innamorata di un appartamento (perché così è già di fatto) composto da due unità, una sopra l'altra. La zona giorno, a piano terra è accatastata come ufficio. La zona notte è già collegata e costituisce la seconda unità, un appartamento.

 

[Architetto]

Ma non è necessariamente un abuso edilizio, potrebbe nascere così dai tempi, difatti non abbiamo elementi e non descrive una situazione di abuso, ma di due realtà con destinazioni diverse. Difatti se non si fanno opere i comuni possono rilasciare il CDU senza opere da residenza ad ufficio con determinati vincoli, pertanto non vedo alcuna difformità, non avendo carte in mano non mi fascio la testa, se il richiedente non lo indica ...
Infine non dimenticare che la richiedente (non tecnico) non ha i termini corretti e pertanto l'appartamento sono due UI distinte.

 

[MauroScherlin]

Questa sembrerebbe che fosse un'abitazione unica in un centro storico, successivamente divisa. Farei delle visure storiche per risalire al subalterno unico precedente, inoltre verificherei bene la pratica. Una volta mi capitò una situazione simile realizzata con DIA. Visionata la pratica la feci annullare dal tecnico estensore poiché nessun lavoro era stato effettivamente eseguito.

Oppure, se nel tuo comune i cambi d'uso da ufficio ad abitazione non comportano la corresponsione di oneri (o prevedono che primari e secondari possano essere compensati), procedi con un cambio d'uso senza opere. Successivamente al rogito potrai fondere gli appartamenti acquistati entrambi come prima casa.

 

[Jan80]

difatti non abbiamo elementi e non descrive una situazione di abuso, ma di due realtà con destinazioni diverse.

Infine non dimenticare che la richiedente (non tecnico) non ha i termini corretti e pertanto l'appartamento sono due UI distinte.

Appunto, descrive di fatto un'unica abitazione su 3 livelli (non conta l'ammezzato/soppalco) ma posta e descrive che a catasto si tratta di due u. I. Indipendenti non collegate, una delle quali a destinazione direzionale.
Questi indizi non ti bastano? Non hai già abbastanza elementi per capire che qualcosa non torna?

Se l'attuale proprietà avesse presentato una regolare pratica edilizia per la fusione e cambio d'uso non credi che prima della fine lavori (e comunque prima della messa in vendita come unica abitazione) avrebbe aggiornato il catasto?

Sarebbe interessante sapere la risposta dell'agente immobiliare a tal proposito....

Purtroppo anche il fatto che abbiano lasciato gli impianti distinti non è un buon indizio, dato che fa presumere che al tempo delle opere di fusione questa non fosse possibile e quindi sarebbe stato più facile ripristinare lo stato legittimo in futuro.

Difatti se non si fanno opere i comuni possono rilasciare il CDU senza opere da residenza ad ufficio

Non è senza opere dato che bisogna mettere in conto almeno un foro nel solaio e una scala interna. É comunque probabile evitare una pratica sismica.

procedi con un cambio d'uso senza opere

Purtroppo è l'attuale proprietà che può presentare tale pratica e non pare sia intenzionata a farlo (sempre che sia possibile)

I proprietari non vogliono effettuare prima il cambio di destinazione d'uso per l'unità sottostante.

@Carol66 se ti interessa l'abitazione come pare procedi incaricando un tecnico di tua fiducia alla verifica dello stato legittimo dell'immobile, in particolare se sia possibile il cambio d'uso. Se positivo, il resto sarà solo un accordo sul prezzo.

 

[Carol66]

Buongiorno! E grazie a tutti! Dico solo che la scala che collega piano terra e piano primo c'è già quindi dovrebbe essere cambio destinazione d'uso senza opere + fusione quel che c'è da fare. Giovedì prox, se sarò negativa, ho app con agenzia immobiliare e chiedo se e come possiamo affrontare la cosa per convincere la proprietà, nel caso il tecnico dopo sopralluogo mi confermi la possibilità