Compravendita e restituzione caparra

[fabio80mil]

possessore su questo siamo accordo, il venditore ci sta provando, ma purtroppo in casi come questi e se ti trovi qualcuno di fronte non corretto, per far valere le tue ragioni devi mettere di mezzo un legale. Non mi piace neanche il comportamento dell'agenzia, visto che assegno è in sue mani, e avrebbe dovuto far capire al venditore che non gli spettano quei soldi, invece di prendere tempo. Purtroppo si, credo che per stare in una botte di ferro, avrebbe dovuto scrivere qualcosa ad agente/venditore a ridotto della scadenza del 30/6, chiedendo una proroga dei tempi visto che la banca non aveva ancora deliberato, e quindi la sospensiva era ancora valida. Se non l'avessero concessa era libero di riprendersi assegno, visto che la banca non aveva deliberato e quindi la condizione del mutuo non era stata risolta

 

[Kuroneko]

Grazie per le risposte.
Vi confermo che erano tutti al corrente della situazione in quanto il perito era in contatto con agente immobiliare e con venditori per ottenere delle documentazioni mancanti tra l'altro ultimo contatto avvenuto il 01/07 scritto via mail tra perito/agente e venditore.
Ulteriori contatti ci sono stati persino tra agente immobiliare e direttore della banca a cui abbiamo chiesto il mutuo.

Il diniego della banca è in 2 parti:
la prima che ritenevo potesse essere sufficiente via mail in cui è scritto "il valore degli immobili periziati è di X, inferiore a quanto ipotizzato. L'importo massimo erogabile è dell'80% del valore di perizia Quindi la pratica di mutuo non puo essere deliberata"

la seconda che ho chiesto in misura più formale visto le rimostranze dei venditori riporta tutti gli estremi della richiesta firma etc etc e scrive:
"La presente per comunicarvi che la pratica di mutuo di XX da voi richiesto è stata respinta"

 

[Utente Cancellato 72152]

erano tutti al corrente della situazione

Ulteriori contatti ci sono stati persino tra agente immobiliare e direttore della banca

Questi contatti sono stati solo telefonici (e comunque i tabulati sono una traccia anche se un po' vaga), oppure formali con email?

 

[fabio80mil]

stante così le cose, credo che debbano ridarti i soldi ... però ho paura che, se non riuscissi con le buone, devi mettere di mezzo un legale. Assicurati che però l'agenzia non li consegni in mano del venditore.

 

[Kuroneko]

Vi ringrazio ancora per la risposta ma quello che davvero non riesco a capire è: Indipendentemente dal responso della banca la data del 30/6 è stata superata e il punto che vi ho citato dice "la validità del presente sia subordinato all'ottenimento di delibera di mutuo da parte acquirente entro la data del 30/06 pena l'inefficacia della presente con la conseguente restituzione dell'assegno"
Questo secondo me significa che non è piu valido il contratto e va restituito assegno. Paradossalmente avrebbero potuto vendere la casa a qualcun altro il 2/7
Ho le mail di scambio tra agenzia e direttore banca. Una nostra del 29 in cui chiediamo all'agenzia se dovevamo rifare il compromesso prima della scadenza e se avesse avvisato i venditori...

 

[Utente Cancellato 72152]

Ho le mail di scambio tra agenzia e direttore banca. Una nostra del 29 in cui chiediamo all'agenzia se dovevamo rifare il compromesso prima della scadenza e se avesse avvisato i venditori...

Tieni queste email per dimostrare che la serietà da parte tua c'è stata.
Serviranno al tuo legale, che comunque dovrai contattare.
Se non smuovi una paglia, perdi ventimila euro.
Chiaramente nel frattempo non potrai impegnarti in altri acquisti, e anche questo lo metterai in conto danni.

 

[fabio80mil]

la proposta parla di diniego scritto della banca... al 30/06 non ce l'avevi.. ripeto secondo me ci stanno provando, però anche la sospensiva poteva essere scritta meglio. Per prima cosa togliendo la forma scritta del diniego, visto che è risaputo che moltwe banche non rilasciano nulla di scritto sull'esito istruttoria (e qui il primo punto per cui ti è andata bene), e poi prevedendo esplicitamente l'importo che ti serviva per il mutuo... infatti non è che non ti avrebbero concesso mutuo, ma non te lo hanno dato perchè chiedi troppo in proporzione al valore periziato della casa. All'inizio istruttoria tu chiedevi 80% del prezzo compravendita? Di quanto hanno rivisto la perizia al ribasso?

 

[Utente Cancellato 72152]

Ancora una volta siamo nella situazione in cui il VENDITORE NON CAPISCE che, accettando una proposta condizionata al buon esito del mutuo, RISCHIA DI PERDERE TEMPO.

E poi fa i dispettucci come ad esempio questo di non voler restituire la caparra.

Per una volta che la banca mette per iscritto il diniego al mutuo (e nota bene, di solito non lo fanno mai!!), è assurdo doverci mettere un legale per vedersi riconoscere un diritto. Però se non ce lo si mette, si perdono 20K.

 

[Kuroneko]

Si in pratica ho una mail di ogni giorno di nostre richieste di sollecito sia alla banca che all'agenzia che aveva i contatti con il perito. Tutto il ritardo è da imputare al perito!
Si ho dovuto insistere un po con la banca che si è tra l'altro dimostrata molto disponibile visto che normalmente loro non rilasciano nulla.
In pratica per poter procedere all'acquisto davo alla banca l'immobile da acquistare più un altro. La somma dei 2 immobili guardando il valore del mercato doveva essere sufficiente a coprire 80% del valore richiesto cosa che non si è avverata in quanto la percentuale si è spostata a 87%
Figuratevi che per non far perdere tempo a nessuno prima di fare offerta sono andato in banca con tutti i documenti reddituali e con la richiesta della somma di cui avevo bisogno. Con le analisi del reddito etc etc non c'era nessun problema. unica cosa che poteva impedire la pratica (come poi è successo) era un valore di perizia troppo basso.
Ma quindi voi come vi muovereste al mio posto? devo incontrare agente e venditori questa sera...

 

[fabio80mil]

visti i soggetti, eviterei di entrare nel dettaglio della pratica di mutuo... visto che non è detto che la minor perizia sia imputabile al suo appartamento. Tu rimani sulle tue posizioni, secondo me da come la racconti, hai diritto alla restituzione dei soldi. Ti servirà tanto autocontrollo Però se non ne venite (anche ad agenzia non è da pagare commissioni) ad un dunque, ti rimane solo un legale... però è importante che assegno non venga consegnato al venditore, visto che non c'è stata erogazione del mutuo. Tutto però secondo me è partito da una sospensiva, come si è già avuto modo di vedere, scritta male e molto generica e con il venditore che magari ci sta provando per il tempo perso... adesso non gli sarà facile trovare nuovo acquirente, considerando anche il covid.

Hai provato a chiedere alla banca una revisione delle perizie, sopratutto se dal punto di vista reddituale sei ampiamente nei limiti? Ovvio che in questa fase sono cautelativi, ma con ben due immobili a garanzia, magari parlando con direttore qualcosa possono fare, sempre che rapporto rata/reddito sia sotto 1/3.