Conduttore disdetta contratto e sublocazione abusiva

[Ada locazioni]

Nel 2023 acquisto un alloggio regolarmente locato. Voltura immediata a mio nome contratto. L'inquilino non è puntuale nei pagamenti, sopporto. Un paio di mesi fa mi dice telefonicamente che vuole la cauzione, e che disdice contratto. A me sta bene. La scorsa settimana mi manda il modello ADE dove lui già chiuso il contratto, ma, sorpresa! La casa è occupata da un suo connazionale, che mi ha detto aver ospitato per dividere le spese (260,00€ mensili!) e che ha cambiato la serratura in sua assenza. Non voglio fare il contratto a quest'ultimo perché non ha un lavoro stabile. Che fare?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Nel 2023 acquisto un alloggio regolarmente locato. Voltura immediata a mio nome contratto. L'inquilino non è puntuale nei pagamenti, sopporto. Un paio di mesi fa mi dice telefonicamente che vuole la cauzione, e che disdice contratto. A me sta bene. La scorsa settimana mi manda il modello ADE dove lui già chiuso il contratto, ma, sorpresa! La casa è occupata da un suo connazionale, che mi ha detto aver ospitato per dividere le spese (260,00€ mensili!) e che ha cambiato la serratura in sua assenza. Non voglio fare il contratto a quest'ultimo perché non ha un lavoro stabile. Che fare?

Sfratto per finita locazione o per morosità nei confronti dall'originario conduttore.

 

[Ada locazioni]

Ma lui, il conduttore, ha già chiuso all'Agenzia delle Entrate il contratto, proprio per evitare responsabilità patrimoniali, il contratto scadrebbe tra un paio d'anni. Qui non si può configurare un'occupazione abusiva?
Vorrei limitare al minimo le spese, perché quanto incassato da un anno di locazione è andato in tasse e condominio, e uno sfratto costa cifre astronomiche: più di un anno di canoni...

 

[mapeit]

Di certo non puoi far sloggiare tu l'occupante per evitare di essere denunciata per violenza privata. Ti serve un provvedimento giudiziario. Purtroppo in Italia funziona così.

 

[cristian casabella]

Sfratto per finita locazione o per morosità nei confronti dall'originario conduttore.

Mah...considerando che il vecchio conduttore NON esiste più, io avevo pensato che sarebbe il caso di fare uno sfatto per occupazione abusiva e una richiesta danni al conduttore che si è permesso di far entrare sconosciuti (e si sarà anche fatto pagare)

Il problema è che bisognerebbe anche capire da che parte arrivano e se il vecchio conduttore possa aver qualcosa da perdere, altrimenti è da pensare solo al nuovo occupante abusivo

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Mah...considerando che il vecchio conduttore NON esiste più, io avevo pensato che sarebbe il caso di fare uno sfatto per occupazione abusiva e una richiesta danni al conduttore che si è permesso di far entrare sconosciuti (e si sarà anche fatto pagare)

Il problema è che bisognerebbe anche capire da che parte arrivano e se il vecchio conduttore possa aver qualcosa da perdere, altrimenti è da pensare solo al nuovo occupante abusivo

Non funziona così.
Il subconduttore è stato immesso nell'appartamento sulla base del titolo del contratto e non è entrato abusivamente.
Ottenendo lo sfratto contro l'originario conduttore, si ottiene anche il titolo contro chiunque lo occupi nel momento in cui si esegue il provvedimento, in quanto il subcontratto di locazione dipende dal contratto originario.
Come esplicitato da innumerevoli sentenze negli anni.

Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 08/11/2007, n. 23302 (rv. 600245)

Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Cassa con rinvio, App. Roma, 19 Marzo 2003)
Fonti:
Mass. Giur. It., 2007
CED Cassazione, 2007
Imm. e propr., 2008, 3, 183

Ovviamente in questo caso bisognerà agire o per finita locazione o per morosità a seconda delle necessità del caso.
Tutto questo perchè giustamente il locatore non sa che cosa è successo nel suo immobile e non può conoscere chi è stato introdotto illegalmente e quindi ha diritto ad ottenere un provvedimento di rilascio generale nei confronti dell'unico soggetto che ha conosciuto, cioè il conduttore.

 

[Ada locazioni]

Mah...considerando che il vecchio conduttore NON esiste più, io avevo pensato che sarebbe il caso di fare uno sfatto per occupazione abusiva e una richiesta danni al conduttore che si è permesso di far entrare sconosciuti (e si sarà anche fatto pagare)

Il problema è che bisognerebbe anche capire da che parte arrivano e se il vecchio conduttore possa aver qualcosa da perdere, altrimenti è da pensare solo al nuovo occupante abusivo

Sia il conduttore che l'occupante sono marocchini con lavori saltuari, ma certo se mi fa buttare tutti quei soldi per lo sfratto, lo perseguiterò a vita, augurandogli di trovare un lavoro fisso. Questi si fanno la legge a loro uso e consumo, fa entrare in casa un altro senza dire niente, e come non bastasse gli fa prendere pure la residenza, ma quanti imbroglioni ci sono? Tra le clausole del contratto, era chiarissimo il divieto di sublocazione!
Le leggi italiane non hanno tenuto conto delle mutazioni sociali avvenute nell'ultimo trentennio, chi non ha nulla da perdere è LIBERO di FARE quello che gli PARE!

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Sia il conduttore che l'occupante sono marocchini con lavori saltuari, ma certo se mi fa buttare tutti quei soldi per lo sfratto, lo perseguiterò a vita, augurandogli di trovare un lavoro fisso. Questi si fanno la legge a loro uso e consumo, fa entrare in casa un altro senza dire niente, e come non bastasse gli fa prendere pure la residenza, ma quanti imbroglioni ci sono? Tra le clausole del contratto, era chiarissimo il divieto di sublocazione!
Le leggi italiane non hanno tenuto conto delle mutazioni sociali avvenute nell'ultimo trentennio, chi non ha nulla da perdere è LIBERO di FARE quello che gli PARE!

Capisco il problema, ma è un fenomeno molto diffuso. Il problema di solito è che si truffano uno con l'altro, ad esempio il conduttore chiede soldi ad un connazionale per farlo venire dall'Africa e poi non paga te che sei la proprietaria. Lo sfratto è praticamente necessario.

 

[mapeit]

Capisco il problema, ma è un fenomeno molto diffuso. Il problema di solito è che si truffano uno con l'altro, ad esempio il conduttore chiede soldi ad un connazionale per farlo venire dall'Africa e poi non paga te che sei la proprietaria. Lo sfratto è praticamente necessario.

Sono perfettamente d'accordo. L'unica alternativa "legale" è accordarsi in via stragiudiziale con il conduttore originario perché faccia sloggiare anche il suo subconduttore, ovviamente dietro compenso. È poi veramente interessante notare la preparazione legale e tributaria del conduttore marocchino che ha provveduto autonomamente a comunicare la risoluzione anticipata del contratto all'agenzia delle entrate. Non vi pare ovvio che ci sia qualcuno che lo consiglia e assiste? Io comunque, visto che bisogna comunque ricorrere a un legale per liberare il locale, approfitterei per fare una segnalazione per falso all'agenzia in quanto il contratto non era da intendersi risolto e una denuncia per avere sostituito la serratura senza il consenso del proprietario.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Oltretutto il cambio della serratura fa partire il termine per l'usucapione, quindi prima si inizia la causa e meglio è.