Conformitá impianti elettrico e gas nel contratto di locazione

[karuba]

Buongiorno a tutti,
Vorrei capire cosa succede ai fini della validitá del contratto di locazione nel caso non vi siano le certificazioni di conformitá dei vari impianti. Poichè tanti immobili sono sprovvisti di tali certificazioni perchè sono dotati di impiant
non riammodernati. Mi potreste dire se la legge contempla vari casi (ad esempio se a seconda dell epoca di costruzione dell immobile) o se obbliga perentoriamente il locatore a locare con impianti conformi alla legge attuale o se l inquilino accettando lo stato in cui si trova l immobile determina la validitá del contratto (pattuendo un prezzo minore)

 

[Pennylove]

Nonostante la convinzione contraria di molti, non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità dei vari impianti in caso di locazione. In ogni caso, con l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 ad opera dell’art. 35 del DL n°112/2008, entrato in vigore il 25 giugno 2008, è venuto meno ogni obbligo di consegna e di allegazione di documentazione amministrativa e tecnica relativa alla sicurezza degli impianti presenti negli immobili locati, peraltro già suscettibile di apposita deroga per espressa normativa precedente. Pertanto, allo stato attuale, in assenza di certificazioni:

a) L’immobile conserva la sua commerciabilità: in realtà, conservava la sua commerciabilità anche prima dell’abrogazione dell’art. 13 citato, posto che una norma portata da un decreto ministeriale non può modificare norme civilistiche, ponendo fuori commercio tutti gli immobili sforniti delle dichiarazioni di conformità e non adeguati alle norme di sicurezza: tali vizi non rendono l’oggetto del contratto illecito, in quanto l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità del conduttore di godere, sia pure in misura minima, della cosa, per cui, nel gioco delle parti, l’ultima parola spetta sempre al conduttore: è lui, infatti, che deve segnalare subito al locatore l’eventuale presenza di vizi o imperfezioni nell’immobile che gli viene consegnato.

Pertanto è bene che il potenziale inquilino si accerti preliminarmente dal titolare dell’immobile delle condizioni degli impianti, previa visita all’immobile stesso. Le parti, inoltre, nel corso delle trattative per la stipulazione di un contratto, ai sensi dell’art. 1338 cod. civ., hanno l’obbligo, secondo i principi di buona fede, di fornirsi reciprocamente le informazioni utili riguardo il contenuto dello stesso. Il momento della consegna del bene diventa, allora, fondamentale, in quanto determina la constatazione della conoscenza o meno dei possibili vizi riferiti agli impianti domestici. L’immobile che prendo in locazione ha il salvavita? Esistono scarichi fumari? L’impianto del gas è a norma?

Se l’immobile, pur in presenza di vizi conosciuti, o di facile constatazione (impiegando la diligenza soggettiva minima richiesta dalla legge) viene accettato dal conduttore, quest’ultimo non può eccepirne successivamente la presenza, né può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione di canone (art. 1491 cod. civ.). Ne consegue che se il conduttore ha concluso un contratto di locazione avente ad oggetto una cosa affetta da vizi, ben conoscendoli o senza aver utilizzato un basso livello di diligenza, egli deve poi sopportarne i rischi e le conseguenze.

Se, invece, manca tale conoscenza ovvero se i difetti della cosa non erano facilmente conoscibili con una diligenza inferiore all’ordinario, ovvero, in mala fede, sono stati taciuti dal locatore, il conduttore può riequilibrare le sorti del suo contratto, chiedendone, a personale valutazione del vizio, la risoluzione o una diminuzione del corrispettivo.

Le cose, però, non sono così semplici in quanto, anche in mancanza di certificazioni di conformità, il codice civile vieta, comunque, i vizi occulti (cioé non facilmente conoscibili), e poiché sussiste il fondato rischio che, in caso di contenzioso giudiziale, possa essere ritenuto vizio occulto un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per chi dà in locazione un immobile è quello di riconoscere espressamente, senza infingimenti di sorta, mediante apposita clausola contrattuale, che uno o più impianti non sono adeguati alle norme di sicurezza e che, quindi, il locatario ne è perfettamente cosciente e li accetta, comunque, nello stato in cui risultano al momento della consegna, senza riserva alcuna. Assume, a questo punto, primaria importanza la redazione di un accurato verbale di consegna dell’appartamento nel quale rappresentare in dettaglio lo stato del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di fornire determinate prestazioni.

b) Non sorge alcun obbligo di adeguamento degli impianti in nessuna tipologia di fabbricato: la nota ministeriale è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale, ma neanche altrove, che pongano un generale obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti che siano conformi alle norme di sicurezza applicabili all’epoca della loro realizzazione. Naturalmente, qualora l’impianto non fosse a norma neppure in relazione ai dettami di sicurezza vigenti all’epoca della sua realizzazione, vi sarà un obbligo di adeguamento, comunque indipendente dalla sua commerciabilità.

Ciò non toglie che aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma può essere motivo di grave responsabilità in caso di incidente. E ciò a prescindere dall’intervenuta abrogazione della norma citata.

E per oggi, chiudo qui.

Penny

 

[karuba]

La risposta di Pennylove mi sembra assolutamente valida.L aspetto penale pero non puo essere tuttavia essere trascurato a dispetto della commerciabilitá. Vi chiedo pertanto se visto che da un punto di vista commerciale è valida la formula "visto e piaciuto.."non possa la stessa ratio valere anche dal punto di vista penale. Se infatti il rischio penale fosse a totale carico del locatore , con quale coraggio il locatore loca un immobile privo di impisnti conformi?

 

[od1n0]

La risposta di Pennylove mi sembra assolutamente valida.L aspetto penale pero non puo essere tuttavia essere trascurato a dispetto della commerciabilitá. Vi chiedo pertanto se visto che da un punto di vista commerciale è valida la formula "visto e piaciuto.."non possa la stessa ratio valere anche dal punto di vista penale. Se infatti il rischio penale fosse a totale carico del locatore , con quale coraggio il locatore loca un immobile privo di impisnti conformi?

Bhe puo' tranquillamente configurarsi una responsabilità penale ad esempio:

http://www.ratio.it/ratio2/ratioonline.nsf/(allegati)/9ACDA3C926C34D17C1257AA6004A1BD9/$FILE/sent_101012_40050.pdf

 

[gennaro81]

Volevo chiedere a Penny informazioni e i riferimenti circa "la nota ministeriale... " che è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale. Grazie

 

[topcasa]

Io ho completato oggi un contratto 3+2 ed hoscritto non consegnato.

 

[Pennylove]

Volevo chiedere a Penny informazioni e i riferimenti circa "la nota ministeriale... " che è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale

Il giorno prima dell’entrata in vigore del DM n°37/2008 (26 marzo 2008), l’Ufficio legislativo del Ministero dello sviluppo economico ha diffuso una nota esplicativa al DM, per chiarire, sotto forma di risposta, alcuni quesiti interpretativi. I chiarimenti del Ministero dello sviluppo economico si soffermavano anche sull’obbligo di adeguamento degli impianti. Secondo il parere del ministero:

“[…]in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla precedente disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza eccezioni. Infatti i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell’immobile, sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto […]”.

In sostanza, il DM n°37/2008 non comporta nessun obbligo di adeguamento per gli impianti senza conformità: la sicurezza degli impianti va valutata in base alla conformità alle norme in vigore al momento della loro realizzazione e della loro modifica.

 

[Nikolas]

Salve. Ho una domanda per pennylove
Ho affittato un appartamento e adesso avvrei bisogno di certificato conformita degli impianti idro-termo-sanitari e conformita degli impianti elettrici per fare la richiesta di attestazione di idoneita dell'alloggio che mi serve per otenere la carta di soggirno.
Il proprietario dell appartamento mi dice che non ha in posseso i certificati. Mia domanda e
E obbligatorio avvere i certificati oppure tocca a me fare tutto e pagare tutto?
Grazie

 

[topcasa]

[quotee="Nikolas, post: 364052, member: 54797"]Salve. Ho una domanda per pennylove
Ho affittato un appartamento e adesso avvrei bisogno di certificato conformita degli impianti idro-termo-sanitari e conformita degli impianti elettrici per fare la richiesta di attestazione di idoneita dell'alloggio che mi serve per otenere la carta di soggirno.
Il proprietario dell appartamento mi dice che non ha in posseso i certificati. Mia domanda e
E obbligatorio avvere i certificati oppure tocca a me fare tutto e pagare tutto?
Grazie[/quote]
Non è obbligatoria la certificazione, ma si compila una modulo di richiesta di idoneita' igienico sanita.

 

[Nikolas]

Grazie per la risposta pero come che ho scritto sopra- per ricierede rilascio dell documento di alloggio mi servono i certificati di impianti in casa.