Condominio senza amministratore - problemi ripartizione spese

[ManuR]

Buonasera a tutti,

Vorrei sapere se fosse possibile avere un vostro parere su la seguente questione. Sono proprietaria di un appartamento facente parte di una palazzina di quattro appartamenti. Due, quelli piu' piccoli, non abitati dai proprietari (tutti fratelli).
Il proprietario dell'appartamento al piano terra, che viveva da solo fino al mio arrivo, si e' da sempre occupato della gestione del condominio (luce, potatura alberi, etc). Non c'é quindi un amministratore ufficiale e non c'e' neanche un codice fiscale per il condominio.

Io sono arrivata tre anni fa ed ho accettato la situazione preesistente tranquillamente. Il problema e' che questo signore "facente funzioni" decide tutto arbitrariamente, credendo di vivere ancora da solo nella palazzina. Per esempio da un anno a questa parte fa venire tutte le settimane un giardiniere per curare la parte comune di giardino ed il suo giardino (il piu' grande di tutti). Senza interpellarmi, ora mi chiede la ripartizione delle spese del giardiniere. Le fatture sono a nome suo.

Ha installato molti anni fa su un'area di proprieta' comune che sta davanti alle scale del mio appartamento una legnaia di grandi dimensioni ed inizialmente mi disse che l'avrebbe tolta. Ora mi dice che siccome e' li da 20 anni, non la togliera' mai.

La luce condominiale e' intestata a lui (come gia' detto, non c'é un codice fiscale del condominio) e le luci sono sempre spente, per giunta dal mio lato sono state svitate le lampadine. Mi chiede il pagamento delle bollette...

Oltre alla ripartizione di quanto sopra, vuole anche un rimborso per "spese di gestione condominiale", il tutto chiaramente non e' stato mai deciso insieme ed e' al nero, senza ritenuta d'acconto o fattura/ricevuta.

La mia domanda é: senza un'assemblea e senza una decisione presa in comune, con un verbale scritto, questo signore cosa puo' farmi se non pago finche' non capisce che deve comportarsi piu' correttamente? A nulla sono valsi vari tentativi di parlare e trovare una soluzione pacifica.

Vi ringrazio per qualsiasi delucidazione mi possiate dare.

 

[Lin0]

Soluzione semplicissima, digli che non pagherai finché non ci sarà un amministratore.
Tanto le fatture sono a nome suo

 

[ManuR]

Soluzione semplicissima, digli che non pagherai finché non ci sarà un amministratore.
Tanto le fatture sono a nome suo

Ti ringrazio per la risposta. Lui quindi non mi puo' fare un decreto ingiuntivo? Io vorrei vivere pacificamente ma senza subire le sue prepotenze...Grazie ancora

 

[Lin0]

Ti ringrazio per la risposta. Lui quindi non mi puo' fare un decreto ingiuntivo? Io vorrei vivere pacificamente ma senza subire le sue prepotenze...Grazie ancora

È con quale potere? Ovvio che si instaurera' un clima teso, ma senza un amministratore non hai obblighi verso di lui. Se lui chiama il giardiniere, lui lo paga. O le risolvete con le buone, oppure nominate un amministratore.
Tertium non datur

 

[francesca63]

Per esempio da un anno a questa parte fa venire tutte le settimane un giardiniere per curare la parte comune di giardino ed il suo giardino (il piu' grande di tutti). Senza interpellarmi, ora mi chiede la ripartizione delle spese del giardiniere. Le fatture sono a nome suo.

In teoria tu dovresti pagare solo le spese di giardinaggio delle parti comuni , divise per quattro (se gli appartamenti sono più o meno simili, in assenza di tabelle millesimali): ma neanche quelle, se I lavori sono fatti troppo spesso rispetto alle reali esigenze di tutti i condomini.

Ha installato molti anni fa su un'area di proprieta' comune che sta davanti alle scale del mio appartamento una legnaia di grandi dimensioni ed inizialmente mi disse che l'avrebbe tolta. Ora mi dice che siccome e' li da 20 anni, non la togliera' mai.

Avete qualche documento da cui si capisce chiaramente quali sono le parti comuni ?

La luce condominiale e' intestata a lui (come gia' detto, non c'é un codice fiscale del condominio) e le luci sono sempre spente, per giunta dal mio lato sono state svitate le lampadine. Mi chiede il pagamento delle bollette...

Intestata a lui separatamente, o le luci condominiali sono pagate sulla sua bolletta di casa ?

Oltre alla ripartizione di quanto sopra, vuole anche un rimborso per "spese di gestione condominiale", il tutto chiaramente non e' stato mai deciso insieme ed e' al nero, senza ritenuta d'acconto o fattura/ricevuta.

Richiesta ridicola. Digli che farete la gestione un po’ per uno , se gli va bene (provocazione).

La mia domanda é: senza un'assemblea e senza una decisione presa in comune, con un verbale scritto, questo signore cosa puo' farmi se non pago finche' non capisce che deve comportarsi piu' correttamente? A nulla sono valsi vari tentativi di parlare e trovare una soluzione pacifica.

Non pagare, e digli esplicitamente che pagherai solo quando le spese saranno decise di comune accordo: però corri il rischio che i due che non vivono lì siano dalla sua parte, e quindi possa vantare solide maggioranze.
Cerca ancora di chiarire con le buone , altrimenti dovrai sopportare malumore e clima teso.

 

[ManuR]

In teoria tu dovresti pagare solo le spese di giardinaggio delle parti comuni , divise per quattro (se gli appartamenti sono più o meno simili, in assenza di tabelle millesimali): ma neanche quelle, se I lavori sono fatti troppo spesso rispetto alle reali esigenze di tutti i condomini.

Avete qualche documento da cui si capisce chiaramente quali sono le parti comuni ?

Intestata a lui separatamente, o le luci condominiali sono pagate sulla sua bolletta di casa ?

Richiesta ridicola. Digli che farete la gestione un po’ per uno , se gli va bene (provocazione).

Non pagare, e digli esplicitamente che pagherai solo quando le spese saranno decise di comune accordo: però corri il rischio che i due che non vivono lì siano dalla sua parte, e quindi possa vantare solide maggioranze.
Cerca ancora di chiarire con le buone , altrimenti dovrai sopportare malumore e clima teso.

1)Abbiamo la planimetria con le parti comuni e non.
2)La luce condominiale e' intestata a lui separatamente, non su quella di casa. All'inizio non voleva darmi neanche una fotocopia poi, dopo trattative mi ha fornito una fotocopia e c'é scritto "altri usi" ma non intestata al codice fiscale del condominio.
3)Grazie mille dei consigli, tutti preziosi.

 

[Albano50]

Io vorrei vivere pacificamente ma senza subire le sue prepotenze...

Se vuoi vivere pacificamente devi continuare come hai fatto in questi tre anni altrimenti qualunque contestazione farai .... avranno il loro seguito.
Comunque se sei al limite puoi procedere così:

QUOTE="ManuR, post: 652738, member: 80136"]
Ha installato molti anni fa su un'area di proprieta' comune che sta davanti alle scale del mio appartamento una legnaia di grandi dimensioni ed inizialmente mi disse che l'avrebbe tolta. Ora mi dice che siccome e' li da 20 anni, non la togliera' mai.
[/QUOTE]
Se la legnaia è sù proprietà comune (presumo sià anche priva di concessione edilizia) se ti disturba e vuoi che sia tolta puoi fare una segnalazione ai vigili del paese che verificheranno se è un abuso e procederanno di conseguenza.

La luce condominiale e' intestata a lui (come gia' detto, non c'é un codice fiscale del condominio) e le luci sono sempre spente, per giunta dal mio lato sono state svitate le lampadine. Mi chiede il pagamento delle bollette...

A mio parere la luce condominiale và pagata pro quota, presumo abbiate concordato di dividere per quattro, in quanto, le lampade possono essere sempre spente ma vi è sempre la quota fissa, se dalla tua parte vuoi la luce riavvita le lampadine.

Oltre alla ripartizione di quanto sopra, vuole anche un rimborso per "spese di gestione condominiale", il tutto chiaramente non e' stato mai deciso insieme ed e' al nero, senza ritenuta d'acconto o fattura/ricevuta.

Nessun problema a pagargli la gestione condominiale basta che ti rilasci una ricevuta di quanto incassa.
Vedrai che cambia idea.

 

[francesca63]

Per la legnaia, gli dovresti spiegare che aver lasciato per 20 anni cose sue su parti comuni non gli da il diritto di continuare a farlo, a meno che pensi di aver usucapito quell’area: se fosse così, precisagli che allora dovrebbe chiedere un frazionamento del terreno , a sue spese...
Oppure che anche tu provvederai ad occupare una zona comune per i tuoi comodi...
Dipende da quanto sai bluffare, e quanto sai reggere i malumori.
D’altronde andare in realtà condominiali piccole , e con abitudini molto radicate, è quasi sempre una seccatura.
Per la luce, va divisa per quattro, a meno che ci siano collegate lampade o altro a vantaggio esclusivo suo del suo giardino.
Per la gestione, secondo me non gli devi nulla, visto che non è un gran lavoro, ed è “volontario”.

 

[marcanto]

Per le sue varie iniziative personali, queste sarebbero qualificabili come gestione a iniziativa individuale, regolata dal 1134 del CC
"Art. 1134. Gestione di iniziativa individuale
Il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente"

Se si tratta di "spesa urgente" lo deve sancire il giudice .......quindi si deve rivolgere al giudice e dimostrae che i suoi interventi erano dettati dall'urgenza.
Per la questione dell'usucapione: dovrebbe intanto dimostrare da quando è iniziato il tutto. Lo può fare ? non credo !

 

[angy2015]

Per quanto riguarda la legnaia forse sulle parti condominiali non è prevista usucapione, cosa da verificare perchè non sarebbe comunque una proprietà dove intestatario non si è curato della cosa essendo anche il pretendente usufruttuario un comproprietario che ne ha avuto cura. Tra l'altro i restanti condomini hanno continuato ad usare la restante parte dell'area comune perchè non penso che l'area della legnaia avesse un numero distinto di particella, quindi si dovrebbe parlare di costituzione di una servitù d'uso per quella parte di area comune e verificare se è cosa usucapibile o revocabile. Intanto manderei una raccomandata intimando lo sgombero e a seguire una convocazione dal giudice di pace.
Volendo regolarizzare l'amministrazione si deve convocare un'assemblea per costituire il condominio, nominare un amministratore che può essere anche un condomino e redigere il regolamento con la ripartizione delle spese e chiedere rilascio del CF.
Finchè non esiste il regolamento di condominio la ripartizione viene fatta su basi volontarie o su disposizione del giudice se viene intentata una causa, cosa che ritengo improbabile.