Alcune indicazioni per affrontare con consapevolezza il nuovo scenario
E’ entrata in vigore da poche settimane, esattamente il 27 marzo, la disciplina sulla certificazione di conformità e sicurezza degli impianti all'interno delle unità immobiliari, introdotta dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico emanato in data 22 gennaio 2008 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 marzo scorso.Il nuovo decreto sostituisce tutte le norme fondamentali sulla sicurezza degli impianti. Abroga buona parte della legge 46/90 (di cui restano solo tre articoli), il suo regolamento di attuazione (DPR 447/91), tutte le regole sugli impianti contenute nel Testo unico dell'edilizia (DPR 380/01) queste ultime peraltro mai entrate pienamente in vigore.
Riguarda tutti gli impianti:
a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
e) impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
g) impianti di protezione antincendio.
Al decreto sono allegati i nuovi modelli di dichiarazione di conformità degli impianti, rilasciati dall'installatore, di cui fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto. Di per sé i due modelli (uno per l'impresa installatrice e uno per un tecnico esterno) non sono troppo differenti dall'unico precedente.
Importanti novità:
- il cittadino deve consegnare all'azienda del gas, dell'energia elettrica o dell'acqua copia della dichiarazione di conformità dell'impianto al momento dell'allacciamento (obbligo già attivo, ma solo per il metano, ai sensi dell'articolo 16 della delibera n. 40 del 2004 dell'Autorità per l'energia elettrica e il gas).
- per i vecchi impianti, in cui la dichiarazione di conformità prevista non sia stata prodotta o non sia più reperibile, anziché da un installatore la dichiarazione può essere compilata a posteriori da un professionista iscritto all'albo che abbia esercitato per almeno cinque anni nel settore di competenza. Tale documento sostitutivo diviene indispensabile in caso di compravendita dell'immobile, perché dovrebbe essere allegato dal venditore al rogito.
- il decreto ministeriale però non innova (né potrebbe farlo) la disciplina del contratto di compravendita contenuta nel Codice civile e, in particolare, l’obbligo del venditore di dare al compratore la garanzia per vizi ma pure la facoltà del compratore di rinunciarvi. Di seguito il testo della norma.
Art.13. Documentazione
1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonche' il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa.
L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformita' degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformita' ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e' consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.'
In attesa di una circolare ministeriale esplicativa, l'ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo economico ha sottolineato che 'l’articolo 13 del decreto pone una prescrizione motivata da esigenze di pubblica incolumità e tutela di un diritto soggettivo fondamentale e quindi deve ritenersi inderogabile. Ne consegue che la mancata apposizione della garanzia nell’atto in compravendita potrà comportare una sanzione amministrativa per il venditore e una deontologica per il notaio, salvo la possibile rivalsa del venditore nei confronti del notaio'.
Di conseguenza: i contratti di compravendita d’ora in poi non potranno più ignorare lo stato degli impianti.
Diverso è il problema del contenuto della clausola di garanzia, poiché il decreto è un regolamento e il Codice civile è una legge che dà una disciplina generale nella responsabilità nella compravendita. 'È vero – così precisa espressamente il capo dell’ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo economico Raffaello Sestini – che la disciplina dell’articolo 1490 e seguenti del Codice civile prevede la possibilità per le parti di derogare al generale principio, che è quello della responsabilità del venditore. Però questa clausola di deroga non vale se il venditore tace i vizi con dolo o colpa grave. La deroga vale se il venditore mette il compratore al corrente dei vizi dell’impianto, in conformità a quanto prevede il Codice civile. Se invece si tratta di una clausola di stile o della semplice profferta di adeguamento da parte del compratore, tali clausole non sembrano idonee a invertire il principio della responsabilità del venditore, confermato dal decreto'.
Di conseguenza: di norma il venditore è responsabile dei vizi degli impianti; se le parti si accordano possono invertire questa responsabilità, ma solo in quanto il venditore mette al corrente il compratore dei vizi o dei possibili vizi dell’impianto.
Quanto alla conformità, questa va valutata in base alle norme vigenti al momento della realizzazione o dell’ultimo adeguamento dell’impianto: quindi nel caso di impianti esistenti non è previsto alcun obbligo generale di adeguamento né a carico del venditore né a carico del compratore.
In conclusione:
qualsiasi sia il tipo di fabbricato e qualunque sia l’epoca di sua costruzione, nei contratti di trasferimento di immobili (e, principalmente, nelle compravendite) lo stato degli impianti dovrà essere analizzato attentamente, e non con clausole di stile.
Il progetto di impianto è necessario per tutti gli impianti, esclusi ascensori e montacarichi (perché se ne occupano altre norme apposite). Ne vengono varati due tipi: uno semplificato, che può essere redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice, e uno più complesso, sottoscritto da un professionista iscritto agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche.
Quello semplificato vede allegato un elaborato tecnico costituito almeno dallo schema dell'impianto da realizzare, eventualmente integrato dalla necessaria documentazione tecnica con le varianti introdotte in corso d'opera. Quello complesso è previsto per impianti di un certo rilievo. Per esempio quelli elettrici di potenza oltre i 6 Kw, quelli di riscaldamento con canne fumarie collettive ramificate, quelli con caldaie centralizzate che superano i 50 Kw di potenza (condomini medio-grandi), gli impianti antincendio inseriti in attività che necessitano del Cpi (certificato di prevenzione incendi), come i garage oltre i 9 posti auto o i locali che ospitano caldaie centralizzate a metano.
I progetti vanno depositati presso lo sportello unico per l'edilizia del Comune (se non esiste, è probabile che lo sostituisca l'Ufficio tecnico).
Per ottenere il certificato di agibilità di un immobile occorre sia la dichiarazione di conformità che il certificato di collaudo degli impianti installati.
Il decreto prevede sanzioni amministrative specifiche: da cento a mille euro per mancata dichiarazione di conformità, da mille a diecimila 'con riferimento all'entità e complessità dell'impianto e al grado di pericolosità' per tutte le altre violazioni. Nulli i contratti stipulati da imprese non abilitate.
Scenari possibili
Acquisto di una casa nuova: il venditore deve garantire la conformità degli impianti. Se la conformità non c’è, il venditore si espone all’azione di risarcimento danni verso l’acquirente, di valore pari almeno ai costi sostenuti dall’acquirente per mettere a posto gli impianti promessi a norma ma non rivelatisi tali (salvo poi il caso che si siano verificati danni causati dalla mancata messa in sicurezza degli impianti).
Fabbricato con impianti non a norma, perché di vecchia realizzazione o in quanto sottoposti a lavori di ampliamento o di manutenzione: o il venditore sistema gli impianti garantendoli a norma all’acquirente oppure il venditore sceglie di cedere gli impianti 'nello stato in cui si trovano'. In tal caso, se il compratore accetta, l’onere della messa a norma graverà su quest’ultimo soggetto, il quale, avendo rinunciato alla garanzia, non potrà poi lamentarsi con il venditore delle spese sostenute.
Ricapitolando:
per quanto concerne il trasferimento degli immobili, come abbiamo detto può essere effettuato anche in assenza di garanzia, con la possibilità di deroga prevista dal Codice civile. Deve però essere espressamente chiarito tra le parti lo stato degli impianti ed i notai devono assicurarsi che i venditori abbiano informato gli acquirenti dello stato di non conformità degli impianti stessi e che gli acquirenti abbiano effettivamente compreso e ne diano atto che acquistano un immobile che deve essere messo a norma;
per quanto concerne la nozione di trasferimento la norma riguarda qualsiasi tipo di trasferimento, quindi tutti i diritti reali e anche gli atti a titolo gratuito, essendo la ratio della norma la tutela della sicurezza delle persone;
per quanto concerne le locazioni a canone libero gli scenari possibili sono i seguenti:
gli impianti dell’immobile sono tutti conformi alla legge vigente all’epoca in cui furono stati costruiti o modificati
c’è la relativa certificazione, va rilasciata al conduttore contestualmente alla stipula del contratto. I documenti da consegnare sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione e modifica dell’impianto, e cioè:
la dichiarazione di conformità (già L. 46/90) per le civili abitazioni e per gli impianti elettrici degli altri edifici;
il libretto di uso e manutenzione (obbligatorio solo per l’impianto di riscaldamento per le civili abitazioni);
il progetto o il collaudo dell’impianto (se previsti all’epoca della realizzazione)
non c’è la certificazione (perché, per esempio, è andata smarrita), il locatore deve consegnare una dichiarazione sostitutiva della certificazione ai sensi dell’art. 7 comma 6 del decreto (ovvero resa da un professionista abilitato e iscritto nei ruoli da 5 anni). Le parti possono derogare alla consegna della dichiarazione.
gli impianti non sono conformi
- le parti si accorderanno per escludere la dichiarazione di conformità e la consegna della relativa documentazione (per le locazioni di immobili ad uso diverso, vale la clausola con la quale il conduttore dichiara che provvederà alla ristrutturazione (integrale o parziale) dell’immobile per renderlo più idoneo all’uso dichiarato e pertanto provvederà egli stesso alla messa a norma).
nessun chiarimento specifico in ordine ai contratti concordati; secondo alcuni operatori sarebbero nulli se non provvisti di patto con garanzia di conformità; potrebbe trattarsi di nullità parziale, che non travolge l'intero contratto e che tuttavia obbliga il locatore all'adeguamento; è comunque opportuno, in ipotesi di stipula di contratti di locazione concordati, rivolgersi all’associazione per avere consulenza.
Obblighi in caso di compravendita, rogito e cessione di immobili
La normativa, prima della modifica effettuata con il DL 112/08, prevedeva che ,al momento del trasferimento dell' immobile, fosse obbligatorio trasferire la documentazione relativa alla conformità degli impianti (o la dichiarazione di rispondenza) e il libretto di uso e manutenzione al nuovo proprietario. Inoltre andava prevista una "clausola di garanzia" con cui il vecchio proprietario assumeva su di sè la responsabilità in merito alla funzionalità ed alla sicurezza degli impianti.
Attualmente questi obblighi (inseriti nell' articolo 13 del DM 37/08) sono stati abrogati con l'art. 35 del DL 112/08. Le disposizioni sono state valide per solo tre mesi dal 27/3/2008 al 25/6/2008.
In sede di rogito il compratore ed il venditore non sono obbligati a dichiarare la conformità o la "non conformità" degli impianti e il certificato non va obbligatoriamente allegato. Tuttavia, al fine di evitare contestazioni da parte dell'acquirente è preferibile specificare nell'atto lo stato degli impianti e la loro rispondenza alle norme.
