Conformità fra planimetria catastale e comunale

[edo05]

grazie di cuore akaihp! ho anche aperto una nuova discussione come suggerito da barbara...

con il catasto a posto, ma con questo problema in comune (difformità dovuta a: sgabuzzino spostato e camera rimpicciloita di pochi centimetri) possiamo noi dire che se volgiano recedere dal contratto per noi va bene, senza dover dargli il doppio della caparra? oppure potremmo far mettere nel compromesso (che non è stato registrato, non ha timbri, né bolli, né nome del notaio, ma solo scritto davanti al notaio) che non si era a conoscenza di tale difformità in comune, e pagare, come scrivi tu, una multa?
grazie di cuore, di nuovo...

Aggiunto dopo 47 minuti :

voi la delega la potete fare ma vi suggerisco di farla per presentare un progetto edilizio e assolutamente non per far cominciare i lavori prima.
avere un cantiere in un propria proprietà implica tutta una serie di responsabilità che non vi consiglio di assumervi a meno di non studiare bene con un avvocato il modo per scaricare tutte le responsablità.

se aveste altri problemi chiedete ad un professinista di fare un permesso di costruire a parziale sanatoria per la situazione esistente. piccola multa, poco prezzo e situazione perfettamente in regola.

nel ringraziarti di cuore, ho dimenticato di farti i complimenti (non so se la netiquette me lo consente, ma devo!) per i magnifici progetti, veramente un sogno...

 

[Architetto]

Scusa, potrei avere un chiarimento sulla delega? a cosa serve, se vi sono delle difformità "ormai" riconosciute ed in comune si è accertato che non vi è stata variazione allo stato iniziale denunciato?
Penso che la soluzione al tuo problema, senza deleghe e cose strane sia quella di iniziare una pratica di Permesso di Costruire in Sanatoria, dove il tuo professionista rileva l'ultima situazione presentata in comune (questo lo si ottiene attraverso una richiesta di accesso agli atti) e lo stato attuale dell'immobile. Presentando questa pratica, (che comporta una sanzione pecuniaria di circa 516 €. ed un periodo di circa 45 gg. per l'istruttoria), risolvi ogni tipo di problema e l'immobile è libero di vincoli nel rispetto delle norme urbanistico-edilizie ai sensi del DPR 380/01, tale da permetterti di rogitare in assoluta tranquillità.
Se non ho interpretato male il tuo quesito, questa è la soluzione e ciò è previsto dalle norme e dai codici.

 

[edo05]

Scusa, potrei avere un chiarimento sulla delega? a cosa serve, se vi sono delle difformità "ormai" riconosciute ed in comune si è accertato che non vi è stata variazione allo stato iniziale denunciato?
Penso che la soluzione al tuo problema, senza deleghe e cose strane sia quella di iniziare una pratica di Permesso di Costruire in Sanatoria, dove il tuo professionista rileva l'ultima situazione presentata in comune (questo lo si ottiene attraverso una richiesta di accesso agli atti) e lo stato attuale dell'immobile. Presentando questa pratica, (che comporta una sanzione pecuniaria di circa 516 €. ed un periodo di circa 45 gg. per l'istruttoria), risolvi ogni tipo di problema e l'immobile è libero di vincoli nel rispetto delle norme urbanistico-edilizie ai sensi del DPR 380/01, tale da permetterti di rogitare in assoluta tranquillità.
Se non ho interpretato male il tuo quesito, questa è la soluzione e ciò è previsto dalle norme e dai codici.

Prima di tutto mille grazie! Provo a spiegare meglio (non so se riuscirò

Allora, noi stiamo vendendo un appartamento ricevuto in eredità, costruito negli anni 70. Quando era in costruzione questo appartamento venne modificato (sgabuzzino in altra posizione, camera rimpicciolita -di pochi cm, 10 mi pare- e bagno, di conseguenza, un po' ingrandito), ma in comune "le mappe tipo" del condominio non vennero aggiornate, ovvero essendo un condominio enorme, non vennero prese in considerazione tali modifiche apportate all'appartamento in questione, mentre al catasto è corretto.
Al momento dell'eredità nessuno se ne accorse, nessuno ci pensò, poiché sempre avevamo visto l'appartamento così com'è nello stato attuale, nessuno aveva fatto dei lavori dopo la costruzione del 70.
Ora chi compra vuole modificare tutto, come dicevo, eliminare pareti, ingrandire camere, ecc. e per fare questo vuole che noi facciamo mettere a rogito che ci sono difformità in comune.
Come logico, il notaio con il ddl del 1° luglio, ci ha detto che a lui interessa il catasto, ma che non può mettere a rogito una 'postilla' che dica che vi sono difformità in comune.
L'architetto dei compratori e anche i compratori stessi, invece, vogliono tale postilla e una nostra delega, immagino per presentare il progetto di modifica (DIA?).
Il problema sta nel fatto che, essendo i compratori pignoli in modo esagerato, quando diremo loro che il rogito si può fare, ma senza tale postilla, ci possano fare dei problemi, anche perché non capiscono quando vengono spiegate loro le cose.
Noi saremmo tentati di recedere dal compromesso (che non è registrato, non ha bolli, timbri, né il nome del notaio, ma si è svolto davanti a un 'aiutante' del notaio) e restituire la caparra, ma non vorremmo dover dare il doppio della stessa, visto che nel compromesso c'è scritto "visto e piaciuto", e che ci hanno fatto dei problemi dopo tale compromesso e per cose che il loro architetto ha detto, davanti a noi, "che non ci sono problemi".
Ma il problema sta nel fatto che pare che loro "vogliano fare nascere dei problemi"...
Il notaio dice che dovremmo restituire il doppio della caparra, o persino rischiare la galera...

 

[Architetto]

Dunque: una volta stipulato il preliminare, se il venditore recedece per volontà o pone ostazione alla vendita dell'immobile è tenuto alla restituzione del doppio della caparra ricevuta; se il compratore si ritira o come prima perde quanto versato; questo è il sunto del codice civile.
Per quanto riguarda invece le difformità riscontrate il tutto si risolve semplicemente: il venditore, prima dell'atto rogitale sistema le pratiche comunali, attraverso la presentazione di un permesso di costruire in sanatoria (cui sarà soggetto ad una sanzione pecuniaria, come detto prima, di circa €. 516,00) e all'atto del rogito la dichiarazione "l'immobile è libero da vincoli e conforme agli strumenti urbanistico-edilizi" è veritiera. Percui ti consiglio di incaricare un professionista che ti risolva il problema "sanatoria" ed il gioco è fatto.
Vi sono altri metodi che in atto di vendita sono in uso, ma ritengo che questa sia la procedura corretta che ti tuteli e metta a tacito ogni contestazione degli acquirenti.
Spero esserti stato di aiuto.

 

[edo05]

Dunque: una volta stipulato il preliminare, se il venditore recedece per volontà o pone ostazione alla vendita dell'immobile è tenuto alla restituzione del doppio della caparra ricevuta; se il compratore si ritira o come prima perde quanto versato; questo è il sunto del codice civile.
Per quanto riguarda invece le difformità riscontrate il tutto si risolve semplicemente: il venditore, prima dell'atto rogitale sistema le pratiche comunali, attraverso la presentazione di un permesso di costruire in sanatoria (cui sarà soggetto ad una sanzione pecuniaria, come detto prima, di circa €. 516,00) e all'atto del rogito la dichiarazione "l'immobile è libero da vincoli e conforme agli strumenti urbanistico-edilizi" è veritiera. Percui ti consiglio di incaricare un professionista che ti risolva il problema "sanatoria" ed il gioco è fatto.
Vi sono altri metodi che in atto di vendita sono in uso, ma ritengo che questa sia la procedura corretta che ti tuteli e metta a tacito ogni contestazione degli acquirenti.
Spero esserti stato di aiuto.

grazie di cuore, davvero... in realtà, pare che il nostro caso sia particolarmente complesso.
Ovvero ci è stato detto che per fare ciò che tu consigli (e che anch'io speravo fosse possibile) dovremmo fare mettere gli impianti a norma, richiedere di nuovo l'abitabilità, + un'altra serie di ecc che ora non ricordo... tutta una serie di cose che richiederebbero un tempo lungo, mentre i compratori vorrebbero rogitare presto (settembre)...
siamo disperati e preoccupati perché conosciamo i compratori e sappiamo, come detto, quanto siano 'poco elastici' e pignoli... (

 

[Architetto]

Guarda che una cosa è la conformità delle norme edilizie, altra sono gli impianti.
Mi spiego meglio; per la sanatoria, diciamo che ormai chiarito; per gli impianti è più semplice, perchè se risulta che l'immobile viene acquisito allo stato di fatto "e pertanto con gli impianti non conformi perchè antecendenti al 90" il problema non sussisite...e poi non hai detto che devono rifare tutto, che problemi hanno, tanto chi fa i lavori oggi è tenuto a condegnare la conformità.
Infine, ti vorrei ricordare che, sarà facile che il notaio ti chieda la certificazione energetica, che è dovuta da parte del venditore.

 

[edo05]

Guarda che una cosa è la conformità delle norme edilizie, altra sono gli impianti.
Mi spiego meglio; per la sanatoria, diciamo che ormai chiarito; per gli impianti è più semplice, perchè se risulta che l'immobile viene acquisito allo stato di fatto "e pertanto con gli impianti non conformi perchè antecendenti al 90" il problema non sussisite...e poi non hai detto che devono rifare tutto, che problemi hanno, tanto chi fa i lavori oggi è tenuto a condegnare la conformità.
Infine, ti vorrei ricordare che, sarà facile che il notaio ti chieda la certificazione energetica, che è dovuta da parte del venditore.

GRAZIE!!!

la certificazione energetica l'abbiamo già fatta, almeno con quella siamo a posto e certo non vogliamo creare loro problemi, ma pare siano terrorizzati dal DDL del 1° di luglio, così come lo sono i notai...
La cosa che noi non capiamo è come mai, dovendo rifare tutto di 'sana pianta', si impuntino sui cm di differenza o sulle mappe in comune. Il loro architetto ha già fatto le foto del nostro appartamento per 'lo stato di fatto', non ha neppure voluto prendere le misure lui, fidandosi delle nostre.
Ma anche il notaio ci ha detto che il nostro immobile con questo decreto legge del 1° luglio non è 'commerciabile' se non mettiamo gli impianti a norma, ecc, ecc, ecc... (il palazzo è tenuto benissimo, così come il nostro appartamento, solo che è "l'originale" del 1972, cioè il nostro app. non è stato ristrutturato una volta ereditato);
è per questo che siamo esausti; perché anche i notai e l'avvocato con cui abbiamo parlato ci hanno fatto del vero 'terrorismo'!

 

[Architetto]

Vedi, quando si parla di nuove normative che caricano le responsabilità i professionisti allora succede il putiferio....secondo me non devi assolutamente preoccuparti, perchè non provi a fare mettere a posto la sanatoria a questo architetto, visto che a quanto pare sia l'unico che sia a tranquillizzarti?
In secondo luogo per le certificazioni (ex L. 46/90) fai fare un attestato a un tecnico che rileva lo stato di fatto e ti rilascia il certificato. Tu non nascondi nulla e loro si tranquillizzano....

 

[edo05]

Vedi, quando si parla di nuove normative che caricano le responsabilità i professionisti allora succede il putiferio....secondo me non devi assolutamente preoccuparti, perchè non provi a fare mettere a posto la sanatoria a questo architetto, visto che a quanto pare sia l'unico che sia a tranquillizzarti?
In secondo luogo per le certificazioni (ex L. 46/90) fai fare un attestato a un tecnico che rileva lo stato di fatto e ti rilascia il certificato. Tu non nascondi nulla e loro si tranquillizzano....

Grazie di cuore per la pazienza e le spiegazioni puntuali. Noi, infatti, non vogliamo nascondere nulla, anzi, e se avessimo saputo al momento dell'eredità che la casa presentava tali difformità, certo saremmo subito ricorsi ai ripari!
La prossima settimana speriamo di vederli con un nostro amico geometra (a cui manderò tutte le tue risposte) e vediamo come si mette.
Avevo pensato anche di fare una DOCFA, ma il notaio ci ha detto di no.
Se ce la cavassimo solo con circa 500 euro di multa saremmo le persone più felici del mondo... se avrò novità ti dirò, o se tu avessi altri suggerimenti, siamo prontissimi ad ascoltarli...
mille grazie, davvero

 

[edo05]

Mi hanno scritto che Andrea 73 ha risposto al mio ultimo post, ma io non vedo tale risposta in rete. Che fare?

Aggiungo che qui a Bologna il consiglio che mi aveva dato Architetto pare non sia perseguibile, ovvero quando mi scriveva: "attraverso la presentazione di un permesso di costruire in sanatoria (cui sarà soggetto ad una sanzione pecuniaria, come detto prima, di circa €. 516,00) ...", cioè mi hanno detto che non si può fare, quindi siamo di nuovo nella situazione iniziale... che fare?