Compravendita tra privati: quali documenti consegnare per compromesso e quali per rogito?

[alessandro66]

Scusami, quale sarebbe il testo dell'impegno, che tu proporresti con assegno a garanzia (non ammesso dalla legge) ?

Quanti trip! Devono fare un preliminare sottoposto a sospensiva (relativamente a tutti i controlli catastali, urbanistici e ipotecari), l'acquirente lascia un deposito cauzionale al Notaio e questi lo consegnerà al venditore solo se le verifiche sono a posto e diventerà caparra confirmatoria , dopo di che andranno a rogito.[DOUBLEPOST=1415336560,1415336344][/DOUBLEPOST]

Salve a tutti.
Per la prima volta in vita mia vendo un immobile (che ho da poco acquistato).
Trovato un compratore senza ausilio di agente immobiliare, questi sceglie per il compromesso un notaio.. che è suo amico. Fin qui niente di male, solo che per andare a compromesso mi produce una lista di documenti che quando ho acquistato la casa io ho ricevuto solo a rogito e che vorrebbe che dessi direttamente a lui:
atto d'acquisto
atto di mutuo (il mutuo con cui ho comprato l'immobile e che estinguerò contestualmente alla compravendita)
documenti d'identità
visura catastale dell'immobile
planimetria dell'immobile
attestato certificazione classe energetica
altre certificazioni relative all'immobile (conformità edilizia, impianti, etc...)

Correggetemi se sbaglio, ma credo che i documenti dovrei darli solo in mano al notaio e non direttamente all'acquirente, e che il notaio sia comunque tenuto alla tutela della mia privacy.
Soprattutto mi servirebbe un'indicazione su quali documenti siano davvero necessari per il compromesso e quali potrei fornire in un secondo momento (cioè in funzione del rogito), considerato che fino al momento del compromesso non ho in mano mia alcuna garanzia da parte dell'acquirente.
Vi ringrazio in anticipo per qualsiasi chiarimento.

Sono tutti documenti necessari anche per il compromesso e tutti pubblici. L'unico documento per cui è necessaria autorizzazione del proprietario è la planimetria catastale ma se va chiunque a ritirare copia dell'atto di provenienza, la trova allegata.

 

[nuova H&F]

Caramia1979 dovrebbeeguire il consiglio di studiopci : calma e....collaborazione. farenario opposto : un compratore una trattativa senza documenti è una cosa impossibile.
non capisco perchè Caramia1979 frapponga ostacoli, fra cui la privacy.
immagini lo scenario opposto . un compratore vorrà sapere cosa sta trattando per l'acquisto e chi lo sta trattando : sarà il proprietario ?????, ci sono servitù etc....? Non continuo perchè siamo tutti adulti e vaccinati.

La funzione del mediatore è anche fare queste verifiche a monte. Con il-fai-da-te risprmi (forse) ma hai più stress.

 

[osammot]

fatti dare il nome del notaio e consegna direttamente copia della documentazione allo studio notarile.
è necessario perchè uno studio notarile serio, prima di scrivere un preliminare, fa i controlli di rito per evitare sorprese.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Comprendo benissimo le richieste del Notaio, che mirano a tutelare le parti (in primis il proprio assistito) e ad assicurare la giusta professionalità nello svolgimento della propria opera.
Chi vuole acquistare casa deve poter vedere tutti i documenti e poter effettuare tutti i controlli del caso.
Dire (come spesso sento dire, sia da privati che da alcuni - per fortuna pochi - AI) che i documenti si consegnano soltanto a chi è seriamente interessato, è una corbelleria: io posso decidere di essere effettivamente interessato all'immobile soltanto dopo essermi accertato che non vi siano problematiche di sorta (all'esito della c.d. "due diligence immobiliare".... l''italiano non va più di moda).
Certamente il futuro ed eventuale acquirente non può pretendere che il proprietario affronti spese per tali controlli, ad esempio per visure ipotecarie o catastali, ma è legittimo richiedere ogni informazione.
Tra l'altro le parti stanno per stipulare un preliminare, che certamente sarà redatto per atto pubblico o con autentica delle firme e verrà trascritto: tenuto conto della possibilità che entrambe ne richiedano l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 cc) tutto deve essere pronto per il rogito, quindi la richiesta del notaio è pienamente giustificata.
Non a caso sempre più spesso si parla di responsabilità pre - contrattuale, intesa quale violazione degli obblighi di buona fede (cioè collaborazione) che i soggetti devono sempre rispettare anche prima della stipula del contratto.

 

[Miciogatto]

atto d'acquisto
atto di mutuo (il mutuo con cui ho comprato l'immobile e che estinguerò contestualmente alla compravendita)
documenti d'identità
visura catastale dell'immobile
planimetria dell'immobile
attestato certificazione classe energetica
altre certificazioni relative all'immobile (conformità edilizia, impianti, etc...)

Io ho venduto da privato e questi documenti, spontaneamente e su mia iniziativa, ero io a fornirli fin dalle prime visite, anche ai perditempo, sia privati, sia agenzie. (Non tutti subito, ovviamente, ma almeno planimetria + visura alla prima visita)

Perché? Se vuoi vendere mettiti nei panni dell'acquirente che è la parte debole nella compravendita, è lui che deve tutelarsi maggiormente. Tu devi poter incassare, lui deve essere sereno che non sta subendo una fregatura.

Documento di identità + atto + visura catastale.
Mi servono per capire che questa casa è veramente tua e non che sei un millantatore che si vende la casa di un altro e intasca la caparra e scappa.

Planimetria, conformità edilizia
La conformità della planimetria allo stato di fatto + la conformità edilizia sono obblighi di legge senza i quali il notaio non può rogitare. Che ne so quindi se il tuo immobile è invendibile?

Questo tanto per cominciare, poi secondo me i documenti che ti ha chiesto sono pure pochi, per esempio non vedo la situazione condominio (se è un condominio) e lo stato civile.

Lascia perdere la privacy (che c'entra pure molto poco), se vuoi vendere fornisci tutto.

Se poi temi qualcosa in particolare spiegati meglio e siamo qui.

 

[alessandro66]

Dire (come spesso sento dire, sia da privati che da alcuni - per fortuna pochi - AI) che i documenti si consegnano soltanto a chi è seriamente interessato, è una corbelleria

Il problema delle agenzie, nello specifico, è lo scavalco...ci sono clienti che ci provano dopo aver firmato proposte e preliminari...figurarsi prima...per il privato, invece, non vedo nessun problema se non la falsa credenza della privacy o l'esplicita volontà di nascondere i propri altarini...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma per lo scavalco è sufficiente la mala fede di compratore e venditore: con l'incontro delle due disoneste volontà, ogni problema viene aggirato; il proprietario può consegnare i documenti al compratore senza dirlo all'agenzia, oppure può fornirgli i dati necessari (alla fin fine bastano le generalità per la visura ipotecaria e poi da lì si va a ritroso al catasto....).
Non credo che l'AI possa sentirsi tutelato pretendendo la formulazione di una proposta per la consegna dei documenti.

 

[alessandro66]

Ma per lo scavalco è sufficiente la mala fede di compratore e venditore: con l'incontro delle due disoneste volontà, ogni problema viene aggirato; il proprietario può consegnare i documenti al compratore senza dirlo all'agenzia, oppure può fornirgli i dati necessari (alla fin fine bastano le generalità per la visura ipotecaria e poi da lì si va a ritroso al catasto....).
Non credo che l'AI possa sentirsi tutelato pretendendo la formulazione di una proposta per la consegna dei documenti.

Come detto nel precedente post, se sono in malafede ci provano lo stesso ma avere una proposta accettata e registrata, seppur con sospensiva, è sicuramente meglio che non avere nulla di scritto...in alternativa bisognerebbe far firmare almeno un verbale di consegna documenti allegando anche copia della C.I. e C.F. del potenziale acquirente.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma anche soltanto un modulo in cui dichiarano di aver visitato l'immobile accompagnati dall'agenzia, non è sufficiente?
Comunque l'idea del verbale di consegna documenti è ottima, posso assicurarti che, anche per un privato mediamente informato, è veramente spiacevole sentirsi rifiutare la consegna dei documenti (con ricadute negative in tema di immagine professionale per l'AI).

 

[alessandro66]

Ma anche soltanto un modulo in cui dichiarano di aver visitato l'immobile accompagnati dall'agenzia, non è sufficiente?

Spesso non lo vogliono firmare, alcuni per ignoranza, altri in malafede e l'agente immobiliare dovrà decidere su due piedi se annullare l'appuntamento o rischiare, in ogni caso il foglio visita non sempre è ritenuto determinante ai fini del nesso causale. Concordo sull'effetto negativo del rifiuto a consegnare la documentazione.