Compromesso dopo proposta accettata.

[Allegra35]

Normalmente la proposta d'acquisto viene subordinata al parere di fattibilità del mutuo ed alla perizia. Se entrambi questi aspetti sono stati istruiti con esito positivo la clausola sul compromesso non avrebbe più alcun senso (salvo subordinare la sottoscrizione del rogito all'erogazione del mutuo che troverei poco tutelante per il venditore).
Se ancora foste invece in attesa di detto parere. Meglio aspettarne l'esito prima della sottoscrizione del compromesso notarile.

In merito alla registrazione, confermo che per l'agenzia delle entrate la successiva sottoscrizione del preliminare non esime dalla registrazione della proposta d'acquisto accettata. I contratti sottoposti a condizione sospensiva vengono registrati con l'iniziale pagamento dell'imposta fissa che sarà poi integrata al verificarsi della condizione.

L'elenco dei mobili o degli accessori compresi nel prezzo di acquisto deve essere specificato anche sul compromesso.

Noi siamo a questo punto: la perizia è stata positiva (importo maggiore di quanto abbiamo pagato la casa) e la banca deve chiedere la relazione notarile al notaio. Il compromesso è fissato per i prossimi giorni.

Mi spiegate solo perchè la sospensiva è poco tutelante per il venditore? Scusate ma a noi chi ci tutela? (visto che al compromesso mettiamo parecchi soldi sul piatto)?
L'agente non vuole mettere la sospensiva per favorire il venditore? E se poi qualcosa va storto noi perdiamo tutto?

 

[Rosa1968]

Tutelare non è il giusto termine. Tu dovresti sapere se puoi impegnarti all'acquisto e il venditore vuole solo quello. Avere la certezza di aver venduto. Certezza non altro. Spesso le sospensive vengono messe nei contratti stabilendo dei termini che la proprietà non è disposta ad accettare non perdendo ulteriore tempo precludendo altre possibilità.
I contratti devono essere sottoscritti con cognizione accettando anche i rischi. Non parlo di te ma sto parlando in generale. Ho visto delle sospensive che non avevano senso e sono finite come sono nate con una differenza. Che le parti hanno perso altre opportunità.

 

[specialist]

Mi spiegate solo perchè la sospensiva è poco tutelante per il venditore? Scusate ma a noi chi ci tutela? (visto che al compromesso mettiamo parecchi soldi sul piatto)?
L'agente non vuole mettere la sospensiva per favorire il venditore? E se poi qualcosa va storto noi perdiamo tutto?

Se io che devo vendere un appartamento ricevessi contemporaneamente un'offerta diciamo a 100 da parte di un acquirente che compra subito "in contanti" ed un'altra a 110 di un altro che per un finanziamento vuole una sospensiva che mi tiene in stand by per due/tre mesi, quale pensi che sceglierei?

 

[Allegra35]

Dunque sono un pò confusa. Per alcuni di voi sembra che la sospensiva nel compromesso sia imprescindibile (se già messa nella proposta). Per altri sembra una cosa che farà scappare il venditore a gambe levate.
Noi siamo tranquilli per la banca ... la banca stessa ci ha rassicurato che è tutto a posto dopo la delibera (anche se ripeto manca la relazione notarile).
Allora sono qui a chiedervi quali possono essere i motivi (cose del catasto ad es.?) che possono portare ad una mancata delibera finale della banca?

 

[specialist]

Dunque sono un pò confusa. Per alcuni di voi sembra che la sospensiva nel compromesso sia imprescindibile (se già messa nella proposta). Per altri sembra una cosa che farà scappare il venditore a gambe levate.
Noi siamo tranquilli per la banca ... la banca stessa ci ha rassicurato che è tutto a posto dopo la delibera (anche se ripeto manca la relazione notarile).
Allora sono qui a chiedervi quali possono essere i motivi (cose del catasto ad es.?) che possono portare ad una mancata delibera finale della banca?

E' inutile inserire la sospensiva nel compromesso. Quando hai la delibera ufficiale della banca in mano firmi il preliminare. Se per la data fissata nella proposta d'acquisto non è tutto pronto, la data prevista per il preliminare dovrà essere posticipata, oppure puoi ritirarti perchè vuol dire che è scaduta la sospensiva. Se temi che la banca possa ritrattare tutto all'ultimo momento (credo che sia una possibilità solo teorica), salta il compromesso e passa direttamente al rogito. Se un'eventuale mancata delibera non fosse legata a motivi reddituali tuoi, ma all'appartamento o al venditore, allora è in ogni caso il venditore inadempiente e puoi ritirarti e pretendere il doppio della caparra. Io non mi preoccuperei minimamente, basta essere ordinati nel curare il timing dei vari passaggi.

 

[Abacus]

Ha ragione il collega Silvio, solitamente se c'è l'arredamento gli si assegna un valore e si specifica nel compromesso.. molti non lo citano perchè a quanto ricordo, c'è da pagarci qualcosa sopra separatamente quindi si tende ad evitare...
Sul compromesso invece direi di mantenere la clausola sospensiva altrimenti ci puo' essere anche la remota possibilità di perdere le caparra in caso della non delibera del mutuo... oppure miglior cosa, spostare il compromesso quando ha avuto la delibera definitiva dalla banca (se ha fatto già anche il sopralluogo col perito dovrebbe essere questione di pochi gg).. in sintesi: senza sospensiva rischia lei, con la sospensiva non ha senso il compromesso perchè il venditore firma con il rischio di perdere tempo e dover rendere tutte le caparre se non le danno il mutuo.

 

[Sim]

Il cosiddetto preliminare ormai conosciuto come "scrittura integrativa" deve appunto riportare ed integrare le informazioni e condizioni della proposta, quindi contatta il notaio e fagli integrare tutte le cose già previste in proposta, ma che sono assenti nel preliminare.
Per quanto riguarda la sospensiva il discorso è lo stesso: se già prevista in proposta allora segue anche nel preliminare che però ritengo alquanto inutile finchè la banca non delibera.

 

[Rosa1968]

Comunque bisogna mettere una data a quella sospensiva che non può certo coincidere con il rogito mi spiego? Quindi farai il preliminare con la data della sospensiva entro la quale dovrai comunicare il responso della banca e l'avveramento della condizione.
Per la registrazione hai due strade. Se comunque si versa la caparra alla parte venditrice dovrai versare lo 0,50 e i 200 euro. Diversamente se non consegni l'assegno ma attendete l'avveramento pagherai i 200 subito in sede di registrazione e con l'avveramento lo 0,50 sulla caparra. Ma chiedete perché ogni agenzia lavora a vista.

 

[CheCasa!]

Noi siamo a questo punto: la perizia è stata positiva (importo maggiore di quanto abbiamo pagato la casa) e la banca deve chiedere la relazione notarile al notaio. Il compromesso è fissato per i prossimi giorni.

Mi spiegate solo perchè la sospensiva è poco tutelante per il venditore? Scusate ma a noi chi ci tutela? (visto che al compromesso mettiamo parecchi soldi sul piatto)?
L'agente non vuole mettere la sospensiva per favorire il venditore? E se poi qualcosa va storto noi perdiamo tutto?

Ciao @Allegra35 , lungi da me l'idea di consigliare a qualcuno la sottoscrizione di un compromesso "non subordinato" contro la sua volontà ed ancora in assenza di delibera (tanto è vero che ho scritto di rimandarne la sottoscrizione del compromesso)

Nè sostengo che la sospensiva non sia tutelante per il venditore.

Se la banca vuole effettuare la valutazione del redditi, la perizia sull'immobile e richiede la relazione notarile per deliberare il mutuo, è corretto attendere questo termine.

Ma questo deve essere IL TERMINE, e non "l'erogazione del finanziamento".

Viceversa la tutela "massima" per l'acquirente finirebbe per rappresentare una spada di Damocle per il venditore.

Cosa succederebbe se quest'ultimo, nel frattempo, si fosse impegnato per effettuare un nuovo acquisto o avesse pagato per un trasloco o versato una caparra per un appartamento in affitto?

E' evidente che la "certezza di aver venduto" non possa coincidere con la stipula del rogito di vendita/atto di mutuo, ma che ci debba essere una finestra temporale all'interno della quale il venditore, maturata la "certezza di aver venduto", possa impiegare le risorse economiche ed il proprio tempo per soddisfare le proprie necessità...

Spero di essermi meglio spiegato

 

[Rosa1968]

Ora si.