Condizione sospensiva nella proposta di acquisto

[veru1979]

Buongiorno, ieri dopo tante reticenze inspiegabili, siamo riusciti a far scrivere una bozza di proposta di acquisto ad un agente immobiliare e ce l ha mandata per mail. In questa proposta c'è una condizione sospensiva che riguarda l'esercizio del diritto di prelazione. In pratica, Entro 3 mesi dalla proposta l'affittuario può esercitare tale diritto e in questo caso il contratto si annulla con resistuzione della caparra.
Il problema è che in questa casa che vorremmo acquistare non c'è alcun affittuario ma è al momento abitata dal venditore. Vorremmo capire se è un modo per tenersi la possibilità da qui a 3 mesi di vendere la casa ad altre persone che magari hanno subito i contanti, facendogli un fittizio contratto di affitto. Vorremmo anche sapere se dopo aver firmato proposta e compromesso, si può fare questa cosa e cioè affittare a terzi per fare valere il diritto di prelazione o se un eventuale affittuario ci dovrebbe essere stato già al momento della proposta. Questa cosa non mi sembra onesta. Anzi mi sembra a proprio un modo per aggirare la legge. In attesa di parlare con l'agente chiedo a voi per capire quali motivi si nascondano dietro a questa condizione inserita nella proposta.
Grazie

 

[francesca63]

Data la situazione , la condizione sospensiva inserita e’ una vera idiozia senza alcun senso.
Naturalmente va tolta, se si è certi chi chi la abita ora sia il proprietario, e non ci sono contratti di locazione in essere.
Anche se andasse via domani, e affittasse per uso transitorio o per affitto breve ( e sarebbe un rischio), l’inquilino non avrebbe nessun diritto di prelazione, salvo se contrattuale.
Non firmare, se non viene tolta quella clausola, e senza spiegazioni chiare.
Se è così, comunque, tenderei a diffidare dell’agente

 

[Michela_]

c’è anche una condizione sospensiva relativa al mutuo? Perché secondo me è questo il motivo, vorrebbero in qualche modo una tutela se dovesse arrivare un cliente con disponibilità immediata.

 

[veru1979]

Data la situazione , la condizione sospensiva inserita e’ una vera idiozia senza alcun senso.
Naturalmente va tolta, se si è certi chi chi la abita ora sia il proprietario, e non ci sono contratti di locazione in essere.
Anche se andasse via domani, e affittasse per uso transitorio o per affitto breve ( e sarebbe un rischio), l’inquilino non avrebbe nessun diritto di prelazione.
Non firmare, se non viene tolta quella clausola, e senza spiegazioni chiare.
Se è così, comunque, tenderei a diffidare dell’agente

Quindi se affittasse a terzi DOPO aver firmato la proposta e preso la caparra, queste persone affittuarie non avrebbero alcun diritto di prelazione?

c’è anche una condizione sospensiva relativa al mutuo? Perché secondo me è questo il motivo, vorrebbero in qualche modo una tutela se dovesse arrivare un cliente con disponibilità immediata.

No ma il rogito verrà fatto non prima di 8 mesi a decorrere dalla proposta.

 

[Michela_]

Quindi se affittasse a terzi DOPO aver firmato la proposta e preso la caparra, queste persone affittuarie non avrebbero alcun diritto di prelazione?

No ma il rogito verrà fatto non prima di 8 mesi a decorrere dalla proposta.

visto e considerato i tuoi interventi ritengo necessaria la trascrizione del preliminare quindi fai il preliminare dal Notaio

 

[veru1979]

visto e considerato i tuoi interventi ritengo necessaria la trascrizione del preliminare quindi fai il preliminare dal Notaio

Che tutele avrei facendo il preliminare dal notaio?

 

[cristian casabella]

Sicuramente l'agente immobiliare o non è molto sveglio ma pensa di esserlo o ha qualche altro "grave" problema

Non penso sia legalmente valido un diritto di prelazione postumo, rispetto alla firma di un preliminare (quantomeno da registrare ovviamente), magari pure da trascrivere pensando che magari i "problemi" sono altri

Il diritto di prelazione del conduttore deve essere stabilito già a partire dal contratto di locazione (che ora non c'è) e quindi non è un diritto sancito dalla legge...se oggi fari preliminare, quel diritto non esiste ancora

Detto questo....ci si dovrebbe inventare un conduttore che faccia valere il suo ipotetico diritto a comprare a pari condizioni delle tue...conduttore che quindi si dovrebbe comunque assoggettare a sta strampalata possibilità....ovvero fingere di andare in locazione per poi comprare l'immobile

Altro problema allora sarebbe, forse più reale, che affittassero l'appartamento dopo aver firmato un preliminare (che dovrebbe indicare che appartamento è libero da persone e cose) e quindi si potrebbe considerare un fatto ancor più grave

No ma il rogito verrà fatto non prima di 8 mesi a decorrere dalla proposta.

perché così tanto tempo?

 

[cristian casabella]

Che tutele avrei facendo il preliminare dal notaio?

che lo fai trascrivere e nessuno può più fare nulla sull'unità immobiliare...devi solo preparare i soldi entro la data ultima prevista per il rogito

 

[Michela_]

Che tutele avrei facendo il preliminare dal notaio?

Che il proprietario non può vendere l’immobile ad altri e nessuno ci può mettere ipoteca.

 

[francesca63]

Quindi se affittasse a terzi DOPO aver firmato la proposta e preso la caparra, queste persone affittuarie non avrebbero alcun diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione legale dell’inquilino esiste per contratti abitativi 4+4, o 3+2 e può esserci solo al termine dei primi 4 anni, se si tratta di un contratto a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, se si parla di un contratto a canone concordato (3+2), da art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998.
il diritto di prelazione del conduttore, quindi, non opera se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso e non è alla prima scadenza (oppure se l’immobile è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria).

Esiste però anche il diritto di prelazione contrattuale, cioè concordato tra le parti, a prescindere dagli obblighi di legge.
Quindi, in ipotesi astratta, se il proprietario loca l’immobile oggi per tre mesi , concedendo il diritto di prelazione, in effetti l’inquilino avrebbe facoltà di esercitare tale diritto, a parità delle condizioni offerte da te.
Ma parliamo di ipotesi fantasiosa, in generale.
Oppure di ipotesi tanto concreta, che esiste già l’ipotesi di comportarsi così: ma in questo caso, io preferirei non procedere, quindi non sottoscriverei la proposta contenente la clausola sospensiva riportata.

Detto questo....ci si dovrebbe inventare un conduttore che faccia valere il suo ipotetico diritto a comprare a pari condizioni delle tue...conduttore che quindi si dovrebbe comunque assoggettare a sta strampalata possibilità....ovvero fingere di andare in locazione per poi comprare l'immobile

Esatto, viene da pensar male, cioè che il venditore voglia in questo modo tenersi aperta una strada “fantasiosa”, ma percorribile, con quella sospensiva originale.

ma il rogito verrà fatto non prima di 8 mesi a decorrere dalla proposta.

Per esigenze tue o sue ?
E’ vero però che l’eventuale inquilino dovrebbe esercitare il suo diritto entro tre mesi dalla proposta: passati quelli, il venditore dovrebbe attendere il rogito con te, senza possibilità di vendere ad altri più in fretta, se non rendendosi inadempiente.
Quindi resta da capire il senso della sospensiva.

Che il proprietario non può vendere l’immobile ad altri e nessuno ci può mettere ipoteca.

Ma nulla gli vieta di locare, concedendo prelazione al conduttore.
Ovviamente avrebbe senso solo se nel preliminare rimanesse la sospensiva “strana”.

Insomma, io pretenderei spiegazioni esaustive dall’agente.
E poi che quella sospensiva venisse tolta.