Condominio in formazione quali percentuali per deliberare

[Mimi]

Il condominio, di nuova costruzione, comprende 24 unità di cui solo 13 vendute e 11 in vendita, affinchè la convocazione dell'assemblea costituita sia valida (seconda convocazione) occorrono almeno la presenza di 12 condomini con almeno 500/1000 è corretto questa percentuale?
E' possibile deliberare con percentuali inferiori su alcune problematiche?

 

[Architetto]

Il condominio, di nuova costruzione, comprende 24 unità di cui solo 13 vendute e 11 in vendita, affinchè la convocazione dell'assemblea costituita sia valida (seconda convocazione) occorrono almeno la presenza di 12 condomini con almeno 500/1000 è corretto questa percentuale?
E' possibile deliberare con percentuali inferiori su alcune problematiche?

Se le UI sono vendute parzialmente, saranno valide il 50%+1 dei millesimi e dei condomini che presenziano la riunione.

 

[francesca63]

affinchè la convocazione dell'assemblea costituita sia valida (seconda convocazione) occorrono almeno la presenza di 12 condomini con almeno 500/1000 è corretto questa percentuale?

No.
Il quorum costitutivo , cioè i numeri necessari per la validità dell’assemblea in seconda convocazione, è di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Mentre per la validità delle delibere , sempre in seconda convocazione, ci sono differenze a seconda dell’argomento su cui deliberare: in linea di massima servono la metà dei voti degli intervenuti, è un terzo dei millesimi.
Ma , ad esempio, per nomina amministratore, spese straordinarie e altro , serve maggioranza dei presenti e metà millesimi.
Per altri argomenti ancora, tipo innovazioni, servono maggioranze più ampie, cioè maggioranza dei condomini (non degli intervenuti) e due terzi dei millesimi.

 

[Mimi]

Il quorum costitutivo , cioè i numeri necessari per la validità dell’assemblea in seconda convocazione, è di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Mentre per la validità delle delibere , sempre in seconda convocazione, ci sono differenze a seconda dell’argomento su cui deliberare: in linea di massima servono la metà dei voti degli intervenuti, è un terzo dei millesimi.
Ma , ad esempio, per nomina amministratore, spese straordinarie e altro , serve maggioranza dei presenti e metà millesimi.
Per altri argomenti ancora, tipo innovazioni, servono maggioranze più ampie, cioè maggioranza dei condomini (non degli intervenuti) e due terzi dei millesimi.

Ancora una volta le info di Francesca63 sono molto chiare ed esaustive, quindi le 11 unità e i relativi millesimi che sono di proprietà del costruttore non rientrano nel calcolo delle maggioranze per deliberare?
Oggi ci sono 24 condomini con 1000/1000 (tutte le unità sono state vendute) chi è divenuto condomino oggi apprende che sono state apportate modifiche al regolamento di condominio vi allego quando si legge...
... Essendo intervenuti 9 condomini su 13 per complessivi 356,79 mm del valore totale si dichiara validamente costituita assemblea e si apre la discussione.......
il regolamento condominiale è stato depositato nel 2018 queste modifiche vengono deliberate a novembre 2020 (quando c'erano 13 unità vendute e 11 di proprietà del costruttore) a settembre 2022 tutte le 24 unità sono state vendute, ultimo condomino arrivato apprende di queste modifiche che non sono state allegate al regolamento di condominio, quindi al momento dell acquisto era all'oscuro di queste modifiche deliberate (modifiche che con molta probabilità anche fuori da normativa) cosa può fare?
Può segnalare al nuovo amm.re (nel frattempo ne sono stati cambiati 2) di portare a conoscenza dei condomini questa anomalia?

 

[francesca63]

quindi le 11 unità e i relativi millesimi che sono di proprietà del costruttore non rientrano nel calcolo delle maggioranze per deliberare?

Prima della vendita di tutti gli appartamenti, in assemblea il costruttore/proprietario di 11 unità vale 1, come condomino da conteggiare, e vale la somma dei suoi millesimi (così come succede per ogni condomino proprietario di più unità immobiliari).

ultimo condomino arrivato apprende di queste modifiche che non sono state allegate al regolamento di condominio, quindi al momento dell acquisto era all'oscuro di queste modifiche deliberate (modifiche che con molta probabilità anche fuori da normativa) cosa può fare?

Bisogna distinguere a seconda del tipo di regolamento preesistente, e delle singole clausole modificate.
Se la delibera che ha modificato il regolamento riguardava clausole “contrattuali” , le modifiche dovevano essere approvate all’unanimità: non essendo avvenuto, chiunque tra i condomini ne abbia interesse può impugnare la delibera per farne accertare la nullità.
Se invece la delibera riguardava clausole di carattere regolamentare , la possibilità di impugnare per chiedere l’annullamento non c’è più, essendo passato il termine previsto (30 giorni dalla delibera per i presenti contrari o astenuti, 30 giorni dal ricevimento del verbale per gli assenti).

Il discorso sul tipo di clausole e relative maggioranze è lungo e complesso: se ci sono problemi seri, meglio rivolgersi ad un legale per analizzare la situazione.
Per curiosità, quali clausole ti “infastidiscono” ?

 

[Mimi]

Il discorso sul tipo di clausole e relative maggioranze è lungo e complesso: se ci sono problemi seri, meglio rivolgersi ad un legale per analizzare la situazione.
Per curiosità, quali clausole ti “infastidiscono” ?

un po lunga questa risposta..... dico solo che è un grandissimo "casino" condomini incompetenti che si sono messi a fare gli amministratori....poi successivamente hanno deliberate cose assurde sotto il beneplacido consenso dell'amm.re, sono venuto in possesso di tutte le delibere precedenti e tanti documenti di condomini che contestavano.
Il fatto che questi documenti sono stati consegnati ad altri condomini con mail e mai nessuno che sia stato letto in assemblea e fatto allegare al verbale in questi giorni sto leggendo e prendendo appunti.
Ad esempio in 5 anni 3 amministratori, alcuni verbali contengono i nomi di chi votava contro e i nomi con chi votava a favore con i rispettivi millesimi (le liste di proscrizione) allo stesso modo per la conferma/revoca dell'amministratore. In 40 gg. 2 assemblee straordinarie la prima confermano amm.re e la seconda lo revocano. Tutto questo da quello che sto apprendendo per probabili vizi di costruzione sulla centrale termica e relativi malfunzionamenti e quindi obbligare il costruttore a provvedere in merito. In questi pochi mesi (da luglio 2022 che è condomino mia figlia) posso dire che ci sono dei problemi ma a causa dell'attuale amm.re non si conclude niente, al momento sto cercando di avere quante più info è possibile per poi procedere. Ad esempio la centrale termica e in telegestione ed il problema avuto giorno 24 e che è andata in OFF, cioe come se qualcuno avesse abbassato interrutore generale ENEL. La nuova ditta di manutenzione da me contattata mi assicura che se convocata in assemblea porterà a conoscenza di tutti i condomini quanto accaduto..... inoltre la password per accedere al sistema e la stessa utilizzata dalla ditta precedente e che solo questa può cambiarla...e questa la prima cosa importante da sistemare, secondo che 2 condomini hanno anche loro la password di accesso al sistema di gestione.
Chi mi dice che uno dei condomini non crea pasticci ?
Come fanno ad avere la password questi condomini ?
Chi mi dice che la ditta precedente mandata via non crei di proposito malfunzionamenti dato che la centrale è telegestita ?
Ora posso capire che i condomini non sono capaci a tutelarsi ma perchè amm.re permette tutto questo?
Lavori deliberati mai eseguiti perchè amm.re prima di iniziare i lavori ha comunicato via mail alcune problematiche di spese leggermente superiori ed i condomini hanno deciso di non dare seguito a questi lavori che erano stati deliberati.
Non cè nessun verbale che annulla la delibera precedente......

 

[philippo]

un po lunga questa risposta..... dico solo che è un grandissimo "casino" condomini incompetenti che si sono messi a fare gli amministratori....poi successivamente hanno deliberate cose assurde sotto il beneplacido consenso dell'amm.re, sono venuto in possesso di tutte le delibere precedenti e tanti documenti di condomini che contestavano.
Il fatto che questi documenti sono stati consegnati ad altri condomini con mail e mai nessuno che sia stato letto in assemblea e fatto allegare al verbale in questi giorni sto leggendo e prendendo appunti.
Ad esempio in 5 anni 3 amministratori, alcuni verbali contengono i nomi di chi votava contro e i nomi con chi votava a favore con i rispettivi millesimi (le liste di proscrizione) allo stesso modo per la conferma/revoca dell'amministratore. In 40 gg. 2 assemblee straordinarie la prima confermano amm.re e la seconda lo revocano. Tutto questo da quello che sto apprendendo per probabili vizi di costruzione sulla centrale termica e relativi malfunzionamenti e quindi obbligare il costruttore a provvedere in merito. In questi pochi mesi (da luglio 2022 che è condomino mia figlia) posso dire che ci sono dei problemi ma a causa dell'attuale amm.re non si conclude niente, al momento sto cercando di avere quante più info è possibile per poi procedere. Ad esempio la centrale termica e in telegestione ed il problema avuto giorno 24 e che è andata in OFF, cioe come se qualcuno avesse abbassato interrutore generale ENEL. La nuova ditta di manutenzione da me contattata mi assicura che se convocata in assemblea porterà a conoscenza di tutti i condomini quanto accaduto..... inoltre la password per accedere al sistema e la stessa utilizzata dalla ditta precedente e che solo questa può cambiarla...e questa la prima cosa importante da sistemare, secondo che 2 condomini hanno anche loro la password di accesso al sistema di gestione.
Chi mi dice che uno dei condomini non crea pasticci ?
Come fanno ad avere la password questi condomini ?
Chi mi dice che la ditta precedente mandata via non crei di proposito malfunzionamenti dato che la centrale è telegestita ?
Ora posso capire che i condomini non sono capaci a tutelarsi ma perchè amm.re permette tutto questo?
Lavori deliberati mai eseguiti perchè amm.re prima di iniziare i lavori ha comunicato via mail alcune problematiche di spese leggermente superiori ed i condomini hanno deciso di non dare seguito a questi lavori che erano stati deliberati.
Non cè nessun verbale che annulla la delibera precedente......

Cambia condominio

 

[Mimi]

Cambia condominio

Beato te che hai la possibilità di acquistare.... vendere... riacquistare in meno di 1 anno. Il condominio si trova in questa situazione per pochi ma sostanziali motivi.
- 3 condomini che da sempre fanno si che le loro decisioni vengono condivise anche da altri (condomini completamente al digiuno di leggi e regolamenti) con malignità posso pensare ad un interesse comune con il costruttore;
- Per superare la problematica relativa alla maggioranza per deliberare (in quel periodo su 24 unità, 11 di proprietà dei condomini e 13 di proprietà del costruttore) abbia consigliato ai condomini di sentire un legale per risolvere problematiche con il costruttore a seguito di questo evento amm.re viene rimosso e ne subentra un altro che ha sempre messo fuori via ogni azione dei condomini (quindi chiarissimo che amm.re era un amico dell'amico):
-Mai nessuno che abbia sollevato il fatto che sulla centrale termica condomini possono avere accesso ma che la ditta di manutenzione è in possesso della stessa password utilizzata dalla ditta precedente, e nessuno mi vieta a pensare che anomalie possono essere causate di proposito.
Amm.re attuale in carica da 2 anni non ha mai intervenuto su questo, io non so se è nel suo "potere" farlo senza essere autorizzato dall'assemblea ma certamente avrebbe dovuto almeno parlarne ai condomini.
Detto questo devo capire come portare la maggioranza dei condomini alla revoca dell.amm.re, per poi far nominare un perito che verifica se veramente ci sono problematiche che vede responsabile il costruttore e quindi aprire una vertenza legale ma soprattutto fare in modo che nella centrale termica possa avere accesso solo ed esclusivamente la ditta di manutenzione.