Conformità Urbanistico-Catastale dell'Immobile

[SALVES]

No la legge non c'è.

Art. 17 ora abrogato e recepiti dal d.p.r. 380/01 art. 46, e 41 L.47/85

 

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No la legge non c'è.
L utente chiede se esiste una legge che obblighi legalmente la produzione di un certificato di conformità urbanistica e quella legge non c'ė. Come ti ripeto in diverse regioni non sanno nemmeno cosa sia, in Liguria (ad esempio) non la richiedono. In Toscana e a Parma (da oltre 10 anni) ė indispensabile x il rogito, ma non ė una legge, ė una disposizione del Notariato.
Ciò non toglie che un acquirente possa fare la certificazione x suo conto (ahimè a sue spese)

Infatti ho detto che è una norma del codice deontologico Notarile, recepita anche dal condice notarile europeo. Che uno lo applichi o meno sarà cura dell'interessato a farla notare. Comunque guarda questa

L'obbligo delle visure catastali é contenuto nello stesso contratto di prestazione di opera intellettuale e, pertanto, prescinde totalmente dal conferimento al notaio di uno specifico mandato delle parti: invero, un primo e più antico indirizzo giurisprudenziale richiedeva un apposito incarico del cliente per l'effettuazione delle visure catastali, tuttavia nell'ultimo ventennio, si é definitivamente consolidato l'orientamento opposto[2].​

Operando in questo modo, la giurisprudenza ha inquadrato la responsabilità del notaio entro l'ambito, più favorevole per il danneggiato, dell'art. 1218 c.c., piuttosto che entro quello dell'art. 2043 c.c., esonerando in tal modo il danneggiato dal fornire la prova dell'avvenuto conferimento del mandato: il notaio deve ritenersi contrattualmente obbligato ad eseguire le visure catastali, poiché tale prestazione si configura come usuale, rispetto alla natura dell'attività professionale svolta.​

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http://www.isolamutui.it/sito/capitolo-xviii/la-responsabilita-professionale-del-notaio​

No la legge non c'è.
L utente chiede se esiste una legge che obblighi legalmente la produzione di un certificato di conformità urbanistica e quella legge non c'ė. Come ti ripeto in diverse regioni non sanno nemmeno cosa sia, in Liguria (ad esempio) non la richiedono. In Toscana e a Parma (da oltre 10 anni) ė indispensabile x il rogito, ma non ė una legge, ė una disposizione del Notariato.
Ciò non toglie che un acquirente possa fare la certificazione x suo conto (ahimè a sue spese)

Da ciò, deduco che non si tratta di un vuoto legislativo.

 

[SALVES]

il notaio deve ritenersi contrattualmente obbligato ad eseguire le visure catastali, poiché tale prestazione si configura come usuale, ri

Appunto solo quelle catastali e ipotecarie e non urbanistiche (urbanistiche inteso verificare che la planimetria del progetto sia uguale a quella catastale ed allo stato di fatto, gli basta l'autodichiarazione che l'immobile è conforme a quanto depositato con concessione ecc ecc), un'altro appunto leggi un qualsiasi rogito di notai delle tue parti e trascrivi cosa recita nella parte provenienza e regolarita urbanistiche.

 

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Appunto solo quelle catastali e ipotecarie e non urbanistiche (urbanistiche inteso verificare che la planimetria del progetto sia uguale a quella catastale ed allo stato di fatto, gli basta l'autodichiarazione che l'immobile è conforme a quanto depositato con concessione ecc ecc), un'altro appunto leggi un qualsiasi rogito di notai delle tue parti e trascrivi cosa recita nella parte provenienza e regolarita urbanistiche.

La responsabilità professionale del notaio

Tra le fattispecie di responsabilità, che coinvolgono la figura del professionista intellettuale, merita certamente attenzione quella che si verifica, laddove un notaio, incaricato dalle parti circa la predisposizione ed il rogito di un atto di trasferimento immobiliare, non effettui o effettui in maniera inesatta le cosiddette visure catastali o ipotecarie, volte ad individuare con precisione l'immobile oggetto del trasferimento ed accertarne la libertà da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. L'inosservanza di tale obbligo origina una fonte di responsabilità, ogni qualvolta da essa derivi un danno ad una o entrambe le parti del negozio giuridico.​

La figura professionale del notaio si inquadra nella più generale categoria del prestatore d'opera intellettuale[1], la cui responsabilità é regolata dall'art. 1176 co. 2 c.c., il quale sancisce il principio per cui la diligenza del professionista deve essere valutata in base alla natura dell'attività esercitata, con la conseguenza che egli risponde anche per colpa lieve. La norma in esame richiede, al soggetto, l'impiego di adeguate nozioni e strumenti tecnici, cioè la perizia in senso oggettivo, a prescindere dalle capacità individuali. Nella fattispecie in questione, la giurisprudenza, asserendo la natura contrattuale della responsabilità, ritiene che il notaio sia tenuto a svolgere l'incarico affidatogli dalle parti, con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, rientrando perciò tra gli obblighi derivanti dal contratto di prestazione d'opera intellettuale, la predisposizione e l'impegno dei mezzi di cui dispone, in vista del compimento delle attività preparatorie e necessarie al conseguimento del risultato, voluto dalle parti. Egli non può, infatti, limitarsi ad una attività di passiva registrazione delle dichiarazioni altrui, senza lo svolgimento di una qualsiasi operazione​

L'obbligo delle visure catastali é contenuto nello stesso contratto di prestazione di opera intellettuale e, pertanto, prescinde totalmente dal conferimento al notaio di uno specifico mandato delle parti: invero, un primo e più antico indirizzo giurisprudenziale richiedeva un apposito incarico del cliente per l'effettuazione delle visure catastali, tuttavia nell'ultimo ventennio, si é definitivamente consolidato l'orientamento opposto[2].​

Operando in questo modo, la giurisprudenza ha inquadrato la responsabilità del notaio entro l'ambito, più favorevole per il danneggiato, dell'art. 1218 c.c., piuttosto che entro quello dell'art. 2043 c.c., esonerando in tal modo il danneggiato dal fornire la prova dell'avvenuto conferimento del mandato: il notaio deve ritenersi contrattualmente obbligato ad eseguire le visure catastali, poiché tale prestazione si configura come usuale, rispetto alla natura dell'attività professionale svolta. E' stato, inoltre, precisato che l'obbligo de quo sussiste anche se, sull'immobile, grava un'ipoteca preesistente, di cui l'acquirente era a conoscenza e che il venditore si era impegnato a cancellare, poiché, nel caso di specie, la visura rappresenta il mezzo più idoneo per accertare l'avvenuto adempimento di tale obbligo dell'alienante. In una siffatta situazione, la Suprema Corte richiede che si accerti se, al momento del rogito, l'acquirente sia a conoscenza, e quindi accetti, la persistenza dell'iscrizione ipotecaria non rilevata dal notaio. L'obbligo di effettuare le visure catastali o ipotecarie viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti, in caso di urgenza o per altre ragioni, mentre la semplice dichiarazione di libertà del bene trasferito, fatta dall'alienante di fronte al notaio, non comporta un implicito esonero dall'obbligo posto in capo al notaio.​

Si é altresì escluso che la responsabilità del venditore nei confronti dell'acquirente, per la mendace assicurazione della libertà dell'immobile trasferito, possa in qualche modo incidere sulla configurabilità della responsabilità del notaio[3], nei confronti dell'acquirente stesso, in quanto le due fattispecie trovano fondamento in un titolo diverso. Va tuttavia precisato che il suddetto obbligo sussiste, unicamente, quando al notaio venga conferito l'incarico di preparare e redigere un atto pubblico di vendita, cioè nei casi in cui egli diriga personalmente la integrale compilazione dell'atto, previa indagine della volontà delle parti, al fine di tradurla in uno strumento negoziale, idoneo a conseguire i risultati voluti, non anche quando egli si limiti all'autentica delle firme delle parti, poste in calce ad una scrittura privata, già predisposta dagli stessi contraenti. E' altresì evidente, però, che nei casi in cui sia il notaio stesso, incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare e non della semplice autenticazione delle firme, a scegliere lo strumento della scrittura privata autenticata, senza effettuare le opportune visure, né quanto meno prospettare alla parte acquirente l'opportunità di far effettuare da terzi tali visure, egli incorre in responsabilità professionale ex art. 1176 co. 2 c.c.. Un problema particolare, circa la configurazione della responsabilità del professionista, si pone laddove le parti si rivolgano ad un notaio, per ottenerne una consulenza, quale tecnico del diritto, in relazione ad un contratto, da esse o da altri predisposto. In questa situazione la giurisprudenza ha affermato che le parti, richiedendo la consulenza, mirano ad assicurarsi che il contratto sia non solo formalmente perfetto, ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito. Di conseguenza, sarà considerato responsabile di negligenza professionale, quel notaio che richiesto di una consulenza, non prospetti all'acquirente l'opportunità di effettuare le visure ipotecarie o catastali, al fine di accertare la libertà dell'immobile[4], da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, restando esente da colpa, soltanto nel caso in cui la consulenza richiestagli sia espressamente limitata alla regolarità formale del contratto. Il verificarsi di una fattispecie di responsabilità professionale, di natura contrattuale, per mancata effettuazione delle visure, con il relativo danno cagionato all'acquirente, consente a quest'ultimo la proposizione di un'azione risarcitoria nei confronti del notaio inadempiente[5]. A tale proposito, la costante giurisprudenza ha precisato, da un lato che il termine di prescrizione é quello ordinario di dieci anni, ex art. 2946 c.c., mentre, dall'altro, si é sottolineato come, in base al disposto dell'art. 2935 c.c., il diritto al risarcimento sorge nel momento in cui viene a determinarsi la lesione della sfera giuridica del soggetto: nei casi in cui il comportamento illecito ed il verificarsi del danno non coincidano cronologicamente, la prescrizione decorre da quando il danno si é verificato e non dal momento in cui é stato posto in essere l'atto che lo ha determinato. Il depauperamento del patrimonio dell'acquirente, ed il conseguente danno, si verificherà, pertanto, nel momento in cui un terzo avanzerà una qualche pretesa sul bene acquistato.​

Tuttavia, di recente, si segnala una pronuncia della Suprema Corte, che certamente non mancherà di far discutere. Con essa, é stato respinto il ricorso di un soggetto, che lamentava una lesione patrimoniale, causatagli da un notaio, che nel rogare un atto di compravendita immobiliare, non aveva effettuato le necessarie visure ipotecarie, sulla base del fatto che si era ormai prescritto il diritto all'azione di risarcimento.​

Nel caso di specie, il fatto illecito del notaio si era verificato nel 1972, allorquando egli aveva dichiarato libero un immobile, risultato poi gravato da ipoteca, a garanzia di un mutuo, acceso dal venditore. Quest'ultimo aveva, poi, provveduto a pagare le rate fino al 1978, per poi interrompere i pagamenti. A sua volta, la banca che aveva concesso il mutuo, si era fatta viva con gli acquirenti nel 1984, per richiedere quanto dovuto. La Corte ha sostenuto che l'azione si fosse prescritta in quanto la lesione patrimoniale si era verificata al momento della stipula dell'atto pubblico, mentre tutti gli atti successivi rappresentano semplicemente un aggravio della situazione, venutasi a creare con il rogito notarile. In questa decisione, la Corte sembra ribaltare il proprio insegnamento più che trentennale, ritenendo che non rileva il fatto che il soggetto leso non sia a conoscenza del pregiudizio subito, poiché il diritto é, potenzialmente, già azionabile. Non sfugge l'iniquità della situazione venutasi a creare, in cui un soggetto, il quale ha subito un pregiudizio economico per l'inadempimento del notaio, si vede negata giustizia, per il fatto di aver ignorato la situazione reale, non esercitando così l'azione di risarcimento danni. La Suprema Corte ha perso di vista, in questa decisione, il fatto che l'acquirente ha subito il danno patrimoniale al momento della richiesta della banca, o comunque nel momento in cui il venditore ha cessato di corrispondere le quote del mutuo, ma sicuramente non all'atto del rogito notarile. Infatti, in quel momento il notaio aveva certamente commesso un inadempimento, ma l'acquirente non aveva titolo per il risarcimento danni, poiché egli non aveva subito un detrimento patrimoniale, elemento che la giurisprudenza ritiene indispensabile per configurare un'azione di risarcimento. Al momento del rogito, il pregiudizio era infatti soltanto potenziale, e non si sarebbe verificato se il venditore avesse continuato a corrispondere le quote del mutuo all'istituto di credito. Pertanto, anche considerando la successiva richiesta della banca all'acquirente, quale mero aggravio di una situazione preesistente, certamente non può risalirsi fino al momento della stipula dell'atto pubblico, quale dies a quo per l'esercizio del diritto, ma soltanto al momento dell'interruzione del pagamento delle quote. Qualora il notaio sia ritenuto responsabile, egli viene condannato al risarcimento del danno subito dall'acquirente: a tale proposito, la giurisprudenza ha precisato che il risarcimento deve tenere conto dell'effettivo nocumento patito dalla parte. Pertanto, in caso di esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, il risarcimento può essere pari al valore dell'immobile perduto, a causa dell'omissione colposa del notaio[6]. Inoltre, si é ammesso che il risarcimento del danno possa essere disposto in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione del vincolo taciuto, con il pagamento della somma necessaria e l'espletamento delle relative formalità. La giurisprudenza nulla dice su un aspetto che, nella pratica, può causare parecchi problemi: se il notaio risponda per negligenza, nel caso in cui rediga un atto pubblico utilizzando espressioni e frasi, tali da fuorviare un soggetto, non dotato di specifiche conoscenze tecnico-giuridiche. Sul quesito dovrebbe propendersi per la risposta positiva, in quanto il notaio é tenuto a garantire non solo la regolarità formale dell'atto, ma anche il conseguimento del risultato pratico, voluto dalle parti. In tal caso, egli deve curare la redazione dell'atto non solo sotto il profilo giuridico, ma anche sotto quello linguistico, in modo da consentire una facile comprensione del contenuto di esso, anche al soggetto meno capace.​

In proposito, la Suprema Corte ricorda che, tra i compiti del notaio, vi é certamente anche quello di tradurre in termini comprensibili alle parti, il contenuto degli accordi presi durante le trattative. Pertanto, l'uso di espressioni involute, o poco chiare, dovrebbe consentire la proponibilità dell'azione risarcitoria, se la loro scarsa comprensibilità ha causato un travisamento del contenuto dell'atto stesso. E ciò indipendentemente dal fatto che vi sia stata o meno una qualche spiegazione orale o che il soggetto leso abbia partecipato alla trattativa.
Né il professionista potrebbe invocare a propria discolpa il fatto che "in base ad elementari conoscenze giuridiche", il contenuto dell'atto sarebbe comprensibile. Al di là del fatto che si può discutere su quali siano le cognizioni elementari di diritto che ognuno dovrebbe possedere, occorre ricordare che al soggetto che si rivolge al notaio é richiesta la normale diligenza del "buon padre di famiglia", che certamente prescinde dalla conoscenza, anche superficiale, di nozioni tecnico-giuridiche, mentre é dal notaio che si pretende, invece, un buon grado di perizia e diligenza, anche lessicale, nella redazione degli atti.​

Escludendo che il professionista non risponda dei danni arrecati al cliente da una tale situazione, verrebbe in buona sostanza ribaltato l'intero impianto normativo sotteso all'art. 1176 c.c., richiedendosi, al notaio, la semplice diligenza generica nel compilare gli atti, ed alla parte, la diligenza qualificata del professionista intellettuale, nel decifrarli.​

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[1] Fondazione Italiana per il Notariato, op. cit.
[2] Cfr. Anna Teresa Paciotti 2009 : Il notaio non ha l’obbligo di effettuare le visure ipotecarie e catastali se esonerato. E’ consentita la prova dell’esonero per testi. Se, per la fretta di concludere il contratto di compravendita di un immobile, si esonera il notaio dal procedere alle visure ipotecarie e catastali, al fine di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, si corre il rischio di acquistare un immobile sul quale grava un pignoramento e non si ha diritto al risarcimento dei danni subiti, non essendo gli stessi imputabili al notaio, sulla base della dichiarazione di esonero, che può essere anche disposta verbalmente e può essere dimostrata a mezzo di testimonianze. Questa è la conclusione cui è giunta la Suprema Corte che, con la Sentenza n. 25270/2009, ha rigettato il ricorso, promosso da una società acquirente di un immobile soggetto a pignoramento, avverso la pronuncia della Corte di Appello di Roma con cui era stata riconosciuto che al notaio non poteva essere addebitata alcuna responsabilità per non aver proceduto alle visure ipotecarie e catastali relative all’immobile oggetto della compravendita.
[3] A tal proposito la Suprema Corte ha affermato, con la pronuncia dell’ 11 gennaio 2006, n. 264, che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessaria perchè sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto”.
[4] Consiglio Superiore della Magistratura Nona Commissione Roma, Convegno di studio del 9-11 giugno 2010, “La responsabilità nelle professioni legali”:“La responsabilità civile del notaio”…..
“ quando l’atto sia nullo per causa imputabile al notaio o la spedizione della copia
dell’atto, dell’estratto e del certificato non faccia fede per essere irregolare, non sarà
dovuto alcun onorario, diritto o rimborso di spese.
Negli accennati casi, OLTRE IL RISARCIMENTO DEI DANNI A NORMA DI
LEGGE, il notaro deve rimborsare le parti delle somme che gli fossero state pagate”.
[5] Cfr. Angeloni S.: La responsabilità professionale del notaio: nell’annoverare fra gli obblighi del P.U. il compimento delle visure catastali, afferma che il Notaio possa essere dispensato da tale obbligo solo per espressa volontà di entrambe le parti e non del solo cliente-acquirente,massima che sottintende la sussistenza di obblighi professionali da parte del Notaio nei confronti di tutte le parti contraenti.
[6] Cfr. Annarita Zingaropoli, Halley ed. : “La responsabilità del notaio”…. Il danno risarcibile è quanto al risarcimento del danno arrecato dal notaio che si fosse dimostrato inadempiente nei confronti del cliente, in quanto negligente ex art. 1176 c.c., come giustamente affermato dallo stesso Tribunale di Pesaro la cui sentenza qui si commenta, esso non si può accordare a chi avesse semplicemente lamentato l'omessa esecuzione delle visure da parte del professionista incaricato. Occorre, invece, che il danneggiato provi e quantifichi l'effettivo danno che sostiene di aver subito. Sul punto, tra l'altro, anche la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che "in caso di omessa verifica, da parte di un notaio rogante una compravendita, in ordine all'eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e di omessa segnalazione all'acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull'immobile, la sola esistenza in sè del vincolo non costituisce un concreto pregiudizio atto a sorreggere da solo la domanda risarcitoria per l'acquirente dell'immobile". In buona sostanza, ciò che serve ai fini dell'accoglimento della domanda di risarcimento del danno conseguente all'omessa effettuazione delle visure da parte del notaio, sta in ciò, che l'acquirente dell'immobile subisca effettivamente l'espropriazione del bene da parte del creditore ipotecario, ovvero l'evizione dello stesso da parte del terzo che avesse esperito, e trascritto, l'azione di nullità dell'atto di provenienza. Ove poi l'espropriazione o l'evizione dell'immobile si fosse realizzata, allora il danno "va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte con l'esproprio od il rilascio del bene e può essere pari al valore dell'appartamento perduto a causa dell'omissione colposa del notaio stesso”.

 

[SALVES]

Da ciò, deduco che non si tratta di un vuoto legislativo.

Scusate continuo a non farmi capire avete letto gli articoli 17 ora abrogato e recepiti dal d.p.r. 380/01 art. 46, e 41 L.47/85 e la sentenza n. 11628 del 26 marzo 2012 della Cassazione?

 

[topcasa]

Spero che l'attenta lettura di tutto vi chiarisca meglio le idee.

 

[SALVES]

Ho letto è parla solo di obbligatorietà delle visure catastali e ipotecarie, no di visionare i progetti urbanistici.

Se al notaio gli si dice che l'immobile è stato realizzato con concessione xz e non sa che l'appartamento ha subito variazioni, ma queste variazioni sono state regolarmente censite al catasto, lui rogita perche non è direttamente coinvolto come da sentenza.

Pensi che i giudici della cassazione naon abbiano valutato tale aspetto?

 

[topcasa]

Se pensi che sia come dici tu. Va bene così, penso il lettore di questo forum saprà dare la propria deduzione.

 

[SALVES]

Se pensi che sia come dici tu. Va bene così, penso il lettore di questo forum saprà dare la propria deduzione.

Non è che la penso così, sono le norme e sentenze che ho indicato e quello a cui volevo riferirmi in merito al progetto del comune.

Comunque sono soddisfatto della discussione avuta con te e sono daccordo che i lettori leggendo quanto trascritto da tutti in questa discussione sapranno dare la propria deduzione, non mi importa se poi mediante riferimenti ben precisi di norme o quant'altro smentiscono quanto da me riportato, anzi che ben venga.

 

[topcasa]

Concordo in toto