Compravendita due Unità, una delle quali ufficio

[Carol66]

Salve, mi sono innamorata di un appartamento (perché così è già di fatto) composto da due unità, una sopra l'altra. La zona giorno, a piano terra è accatastata come ufficio. La zona notte è già collegata e costituisce la seconda unità, un appartamento. Ottime condizioni, nessun lavoro da fare, ma non capisco come fare ad acquistare intendendo fonderle in unica abitazione, mantenendo agevolazioni per la prima casa, anche dal punto di vista delle imposte per l'acquisto. I proprietari non vogliono effettuare prima il cambio di destinazione d'uso per l'unità sottostante. C'è un modo per acquistare senza dover pagare le imposte sull'ufficio che davvero ufficio non è, vista la fusione futura per cui farò le pratiche?

 

[Architetto]

... É come se andassi dal medico Tosse do sangue e lui ti prescrivesse tutti gli esami e accertamenti del caso sperando sia solo un raffreddore.

Direi che chiede accertamenti per verificare che non si tratti di qualcosa di serio, senza necessariamente dover preoccupare l'utente, prima di aver fatto una diagnosi strumentale (nel nostro caso, prima di aver letto le carte); questa è la grande differenza a cui faccio riferimento ...

 

[Carol66]

Appunto, descrive di fatto un'unica abitazione su 3 livelli (non conta l'ammezzato/soppalco) ma posta e descrive che a catasto si tratta di due u. I. Indipendenti non collegate, una delle quali a destinazione direzionale.
Questi indizi non ti bastano? Non hai già abbastanza elementi per capire che qualcosa non torna?

Se l'attuale proprietà avesse presentato una regolare pratica edilizia per la fusione e cambio d'uso non credi che prima della fine lavori (e comunque prima della messa in vendita come unica abitazione) avrebbe aggiornato il catasto?

Sarebbe interessante sapere la risposta dell'agente immobiliare a tal proposito....

Purtroppo anche il fatto che abbiano lasciato gli impianti distinti non è un buon indizio, dato che fa presumere che al tempo delle opere di fusione questa non fosse possibile e quindi sarebbe stato più facile ripristinare lo stato legittimo in futuro.


Non è senza opere dato che bisogna mettere in conto almeno un foro nel solaio e una scala interna. É comunque probabile evitare una pratica sismica.

Purtroppo è l'attuale proprietà che può presentare tale pratica e non pare sia intenzionata a farlo (sempre che sia possibile)


@Carol66 se ti interessa l'abitazione come pare procedi incaricando un tecnico di tua fiducia alla verifica dello stato legittimo dell'immobile, in particolare se sia possibile il cambio d'uso. Se positivo, il resto sarà solo un accordo sul prezzo.

Vi aggiorno sulla vicenda casa dopo primo colloquio con agente immobiliare: nessuna possibilità di cambio destinazione antecedente il rogito perché l'ufficio (la parte di sotto) è intestato a una società, unico proprietario(sempre proprietario anche del sopra) che non può fare cambio con opere e rivendere entro 5 anni, se non sostenendo spese altissime per lui e per me (acquirente) con IVA al 20!! Le opere servirebbero perché come ha detto Jan la scala che unisce le due unità effettivamente NON è mai stata dichiarata al Comune. L'ho capito adesso (un errore nella mappa catastale mi aveva fuorviato) Quindi o acquisto le unità separatamente pagando il 4 % di tasse sul prezzo per quanto riguarda l'ufficio e mettendo d'accordo il mio tecnico e il loro per mantenere aperto il foro e la scala o......niente ...e sono comunque due atti da pagare al notaio, IMU, doppia casa etc. E pensare a cambio destinazione e fusione in un secondo momento, dopo il rogito. Sinceramente è tutto molto complesso e fondamentalmente non corretto.... mercoledì vado con il mio tecnico a verificare sul posto.

 

[francesca63]

acquisto le unità separatamente pagando il 4 % di tasse sul prezzo per quanto riguarda l'ufficio

Per l’ufficio l’imposta è il 9%

Sinceramente è tutto molto complesso e fondamentalmente non corretto....

Oserei dire troppo complesso; se poi devi chiedere un mutuo, peggio ancora.

 

[Jan80]

Purtroppo era chiaro quasi a tutti..... Quello che ti manca da capire è:
1) se sarà possibile la sanatoria una volta acquistati gli immobili;
2) quanto ti costa in totale l'immobile, sommando al costo richiesto tutte le spese extra che eviteresti in una compravendita di una sola abitazione legittima (perdita della prima casa sull'ufficio, IMU sull'ufficio, costi sanatoria,....) e verificare se me vale davvero la pena.

 

[Carol66]

Sono d'accordo.....domani al tecnico porro' queste domande. Ho già calcolato una spesa di 17000 euro solo di imposte, agenzia e notaio per doppio atto...devo aggiungervi il suo preventivo per sanatoria e fusione post rogito....poi.....o rinuncio...o faccio un'offerta veramente al ribasso.