Compravendita due Unità, una delle quali ufficio

[Carol66]

Salve, mi sono innamorata di un appartamento (perché così è già di fatto) composto da due unità, una sopra l'altra. La zona giorno, a piano terra è accatastata come ufficio. La zona notte è già collegata e costituisce la seconda unità, un appartamento. Ottime condizioni, nessun lavoro da fare, ma non capisco come fare ad acquistare intendendo fonderle in unica abitazione, mantenendo agevolazioni per la prima casa, anche dal punto di vista delle imposte per l'acquisto. I proprietari non vogliono effettuare prima il cambio di destinazione d'uso per l'unità sottostante. C'è un modo per acquistare senza dover pagare le imposte sull'ufficio che davvero ufficio non è, vista la fusione futura per cui farò le pratiche?

 

[Architetto]

Appunto, descrive di fatto un'unica abitazione su 3 livelli (non conta l'ammezzato/soppalco) ma posta e descrive che a catasto si tratta di due u. I. Indipendenti non collegate, una delle quali a destinazione direzionale.
Questi indizi non ti bastano? Non hai già abbastanza elementi per capire che qualcosa non torna?

Se l'attuale proprietà avesse presentato una regolare pratica edilizia per la fusione e cambio d'uso non credi che prima della fine lavori (e comunque prima della messa in vendita come unica abitazione) avrebbe aggiornato il catasto?

MA da dove lo trovi lo spunto per dire che è un abuso, dove lo vedi che non è regolare.
Soltanto per il fatto che hanno una scala interna e due unità distinte questo è un abuso secondo te, ma che elementi hai in mano per dire questo, forse non potrebbe essere (come di sicuro lo sarà) che queste due unità nascono e sono state trasformate molto tempo fa, e pur lasciando le utenze divise lo hanno fatto per una successiva possibilità di avere due unità già pronte.
Il fatto che uno sia a destinazione ufficio non implica il fatto che non si possa avere unito alla residenza, anzi sono in molti che lo fanno ed è una pratica regolare.

 

[Jan80]

@Architetto a mio parere bisogna che rileggi il post iniziale: di fatto sì tratta di un'abitazione su 3/4 livelli (non si capisce se l'ammezzato nella realtà esiste), ma a catasto risulta un ufficio al posto della zona giorno. La scala interna è una delle poche parti legittime da quanto si possa capire solo da descrizione dello stato di fatto e planimetrie catastali.

Il fatto che uno sia a destinazione ufficio non implica il fatto che non si possa avere unito alla residenza, anzi sono in molti che lo fanno ed è una pratica regolare.

Guarda, ho appena frazionato un'abitazione in due mantenendo una scala interna comunicante, il problema non è questo ma nel fatto che @Carol66 ha visto e vorrebbe acquistare un'abitazione su più livelli dove la zona giorno a catasto è altra u. I. Con destinazione direzionale (ufficio). Per te è tutto ok?

@Carol66 anche nel caso che al momento non risulti sanabile, attualmente in Emilia Romagna tutti i comuni stanno rivedendo i propri strumenti urbanistici andando a redigere i nuovi Piani Urbanistici Generali Pug). Se ancira in tempo, si possono presentare osservazioni per modificare norme e regolamenti ostativi al cambio d'uso..... Parlane col tuo tecnico di fiducia.

 

[PyerSilvio]

Successivamente al rogito potrai fondere gli appartamenti acquistati entrambi come prima casa.

..Ah...
Finalmente.

Dopo tanti tecnicismi inutili.

Tre anni di tempo dopo il rogito prevede la norma.
Per procedere con una fusione.

Specificato ciò cambio destinazione senza oneri il problema non sussiste.

Se invece gli oneri sono previsti, una volta preventivamente calcolat dal tecnico di parte, si conteggieranno nella formulazione dell'offerta di acquisto.

Tecnici..
Toc toc..
Geometra, architetto, ingegegnere.

C'è qualcuno in casa...?!?

 

[Jan80]

Peccato che non puoi fondere un ufficio con un'abitazione.... Sarebbe meglio lasciare ai tecnici quanto di loro competenza😉

 

[PyerSilvio]

Peccato che non puoi fondere un ufficio con un'abitazione.... Sarebbe meglio lasciare ai tecnici quanto di loro competenza😉

Ah.
Non si può cambiare destinazione e poi fondere..?
Così come è stato detto e previsto nei nostri regolamenti?

Confermi Jan..?

 

[Architetto]

@Architetto a mio parere bisogna che rileggi il post iniziale: di fatto sì tratta di un'abitazione su 3/4 livelli (non si capisce se l'ammezzato nella realtà esiste), ma a catasto risulta un ufficio al posto della zona giorno. La scala interna è una delle poche parti legittime da quanto si possa capire solo da descrizione dello stato di fatto e planimetrie catastali.



Guarda, ho appena frazionato un'abitazione in due mantenendo una scala interna comunicante, il problema non è questo ma nel fatto che @Carol66 ha visto e vorrebbe acquistare un'abitazione su più livelli dove la zona giorno a catasto è altra u. I. Con destinazione direzionale (ufficio). Per te è tutto ok?

@Carol66 anche nel caso che al momento non risulti sanabile, attualmente in Emilia Romagna tutti i comuni stanno rivedendo i propri strumenti urbanistici andando a redigere i nuovi Piani Urbanistici Generali Pug). Se ancira in tempo, si possono presentare osservazioni per modificare norme e regolamenti ostativi al cambio d'uso..... Parlane col tuo tecnico di fiducia.

Se sei convinto così, chi ti contesta, a mio parere e per come svolgo la mia professione, prima di dire con assoluta convinzione, come dici tu, preferisco leggere le carte e verificare ogni tipo di processo (o procedura) e poi dire con assoluta certezza, in caso contrario (come questo) preferisco stare nel generico, come già detto nei precedenti post.

 

[francesca63]

dove lo vedi che non è regolare.

Certo non è regolare avere la cucina dove è accatastato come ufficio, e avere le camere dove catastalmente c’è il soggiorno con angolo cottura.
Dalla descrizione, anche a me sembra che qualcosa non quadri…
E mi pare che sarebbe da fare quantomeno un cambio di destinazione CON opere, visto che le opere già in essere non sembrano essere stata eseguite regolarmente (almeno secondo la planimetria catastale).
Poi è ovvio che solo vedendo immobile e documenti si può essere più precisi: ma che sia qualcosa fuori posto pare evidente

 

[Architetto]

Certo non è regolare avere la cucina dove è accatastato come ufficio, e avere le camere dove catastalmente c’è il soggiorno con angolo cottura.
Dalla descrizione, anche a me sembra che qualcosa non quadri…
E mi pare che sarebbe da fare quantomeno un cambio di destinazione CON opere, visto che le opere già in essere non sembrano essere stata eseguite regolarmente (almeno secondo la planimetria catastale).
Poi è ovvio che solo vedendo immobile e documenti si può essere più precisi: ma che sia qualcosa fuori posto pare evidente

È proprio per l'ultma parte che ha citato che preferisco stare sul generico, tenuto conto che le schede catastali non sono probatorie e che molti fanno CDU senza modificare il catasto, allora vedi bene che non ci sono elementi per dire che siano o meno presenti elementi di difformità; priam vorrei vedere tutte le carte e cosa è presente in comune, e poi ne parliamo.

 

[PyerSilvio]

Toh...

Una rara apparizione.

Un tecnico che non urla alla caccia ai fantasmi.

Rarità.

 

[Jan80]

e che molti fanno CDU senza modificare il catasto,

Da mia esperienza personale é l'esatto contrario: prima della messa in vendita viene presentata una variazione catastale senza alcuna pratica edilizia alle spalle così a rogito si pensa ancora che passi tutto lascio (e purtroppo ancora spesso è così). Prassi collaudata dal dopoguerra.....
Peccato che il catasto di Forlì - Cesena sia passato a ottobre 2021 al sistema SIT con banche dati condivise di Regione, Provincia e Comuni..... Il giochino sta finendo.

priam vorrei vedere tutte le carte e cosa è presente in comune, e poi ne parliamo.

Di norma ragiono anch'io così, ma qui i sintomi ci sono tutti e pure plateali. É come se andassi dal medico Tosse do sangue e lui ti prescrivesse tutti gli esami e accertamenti del caso sperando sia solo un raffreddore.