Buongiorno, si è a chiedere un parere per la seguente casistica:
A) A Novembre 2021 è stato redatto COMPROMESSO, tramite scrittura privata tra le parti, con contestuale versamento di caparra confirmatoria di €. 5000 per l'acquisto di un immobile (appartamento) da costruire.
B) Il compromesso recita altresì che "l'immobile promesso in vendita sarebbe stato completato entro 24 mesi (2 anni) dall'inizio di lavori, salvo il verificarsi di eventi non imputabili alla Società costruttrice, data entro cui verrà effettuata consegna immobile e rogito". Da notarsi tuttavia che il compromesso non indica la data di inizio lavori.
C) I lavori per il suddetto immobile, come verbalmente comunicato, sarebbero dovuti iniziare a breve tempo, Gennaio 2022 (avendo l'impresa venditrice venduto sulla carta quasi tutte le unità), e terminare a Settembre 2023.
D) A suon di scuse: Bonus 110, Covid, Guerre e inflazione, si è arrivati ai giorni senza che sia stato posato un mattone.
E) Nel tempo e sopratutto negli ultimi tempi, l'impresa venditrice (interpellata 5/6 volte e con moderazione in più di 2 anni), comunicava (via whatsapp) di voler incontrarsi, anche con gli altri acquirenti (di cui non si conoscono le generalità anche per poter definire una azione congiunta) per discutere di una revisione dei costi, giustificandosi con l'aumento del prezzo delle materie prime. Richiesta che non ha avuto seguito.
F) Inoltre l'impresa venditrice si è offerta di voler restituire indietro la caparra confirmatoria di 5.000€ ed estinguere "strappando" il compromesso TRASCURANDO l'art. 1385 del codice civile (che prevede la restituzione del doppio come parte inadempiente), anche se di fatto non è venuto meno, semplicemente non ha ancora iniziato i lavori (che potrebbero non iniziare mai...).
G) L'idea che ci si è fatti è che l'impresa non rientra più nei costi pattuiti in fase di compromesso e che voglia estinguere i compromessi fatti nel 2021 con chi ha acquistato su carta e "rivendere" gli stessi immobili ad altri nuovi acquirenti un prezzo maggiore, per ottenere congrui ricavi.
H) Per il sottoscritto intanto si riscontrano i seguenti disagi, per un appartamento che sarebbe stato consegnato (a detta verbale) a Settembre 2023:
- versamento prolungato (e a tempo indefinito) per canoni di fitto altro immobile (a fondo perduto)
- danni per mancata conclusione di altri contratti a prezzi favorevoli (ora sono aumentati prezzi) per l'acquisto di altro immobile
- aver perso ad ora almeno 2/3 anni di tempo senza aver definito la propria "casa"
Adesso una serie di quesiti:
- Con riferimento al punto E:
1) è possibile da normativa per l'impresa "rinegoziare" arbitrariamente il prezzo di vendita dell'immobile stabilito con il compromesso? se si, immagino ci siano dei criteri o limiti (percentuali o altro), quali sono?
2) collegata alla domanda precedente, è possibile che l'impresa nelle possibilità di maggiorare il prezzo concordato nel compromesso (dati gli eventi naturali che possono aver causato aumento materie prime) "possa gonfiare" più del dovuto la cifra? Le parti acquirenti (il sottoscritto insieme ad altri che hanno acquistato su carta) dovrebbero nominare un perito a propria tutela?
3) se (facendo esempi) l'importo pattuito nel 2021 è "100" e adesso l'impresa chiede "150" e la controparte non è nelle possibilità di accettare (considerato che nel 2021 ha preso l'impegno sulla base di costo 100), può essere considerata inadempiente e quindi perdere la caparra confirmatoria?
- Con riferimento al punto F:
1) non essendo indicata la data di inizio lavori nel compromesso, c'è un periodo oltre il quale il venditore è considerato inadempiente? Il contratto si estingue (e in che modo) decorsi un tot. di anni?
Più in generale:
- essendo passati oltre 2 anni (nov 21) dal compromesso (siamo nel 2024), senza alcun "aggiornamento" formale, cosa è consigliato fare?
Immaginando di procedere con una diffida via PEC, cosa effettivamente gli si andrebbe a contestare e che termini e azioni successive indicare in caso di mancata risposta o azioni concrete?
Grazie per l'attenzione
A) A Novembre 2021 è stato redatto COMPROMESSO, tramite scrittura privata tra le parti, con contestuale versamento di caparra confirmatoria di €. 5000 per l'acquisto di un immobile (appartamento) da costruire.
B) Il compromesso recita altresì che "l'immobile promesso in vendita sarebbe stato completato entro 24 mesi (2 anni) dall'inizio di lavori, salvo il verificarsi di eventi non imputabili alla Società costruttrice, data entro cui verrà effettuata consegna immobile e rogito". Da notarsi tuttavia che il compromesso non indica la data di inizio lavori.
C) I lavori per il suddetto immobile, come verbalmente comunicato, sarebbero dovuti iniziare a breve tempo, Gennaio 2022 (avendo l'impresa venditrice venduto sulla carta quasi tutte le unità), e terminare a Settembre 2023.
D) A suon di scuse: Bonus 110, Covid, Guerre e inflazione, si è arrivati ai giorni senza che sia stato posato un mattone.
E) Nel tempo e sopratutto negli ultimi tempi, l'impresa venditrice (interpellata 5/6 volte e con moderazione in più di 2 anni), comunicava (via whatsapp) di voler incontrarsi, anche con gli altri acquirenti (di cui non si conoscono le generalità anche per poter definire una azione congiunta) per discutere di una revisione dei costi, giustificandosi con l'aumento del prezzo delle materie prime. Richiesta che non ha avuto seguito.
F) Inoltre l'impresa venditrice si è offerta di voler restituire indietro la caparra confirmatoria di 5.000€ ed estinguere "strappando" il compromesso TRASCURANDO l'art. 1385 del codice civile (che prevede la restituzione del doppio come parte inadempiente), anche se di fatto non è venuto meno, semplicemente non ha ancora iniziato i lavori (che potrebbero non iniziare mai...).
G) L'idea che ci si è fatti è che l'impresa non rientra più nei costi pattuiti in fase di compromesso e che voglia estinguere i compromessi fatti nel 2021 con chi ha acquistato su carta e "rivendere" gli stessi immobili ad altri nuovi acquirenti un prezzo maggiore, per ottenere congrui ricavi.
H) Per il sottoscritto intanto si riscontrano i seguenti disagi, per un appartamento che sarebbe stato consegnato (a detta verbale) a Settembre 2023:
- versamento prolungato (e a tempo indefinito) per canoni di fitto altro immobile (a fondo perduto)
- danni per mancata conclusione di altri contratti a prezzi favorevoli (ora sono aumentati prezzi) per l'acquisto di altro immobile
- aver perso ad ora almeno 2/3 anni di tempo senza aver definito la propria "casa"
Adesso una serie di quesiti:
- Con riferimento al punto E:
1) è possibile da normativa per l'impresa "rinegoziare" arbitrariamente il prezzo di vendita dell'immobile stabilito con il compromesso? se si, immagino ci siano dei criteri o limiti (percentuali o altro), quali sono?
2) collegata alla domanda precedente, è possibile che l'impresa nelle possibilità di maggiorare il prezzo concordato nel compromesso (dati gli eventi naturali che possono aver causato aumento materie prime) "possa gonfiare" più del dovuto la cifra? Le parti acquirenti (il sottoscritto insieme ad altri che hanno acquistato su carta) dovrebbero nominare un perito a propria tutela?
3) se (facendo esempi) l'importo pattuito nel 2021 è "100" e adesso l'impresa chiede "150" e la controparte non è nelle possibilità di accettare (considerato che nel 2021 ha preso l'impegno sulla base di costo 100), può essere considerata inadempiente e quindi perdere la caparra confirmatoria?
- Con riferimento al punto F:
1) non essendo indicata la data di inizio lavori nel compromesso, c'è un periodo oltre il quale il venditore è considerato inadempiente? Il contratto si estingue (e in che modo) decorsi un tot. di anni?
Più in generale:
- essendo passati oltre 2 anni (nov 21) dal compromesso (siamo nel 2024), senza alcun "aggiornamento" formale, cosa è consigliato fare?
Immaginando di procedere con una diffida via PEC, cosa effettivamente gli si andrebbe a contestare e che termini e azioni successive indicare in caso di mancata risposta o azioni concrete?
Grazie per l'attenzione
